Как проводится кадастровая оценка земель населенных пунктов? Методика, порядок расчета и другие важные аспекты

Необходимость проведения кадастровой оценки земель, относящихся к границам населенных пунктов (земель поселений), обусловлена важностью исчисления имущественного налога. Оценку земель производят для совершения сделок в части продажи, дарения и аренды данных земель.

Перед тем как выставить землю на торги, объявляют ее начальную стартовую цену, приравненную к кадастровой. Определение данной величины необходимо всем без исключения землям, находящимся в пределах границ населенных пунктов.

Показать содержание

• Законодательная база
• Определение границ
• Методика и этапы проведения
• Результаты процедуры
Порядок включения земельных участков в границы поселений      Порядок исключения     
• Что такое удельные показатели КС?
• Определение стоимости
• Заключение

Законодательная база

Российское законодательство разработало ряд законодательных проектов на федеральном уровне, регулирующих вопросы по оценке земель поселений:

• Земельный кодекс РФ.
• Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ).
• ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ».
• ФЗ № 237 от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке».
• ФЗ № 221 от 24.07.2007 «О кадастровой деятельности».
• ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».
• Приказ № 226 от 12.05.2017.
• Приказ № 358 от 07.06.2016.
• Постановление № 945 от 25.08.1999.
• Постановление № 316 от 08.04.2000.
• Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1).
• ФСО № 2.
• ФСО № 3.
• ФСО № 4.

Определение границ

Ч.2 ст.83 Земельного кодекса разъясняет понятие границ земель поселений. Для их определения устанавливают схематичные линии, которые означают соседство этих территорий с другими категориями земель. Введенные границы не должны иметь пересечений и выходить за пределы муниципальных и городских округов и территорий.

Процедура присвоения и изменения границ осуществляется согласно введенным правилам, описанным в ст.84 Земельного кодекса. В данном законе объясняются правила, порядок определения границ земель, а также прописаны основания для их изменения.

Методика и этапы проведения

Методика государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, изложенная в Приказе № 358 не должна противоречить правилам, утвержденным Постановлением № 316.

Кадастровая стоимость земель поселений определяется на основании ниже перечисленных показателей:

• рыночных цен застроенных или пустующих земель;
• площади участков;
• принадлежности их к определенному виду разрешенного использования (ВРИ);
• территориальная составляющая (близость или, наоборот, отдаленность лесов, водоемов, полей).

На основании принятой методики высчитываются определенные удельные показатели, как для массовых, так и для индивидуальных оценок земель различных ВРИ. Высчитанные площади участков и индивидуальные показатели для соответствующих кварталов дают возможность обозначить кадастровую стоимость конкретных участков.

Для осуществления процедуры оценки необходимо пройти несколько этапов:

1. Принятие решения об осуществлении данных действий.
2. Подготовка, сбор и обработка всей необходимой информации.
3. Разбивка территории на значимые зоны.
4. Расчет кадастровой стоимости и формирование об этом отчета.
5. Утверждение и оформление результатов в Государственном земельном реестре.

Результаты процедуры

Согласно ст.24.17 ФЗ №135 результаты проведенных оценочных работ подлежат внесению в отчет в течение 10 рабочих дней. Отчет подлежит направлению в исполнительные органы региональной власти. По истечении 30 дней принимается решение об обоснованности отчета и внесения сведений в кадастровую базу данных, либо об отклонении результатов оценки.

Результаты оценки земель поселений необходимы для:

• усовершенствования создаваемой автоматизированной программы по учету кадастровой стоимости;
• утверждения налогооблагаемой базы для каждого отдельного куска земли;
• возможности определения выплат компенсационного характера, необходимых в случае изъятия участков на муниципальные нужды;
• внесения поправок в регламенты территориального зонирования;
• выявления благоприятных мест для застроек земли жилыми домами и объектами инфраструктуры;
• формирования фондового рынка бумаг и ипотеки земли.

Порядок включения земельных участков в границы поселений

В ходе присоединения новых территорий в границы населенного пункта соблюдается определенный порядок:

1. Лицо, заинтересованное в территориальном расширении границ населенного пункта, подготавливает и подает в орган местного самоуправления все правоустанавливающие документы на землю (свидетельства, договоры, кадастровый паспорт или план), в произвольной форме составляет заявление и подтверждает свою личность копией паспорта. Запрос регистрируется в момент подачи заявления и с этого дня идет отсчет времени для рассмотрения вопроса.
2. В течение 30 календарных дней принимается решение о включении участка в границы земель поселений либо выдвигается обоснованный отказ, мотивированный ст. 83 ЗК и ст. 9 ГрК РФ.
3. Одобренное решение подкрепляется составлением архитектурного проекта планировки, основанного на требованиях ст. 24, 41-42 ГрК РФ.
4. Происходит размещение на официальном сайте решения о внесении изменений в проект генерального плана.
5. Проводятся публичные слушания, правила которых регулируются ст. 28 ГрК РФ.
6. Проект генерального плана размещается в информационной системе территориального планирования.

Порядок исключения

Исключение участков из границ поселений означает их перевод в иную категорию земли. Земли поселений находятся во введении органов местного самоуправления. Должностные лица осуществляют планирование, зонирование подконтрольной территории, ее охрану и способы использования. Полномочия органов самоуправления представлены в ст. 6 – 8 ГрК РФ. Именно они вправе рассматривать и принимать решение о необходимости перевода земель поселений в иную категорию.

Для проведения этой процедуры соблюдается определенный порядок с подачей тех же документов, что и при процедуре включения земли в границы поселений:

1. Данный вопрос рассматривается на публичных слушаниях органами местного самоуправления на основании предоставленного заявления и документов в течение 30 календарных дней.
2. При одобрении вносятся изменения в схему генерального плана, где отражается информация о границах городских округов.
3. Осуществляются корректировки в схематических планах территории.
4. Кадастровые номера измененных участков поступают в обработку органам кадастрового учета. Они вносят соответствующие поправки в кадастр недвижимости. С этого момента границы считаются переведенными из населенных пунктов в иные.

Подача и рассмотрение заявки на включение земельного участка в границы земель поселений и его исключение из границ – бесплатная процедура. Если в дальнейшем планируется межевать участок, тогда придется заплатить кадастровому инженеру за уточнение границ утвержденной территории.

Что такое удельные показатели КС?

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) земель населенных пунктов – величина, показывающая реальную стоимость 1 квадратного метра земли в соответствии с его функциональным использованием.

Каждому участку земли присваивается определенный кадастровый номер, включающий важный показатель для расчета удельного значения – кадастровый квартал. Каждому кварталу соответствует свой показатель стоимости одного квадратного метра территории.

Таким образом, УПКС – это усредненное значение для конкретной группы земельных участков, расположенных в пределах одного кадастрового квартала и относящихся к определенному виду разрешенного использования (ВРИ).

УПКС по кадастровым кварталам утверждается муниципальными органами исполнительной власти по отдельным субъектам РФ. Данные о значениях УПКС находятся в открытом доступе фонда данных на сайте Росреестра. Также достоверную информацию можно получить, обратившись с запросом в орган кадастрового учета.

Определение стоимости

Оценке подлежат все субъекты РФ. Подсчет стоимости производится как минимум один раз в 5 лет.

В части определения кадастровой стоимости для субъектов РФ установлен переходный период (2017 – 2020 гг.). Это означает, что к 2020 году все регионы должны будут работать по единой методике, утвержденной Приказом № 226. Согласно ст. 24 ФЗ № 237 участки, подлежащие оценке после 01.01.2017 г., должны рассчитываться согласно принятому Закону № 237, который вступил в силу с этой даты. А участки, прошедшие оценку ранее 01.01.2017 г., могут до 2020 года подчиняться расчетной методике ФЗ № 135.

Если земельному участку присвоен смешанный ВРИ (например, «Земли гаражей и личное приусадебное хозяйство», что относится и к 3, и ко 2 виду), то для расчета стоимости берется тот удельный показатель, числовое значение которого больше.

Средний уровень КС по федеральным округам России (в расчете руб. на 1 кв.м.) представлен в таблице.

где:

• 1 – многоэтажная застройка;
• 2 – индивидуальная застройка;
• 3 – земли гаражей и автостоянок;
• 4 – сады и огороды;
• 5 – земли торговли;
• 6 – под образование и просвещение;
• 7 – под промышленные объекты;
• 8 – административно – управленческие объекты;
• 9 – военные объекты;
• 10 – объекты оздоровительного и рекреационного значения;
• 11 – сельскохозяйственное использование земель;
• 12 – лесные зоны;
• 13 – водные объекты;
• 14 – прочие земли.

Заключение

Политика государства в области кадастрового учета направлена на повсеместное присвоение кадастровых номеров каждому участку, находящемуся в границах земель населенных пунктов. Данная процедура позволяет идентифицировать земли РФ по функциональному назначению и произвести наиболее точный расчет их кадастровой стоимости.