Все тонкости вопроса, как продать или купить дачный участок

Нередко человек в условиях мегаполиса мечтает сбежать от шума, загрязнённого воздуха, скученности многоэтажек – муравейников.

Он обращает свой взор на земли под индивидуальное использование, чтобы и в земле покопаться, и домик построить, а если повезёт ещё и прописаться в нём. На словах всё просто и красиво получается. Но юридическая сторона дела скрывает массу нюансов, проблем и обмана, которые могут поджидать будущего покупателя участка земли.

На какие нюансы будущей сделки стоит обратить особое внимание, чтобы избежать проблем с оформлением прав на дачный участок?

Показать содержание

• Определение терминов
• Что нужно знать о том, как обзавестись недвижимостью в СНТ?
Когда возможна покупка и кто имеет право продажи?     Важные моменты при сделке      Проверка документов и обременений     Как быть, если есть еще и дом?     Обретение дачи с незарегистрированным строением     
• Приобретение недвижимости с домом и без (шаги и нюансы)
Особенности оформления по садовой книжке      Реализация по сертификату     Где лучше купить, в Садоводстве или у собственника?    
• Инструкция, как продать
Можно ли реализовать неприватизированую земельную территорию?     Как поступить, если есть неуплаченные взносы?     Какие претензии могут возникнуть?    
• Распоряжение землей в ДНТ
Кто имеет право?      Стоит ли приобретать и почему?      Моменты, которые нужно выяснить до сделки      Необходимые документы      Какие есть особенности в дачном секторе?     Что следует проверить обеим сторонам?     

Определение терминов

СНТ (Садовое Некоммерческое Товарищество) – это некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства.

Каждое СНТ обязано стать на учёт в органах Государственной регистрации и уплачивать налоги. Оно имеет письменный устав, органы управления: Общее собрание, Правление и Председателя.

Несмотря на то, что Садоводство создаётся индивидуальными частными землевладельцами, в расположении Товарищества находятся земли общего пользования (дороги, дренажные канавы, газовые, электрические сети, водопровод).

ДНП (Дачное Некоммерческое Партнёрство) – это некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения дачного хозяйства.

Определение у терминов идентичное. Дано по тексту Федеральный закон от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

ДНП также имеет свой Устав, органы правления в виде Общего собрания, Правления, Председателя. Участники ДНП платят регулярные членские взносы на содержание.

Что нужно знать о том, как обзавестись недвижимостью в СНТ?

Когда возможна покупка и кто имеет право продажи?

Покупка или продажа участка в СНТ возможна только при грамотном и законном оформлении права собственностина землю или таковую вместе с домом.

Имея дело с СНТ, покупатель рискует наткнуться на недобросовестного продавца, шарлатана, другими словами. Продавать землю может только то лицо, которое:

• Имеет право собственности на него.
• Владеет правом бессрочного пользования участком.
• Обладает им, как пожизненным наследуемым владением.

Желаемая земля может находиться также в собственности у государства. Её можно приобрести с разрешения местной власти по цене не дороже кадастровой стоимости.

Важные моменты при сделке

К покупке земельной недвижимости нужно отнестись ответственно и рационально. Необходимо обратить внимание на:

• Местоположение. Лучше присмотреть местечко, куда быстрее и проще будет добраться на электричке, чем на машине. Лишние часы в пробках в выходные никому не улучшат настроение.
• Форма участка может быть не идеально прямоугольной или квадратной. Есть общее требование: от края участка до здания должно быть расстояние не менее 1 до 5 метров.
• Обратите внимание на ландшафт: подъёмы, склоны, близость шоссе, железных дорог, ЛЭП и т.д. Всё что может нарушить покой или испортить долгожданный отдых необходимо предусмотреть заранее.
• Документы, способные прояснить, есть ли задолженности по квитанциям, налогам, взносам и проч.

Проверка документов и обременений

Нужно подготовиться к доскональному контролю, проходящих по сделке документов:

• Проверить личный документ продавца.
• Свидетельство о собственности на землю.
• Кадастровый план участка.
• Отказ дольщиков от право на покупку земли (если таковые имеются).
• Генеральный план застройки.
• Проверка самого договора купли – продажи.

Для подтверждения «чистоты» сделки необходимо убедиться в отсутствии на нём обременений. Как это можно организовать:

1. На сайте Россреестра, введя адрес или кадастровый номер участка.
2. Заказать выписку из ЕГРН.

О том, какими способами можно проверить ЗУ перед покупкой и на что стоит обратить внимание, мы рассказывали в этой статье.

Как быть, если есть еще и дом?

Какие дополнительные документы должны быть в наличии? В случае, если земля продаётся с домом продавец обязан предоставить документ, подтверждающий его право владения (договор купли – продажи, дарения, мены, право собственности супругов, свидетельство о праве собственности).

Кроме этих документов, удостоверяющих право собственности на дом, необходимо предоставить:

• Договор и акт приёма – передачи.
• Выписка из кадастрового учёта недвижимости.
• Техпаспорт или кадастровый паспорт дома.
• Квитанции об уплате госпошлины.
• Выписка из домовой книги.
• Заявление.

Подробнее о том, какие документы нужны для купли-продажи ЗУ с домом, мы рассказывали в этом материале, а о том, как правильно оформить такую сделку, узнаете здесь.

Обретение дачи с незарегистрированным строением

Можно купить участок, на котором находится незарегистрированный дом. До подписания основного договора купли-продажи (ДКП) целесообразно подписать предварительный ДКП, в котором упомянуть дом, чтобы продавец в будущем не смог сказать (хотя это больше теория, а не практика), что за дом Вы не заплатили.

Дом оформить на себя после сделки не сложно. А вот необходимо ли, надо все взвесить. Дополнительное налоговое бремя повесить на себя – это всегда быстро.

Заключение договоров купли-продажи земельных участков, предметом которых является только земельный участок без указания в договоре на отчуждение находящегося на нем объекта недвижимости, нарушает требования закона (пункт 4 ст. 35 ЗК РФ), что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой недействительность заключенных сделок.

Приобретение недвижимости с домом и без (шаги и нюансы)

Как приобрести землю в СНТ:

1. Посетить Председателя СНТ и попросить ознакомиться с кадастровым планом недвижимости. Если его нет, значит и прав на собственность у СНТ тоже не существует.
2. Заключить ДКП. Но особую бдительность нужно проявить к сбору и подготовке исполнительной документации.
3. Оплатить стоимость земельного участка. Лучше безналичным путём и попросив расписку от Продавца в получении им денежных средств.
4. Составить акт приёма – передачи земли.
5. Зарегистрироваться в Товариществе.
6. Приватизировать землю.

Процедура купли-продажи земельного участка с домом включает следующие основные этапы:

1. Оценить стоимость имущества.
2. Подготовить и иметь на руках все правоустанавливающие документы на землю и дом.
3. Составление предварительного ДКП.
4. Подписание основного ДКП.
5. Расчёт.
6. Регистрация права собственности на ЗУ и дом.
7. Оплата НДФЛ.

Особенности оформления по садовой книжке

Алгоритм действий таков:

1. Решение общего собрания.
2. Межевание (о том, в каких случаях ЗУ можно продать без предварительного межевания, мы рассказывали тут).
3. Постановка участка на кадастровый учет.
4. Заключение договора купли-продажи.
5. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Приобретая дом вместе с участком необходимо к данному перечню документов добавить: оригинал и ксерокопию свидетельства на дом, справку от органов местного самоуправления, что в доме никто не прописан.

Оформить по садовой книжке собственность может только садовод, фамилия которого есть в архиве районной администрации.

Продавцу надо оформить собственность сначала, либо взять с него доверенность и оформить собственность до проведения сделки и передачи денег.

Собрать нужно следующие документы:

• Постановление о предоставлении участков СНТ.
• Постановление о предоставлении участка продавцу.
• Списки членов СНТ.
• Форма В1 (упрошённая).
• Ряд справок от председателя СНТ.
• Декларация.

Реализация по сертификату

Сертификат на покупку земли в СНТ – довольно недавнее изобретение. Не все юристы сталкивались с помощью в реализации такого документа и уж тем более не успели ещё «набить» руку.

Владелец сертификата покупает участок за свои деньги, которые затем возмещаются ( максимум через 2 месяца). Реализовать сертификат необходимо в течение 3 лет.

Где лучше купить, в Садоводстве или у собственника?

Покупая землю у собственника как у конкретного физического лица легче истребовать все правоустанавливающие документы на участок, дом ( если таковой имеется), удостоверить личность самого продавца. Не лишним станет также пообщаться с соседями, заглянуть в районный суд, удостовериться не является ли этот дом предметом судебных тяжб.

Покупая же дом в СНТ люди по незнанию рискуют ограничиться одной садовой книжкой, которая никаких прав владения и собственности передать не может. Максимум – аренда. В любой момент может произойти исключение жильца из СНТ, и вся недвижимость плавно перекочует к другому лицу, или государству. Даже если покупатель участка возведёт на нём дом на свои личные средства. Он также будет отчуждён.

Грубо говоря, по садовой книге у СНТ можно купить лишь воздух.

Инструкция, как продать

Договор по продаже земельного участка с домом и без отличается лишь упоминанием строения на участке. Если участок не приватизирован, то законно продать или передать по наследству его нельзя.

Документы, необходимые при продаже участка с домом или без:

1. Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения и т.д.) и правоподтверждающие (свидетельства, если есть) документы на дом и участок.
2. Кадастровые паспорта на дом и на участок (если с момента последней сделки прошло более 5 лет).
3. Паспорта продавца и покупателя.
4. Согласие супруга продавца, если приобреталось по возмездной сделке в период брака, и согласие супруга покупателя, если имеется.

Можно ли реализовать неприватизированую земельную территорию?

Неприватизированный участок продать не получится: нельзя распоряжаться тем, чем не владеешь. Даже если подобная сделка будет совершена, то она будет считаться незаконной. В любом случае придётся оформлять документы на данный участок, и писать заявление о выходе из СНТ.

Как поступить, если есть неуплаченные взносы?

Каждый владелец участка, который вступает в СНТ обязан платить эксплуатационные и целевые взносы. Если человек не входит в данную организацию, то никакие платежи с него взиматься не могут. Если есть неуплаченные взносы, а бывший член СНТ и владелец земли злостно уклонялся от них, то новый владелец обязан погасить пеню за 3 последних истекших года по сроку исковой давности.

Какие претензии могут возникнуть?

СНТ может выражать со своей стороны претензию после продажи к бывшему владельцу участка и члена Товарищества, требуя уплату долгов по взносам. Такой случай может возникнуть, если Председатель Товарищества не в курсе купли дачного участка и смены владельца. В этом случае достаточно предъявление справки из Россреестра.

Распоряжение землей в ДНТ

Кто имеет право?

Имеет право продавать участки в ДНТ собственник. Само ДНТ никаких прав на продажу земли в собственность не имеет.

Стоит ли приобретать и почему?

Стоит или нет приобретать землю в ДНТ – решение индивидуальное. Но принимая его, нужно помнить, что для земель данной категории не предусмотрено обязательное проведение инфраструктуры (газа, электричества, воды), может не оказаться качественных дорог, магазинов, детского сада, больницы и т.д. Всё зависит от девелопера, который занимается реализацией участков Товарищества. А при населении меньше 500 домов, ему невыгодно предпринимать шаги к облагораживанию и созданию комфортных условий среды.

Моменты, которые нужно выяснить до сделки

Приобретая участок без строений, стоит выяснить возможности и ограничения застройки. Может случиться, что планы покупателя не совпадут с правовыми возможностями земли. Покупателю не повредит также выяснить план застройки ближайших территорий, чтобы через пару лет не стать невинным соседом коровника или свинофермы.

«Подводными камнями» при купле-продаже дачных участков могут оказаться, как качество земли, так и отсутствие разрешения одного из супругов на сделку. Сложности при продаже могут возникнуть, если земельный участок с домом или без него, входит в состав особо охраняемых природных территорий, коллективных садов а также подпадает под изъятие для нужд государства и так далее.

Необходимые документы

Документы продавца:

1. Паспорт. Если в сделке участвует представитель, понадобиться доверенность.
2. Кадастровый паспорт (план) земельного участка. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Соответственно, переход права собственности при отсутствии кадастрового паспорта (плана) земельного участка не может быть зарегистрирован.
3. Правоустанавливающий документ (ДКП например).
4. Свидетельство о праве собственности на участок.
5. Отказ субъекта РФ от покупки земельного участка.

Для покупателя:

1. Паспорт.
2. Основания для государственной регистрации прав на земельный участок: акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, на основании которого такое право возникло.
3. Документ, на основании которого возникло право собственности.
4. Документ об уплате государственной пошлины.
5. Кадастровый паспорт земельного участок.
6. Документы, связанные с особенностями заключаемой сделки.

Например, нотариально удостоверенное согласие супруга (и) продавца на продажу участка, протокол собрания участников коммерческой организации об одобрении крупной сделки. Состав документов следует заранее уточнить у юриста или в Отделе ФРС.

О перечне документов, который понадобится подготовить для сделки купли-продажи дачного и садового участка, мы рассказывали в отдельном материале.

Какие есть особенности в дачном секторе?

Дачный сектор – это всегда окраины города или поселка. Большие города имеют тенденцию разрастаться. В случае, если земли перейдут в городской статус, то дом могут ликвидировать и на его месте затеять, например, какое – то капитальное строительство. Компенсация будет ничтожна мала, по сравнению с Вашими возможными вложениями в недвижимость и участок.

Иногда через участок владельца могут проходить коммуникаций, находящиеся в общей собственности ДНТ. Если происходит поломка или другой несчастный случай, то аварийно – ремонтные работы ведутся на данном участке. Собственники не могут получить финансовую компенсацию. Поскольку ДКП был ими подписан, они автоматически дали своё согласие на существующие ограничения, действующие на участке.

В случаях, когда на участке уже начато строительство, необходимо удостовериться в наличии комплекта исходно-разрешительной документации ( например, градостроительное заключение, проект планировки…).

Что следует проверить обеим сторонам?

Узнать об ограничениях земельного участка можно обратившись с заявлением в территориальный отдел Роснедвижимости по месту нахождения земельного участка и в Отделе Федеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка путем запроса данных из ЕГРН (выписка выдается обычно через пять рабочих дней). При получении вышеуказанных документов оплачивается госпошлина.

Отдел архитектуры администрации муниципального района и поселения может предоставить сведения о планируемом размещении автомагистрали, промышленной зоны, а также данные о возможных ограничениях в пользовании участком для государственных и муниципальных нужд. При покупке земельного участка, прежде всего, необходимо проверить права продавца на земельный участок.

Основным документами является Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю.

Стоит также попросить предоставить справки районных психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете и имеет диагноз («здоров»), по результатам осмотра психиатра.

При проверке незастроенного земельного участка особое внимание нужно уделить основаниям, по которым у продавца возникло право на земельный участок, и соответствию категории и вида разрешенного использования земли тому планируемому использованию, для которого приобретается участок.

Чтобы отдать деньги за хороший, милый сердцу и глазу участок земли необходимо хорошо потрудиться и поотбивать пороги государственных служб, имеющим отношение «к земле». Процесс трудоёмкий, но того стоящий: целее будут деньги, нервы и здоровье.

СНТ и ДНТ – это два альтернативных варианта разнообразить свою жизнь выездами на природу и наградить себя свежестью зелени и воздуха. Цены на такие участки «кусаются» порой. Но приобрести землю в ДНТ выйдет немного дешевле. Нужно сразу узнать, подумать, взвесить какие взносы и в каком размере придётся уплачивать (в обоих случаях). И есть ли готовность ждать проведение коммуникаций к дому (их может и не быть в случае с ДНТ).

Ответ на вопрос темы: Да. Купля – продажа дачи с домом и земельным участком в ДНТ и СНТ более чем возможна.

Здоровья и удачи!