+7 (499)  938-74-50 Москва

Кто платит за капитальный ремонт нежилых помещений? Должны ли собственники это делать?

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Каждый объект недвижимости рано или поздно нуждается в проведении ремонта. Это касается и нежилых помещений. В зависимости от износа определяется масштаб работ. При незначительных повреждениях достаточно организовать ремонт текущего характера. В случаях наличия существенных дефектов проводят капитальный ремонт.

Данная статья расскажет, что входит в текущие ремонтные работы, что представляет из себя капитальный ремонт, об особенностях содержания собственности в многоквартирном доме и много другое.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-74-50. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что входит в текущие ремонтные работы?

Текущий ремонт обеспечивает поддержание недвижимости в надлежащем эксплуатационном состоянии. В его рамках ликвидируют возникшие вследствие использования или простоя дефекты, улучшают функциональные и эстетические качества помещения. Мероприятия такого уровня не могут включать полную замену инженерного оборудования строения или влиять на несущие конструкции здания.

Справка! при необходимости в ходе текущего ремонта допускается ограниченное восстановление отдельных частей структуры — в размере, не превышающем 20% от общего объема конструкций нежилого помещения.

В соответствии с приложением №7 к постановлению Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003, перечень работ, осуществляемых в рамках текущего ремонта, может включать:

  • ликвидацию повреждений и усиление фундаментов;
  • герметизацию и утепление стыков стен и швов, заделку трещин, окраску и ремонт фасадов, восстановление архитектурных элементов, замену обшивки стен из древесины;
  • замену или восстановление элементов окон, дверей, балконов, лестниц, козырьков входных групп;
  • ремонт полов, замену напольного, потолочного покрытия, обновление отделки стен;
  • установку и замену элементов внутренних коммуникаций и восстановление их работоспособности (канализация, водопровод, электро- и газоснабжение);
  • восстановление функциональности вентиляционной системы, мусоропровода.

На практике текущий ремонт нежилых помещений, как правило, включает покраску или оклейку стен, ямочный ремонт пола, реставрацию дверей и окон, устранение дефектов коммуникаций (протечек, нарушений работы электросети и прочего), замену расходных элементов (например, осветительных приборов).

Капремонт — что это такое?

Капитальный ремонт нежилого помещения предполагает проведение комплекса масштабных работ, которые предотвратят полный износ строения и обеспечат функционирование различных его систем на протяжении многих лет. Мероприятия такого уровня могут организовываться раз в 10-20 лет, их результаты остаются эффективны длительный срок. Необходимость проведения капремонта зависит от фактического износа помещения.

Перечень работ, организуемых в рамках капитального ремонта, определен поправками в Градостроительном кодексе, внесенными ФЗ №215 от 18.07.2011. В соответствии с ними, мероприятие должно выполнить следующие задачи:

  1. восстановить или заменить исчерпавшие ресурс составные части строения (кроме фундаментов, несущих стен и каркасов);
  2. обеспечить модернизацию помещения или перепланировку (в случае наличия экономического обоснования этих действий);
  3. улучшить эксплуатационные показатели.
Справка! Капремонт может быть выборочным или комплексным. Его вид определяет масштаб проводимых работ. В первом случае они охватывают помещение частично, во втором — полностью.

Например, выборочным капремонтом является полная замена водопроводной системы. Обычно комплексный капитальный ремонт включает устранение повреждений кровли, обновление и укрепление опор и стен, восстановление инженерных коммуникаций, ликвидацию протечек, благоустройство прилегающей территории.

Должны ли собственники недвижимости платить взносы на поддержание имущества в нормальном состоянии?

Собственники всегда ответственны за состояние своего недвижимого имущества вне зависимости от его назначения. Обязанность по уплате взносов на проведение в нем текущего или капитального ремонта определяет ряд индивидуальных особенностей помещения.

В МКД

Если речь идет о нежилом помещении в многоквартирном доме (далее МКД), то владелец обязан ежемесячно оплачивать начисления за текущий и капитальный ремонт (часть 2 статьи 154 ЖК РФ). Назначение собственности при этом не имеет значения, так как средства будут использоваться для поддержания состояния всего дома. Сумма начислений распределяется между владельцами имущества в соответствии с площадью принадлежащих им помещений.

Исключения составляют МКД, введенные в эксплуатацию в срок менее трех-пяти лет (в зависимости от региона). В этом случае сборы на проведение капитального ремонта возможны только в случае согласия всех собственников.

Если дому менее пяти лет, владелец собственности не подписывал согласие на предварительный сбор взносов на капремонт, но получает квитанции, ему следует обратиться в администрацию населенного пункта. Взносы на капремонт не собирают, если аварийный дом определен под снос.

В частном доме или фонде, выведенном из состава жилого

Собственники не обязаны оплачивать взносы на капитальный и текущий ремонт в случаях, когда нежилая недвижимость находится в нежилом фонде или в составе:

  • жилого дома, включающего менее четырех квартир, или частного жилого дома на одну семью, жильцы которого сами занимаются обслуживанием строения и прилегающей территории;
  • жилого дома, где выходы из квартир ведут на улицу (отсутствуют подъезды и иная общая площадь.

Хотя законодательно не обязаны этого делать, при желании владельцы такой недвижимости могут в частном порядке заключить с управляющей компанией или подрядчиком договоры о проведении текущего или капитального ремонта.

Важно! Если нежилое помещение является предметом договора аренды, по действующему законодательству, его текущий ремонт берет на себя арендатор, за арендодателем сохраняется капитальный.

Ответственность за проведение текущих ремонтных работ остается обязанностью собственника-арендодателя только в случае, если сохранение за ним таких обязанностей прописано в арендном договоре (ГК часть 2, раздел 4, глава 34, статья 616).

Особенности содержания собственности в многоквартирном доме

Нежилые помещения в МКД делятся на два вида:

  1. собственность коммерческих организаций, наиболее часто расположенная на нижнем этаже (магазины, салоны, иные организации);
  2. зоны, находящиеся в общем пользовании собственников недвижимости в МКД (вспомогательные и технические помещения: подъезды, подвалы, подземный паркинг и прочее).

Расходы по обслуживанию и ремонту коммерческого имущества ложатся на владельца или юридическое лицо, хозяйствующее в нежилом помещении, в размере, соответствующем занимаемой площади и данным приборов учета. Договор заключается с ЖЭУ в частном порядке и определяет перечень оказываемых коммунальных услуг.

Ремонт и содержание зон общего пользования МКД осуществляются уполномоченными организациями (о том, что в МКД считается зонами общего пользования и должны ли собственники нежилых помещений оплачивать ОДН, мы рассказывали в этом материале). Это может быть управляющая компания или товарищество собственников жилья (ТСЖ).

В случае необходимости реконструкции частного нежилого помещения в МКД затраты берет на себя собственник. Организуя работы по перестройке, владелец обязан проследить за соблюдением прав соседей. Некоторые мероприятия требуют письменного согласия других собственников строения (например, перенос стен может повредить общей устойчивости здания, жильцы должны дать разрешение на такую процедуру).

Порядок организации реконструкции нежилого помещения в МКД:

  1. Проведение экспертизы, определяющей риски и гарантии результата работ.
  2. Ознакомление собственников имущества МКД с результатами экспертизы.
  3. Получение разрешения на реконструкцию в администрации населенного пункта (сопровождается письменным согласием жильцов на проведение работ).

Согласование изменений с собственниками зачастую происходит при участии управляющей компании, которая выносит вопрос на общее обсуждение и проводит голосование. Решение определяет большинство голосов. Аналогично организуется согласование реконструкции общих площадей МКД с владельцами нежилых помещений. Модернизация возможно только после получения разрешения на нее от администрации.

Как формируются взносы?

Назначение недвижимости, находящейся в составе МКД, при уплате взносов на капремонт значения не имеет. Владельцы нежилых помещений оплачивают расходы на содержание и ремонт дома на равных правах с собственниками жилых площадей (статья 39 ЖК РФ).

Расходы на капитальный ремонт МКД, по статье 158 ЖК РФ, соразмерны личной доле плательщика в общей собственности. Рассчитать их можно, исходя из площади занимаемого собственником жилого или нежилого помещения.

Например, площадь частных владений собственника составляет 50м2. Стоимость ежемесячного взноса на капремонт МКД за 1м2 в различных регионах разнится. В 2018 году минимальный взнос москвичей на капремонт 1м2 составляет 15 рублей. Умножаем 15 на 50 и получаем 750 рублей. Именно столько ежемесячно будет платить в Москве собственник из примера.

Размер ежемесячного взноса на капремонт 1м2 может превышать минимальную ставку по региону в случае, если жильцы приняли такое решение путем голосования, в котором приняли участие более 50% собственников, или если в регионе применяется дифференцированная ставка для домов разного класса. Закон определят только минимальный порог и не ограничивает максимальный.

С 2015 года строка, посвященная капремонту, появилась в стандартных документах об оплате коммунальных услуг. Взносы можно делать в ходе привычной процедуры ежемесячной оплаты обслуживания собственности тем способом, который вам наиболее удобен (отделения банков и почты России, банкоматы, интернет-сервисы). Достаточно знать реквизиты для оплаты услуг ЖКХ.

Сумму, требуемую к внесению, предоставляют каждому жильцу в виде квитанций. В случае же утраты платежного документа или возникновения задолженности по любой иной причине начисляется пеня. Уточнить размер платы в фонд капитального ремонта, которая погасит долг, можно в следующих организациях:

  • компаниях, оказывающих услуги ЖКХ;
  • управляющих компаниях;
  • центральных расчетных офисах.

Погасить долг за взносы на капремонт и пени необходимо в течение трех месяцев. В противном случае сотрудники ЖКХ могут приостановить или полностью прекратить оказание коммунальных услуг (вода, газ, свет) и впоследствии обратиться в суд для взыскания долга.

Всем владельцам нежилых помещений рекомендуем ознакомиться с другими публикациями на нашем сайте, посвященными вопросам использования такой недвижимости, нюансам ее обслуживания и оплате коммунальных услуг:

Как заключить договор?

Если нежилое помещение не находится в составе МКД и не обслуживается сотрудниками управляющих компаний, собственник, желающий провести текущий или капитальный ремонт может в индивидуальном порядке заключить договор с подрядчиком, готовым выполнить соответствующие работы.

Выбор исполнителя остается на усмотрение собственника. Найти подходящего подрядчика можно, опираясь на:

  • отзывы об исполнителе и фотографии его законченных проектов в сети Интернет;
  • рекомендации родственников, друзей и знакомых, уже завершивших подобные работы.

Договор о проведении подрядчиком капитального или текущего ремонта обязательно должен включать:

  1. название договора, включающее вид оказываемых услуг (пример: договор подряда №118 о проведении капитального ремонта);
  2. имена лиц и названия организаций, заключающих договор, их роли в его исполнении (заказчик, исполнитель);
  3. точный адрес и наименование предмета договора (офис, магазин и т. д.);
  4. стоимость и сроки проведения работ и сдачи объекта;
  5. перечень работ и иных обязанностей исполнителя;
  6. перечень обязанностей заказчика;
  7. условия контроля исполнения договора;
  8. порядок сдачи-приема объекта;
  9. условия и способы оплаты работы заказчиком;
  10. гарантии качества проведенных работ (даются исполнителем);
  11. условия расторжения договора и изменения его пунктов;
  12. указание срока вступления договора в силу;
  13. реквизиты и подписи сторон.

Договор должен быть составлен и подписан всеми сторонами, участвующими в его заключении. Каждая сторона получает на руки свой экземпляр.

Собственники нежилых помещений, как и владельцы других видов недвижимости, могут проводить текущий и капитальный ремонт своего имущества или участвовать в проведении таких работ третьими лицами. В ряде случаев, описанных выше, хозяева помещений законодательно обязаны делать это.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-74-50 (Москва)
+7 (812) 467-32-58 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 7
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Яна Троицкая

    пришла квитанция за кап.рем.отдельно стоящего гаража на 12 машино мест. по тарифу многоэтажного дома 8.56 руб. разве на гаражи действует тот же тариф?

  2. Яков Николаев

    Имею в собственности объект в пристроенном к многоквартирному дому помещении. Помещение использую в предпринимательской деятельности.В управляющей компании помещение не обслуживается. Все коммуникации подведены к пристройке и не имеют отношения к жилому дому.Ремонт помещений и коммуникаций производим самостоятельно. Должны ли мы оплачивать плату за капитальный ремонт?

    • Игорь

      Для начала надо разобраться со статусом вашей пристройки, если она является единой с МКД, то вы обязаны вносить свою долю взносов на капитальный ремонт. Для обратного, необходимо юридическое установление как отдельно функционирующего здания (не лишним для этого будет наличие отдельного кадастрового номера, на землю и постройку, этого можно и добиться при наличии отдельной функциональности).

    • Николай

      Это зависит от статуса вашей пристройки. Если она является частью дома, указанной в плане дома, если также адрес вашей пристройки в документах совпадает с адресом дома, тогда, да, за капитальный ремонт придётся оплату вносить. Что касается систем коммуникаций – они не имеют отношения к капитальному ремонту, за коммуникации жители дома оплачивают отдельными платежами.

  3. Леонид Титов

    Здравствуйте. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, согласен оплачивать только капитальный ремонт, при этом содержание помещения взять полностью на себя, как быть? Имеем ли мы право согласиться на эти условия?.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Раз речь идет о собственнике, то для начала необходимо разобраться с формальной стороной — оформлено ли у вас товарищество собственников недвижимости? Является ли указанный собственник его членом? В такой ситуации решения ТСН для него обязательны.

    • Николай

      Если речь идет об аренде, то имеете право согласиться, имеете право не соглашаться. Аренда это двухсторонняя сделка, которая заключается лишь при достижения согласия между сторонами. Если вопрос в том, правомерно ли оплачивать квитанции вами, а не собственником, то ответ правомерно. В вашей ситуации это просто условия собственника, связанные с ценой.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: