8 (800)  350-29-87 Москва

Денежные инвестиции в коммерческую недвижимость: основные понятия и формулы

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

2017 год на рынке коммерческой недвижимости был довольно особенным: продолжительный спад сменился активным ростом.

Хорошая новость для тех, кто ищет достойное применение своим инвестициям.

Может быть, пора более пристально рассмотреть эту возможность получения прибыли.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что нужно знать?

Коммерческую недвижимость подразделяют на несколько видов:

  1. Офисная – сдающаяся в аренду под офисы.
  2. Торговая:

    • торговые центры;
    • магазины;
    • аптеки;
    • автосалоны.
  3. Индустриальная:

    • заводы;
    • склады;
  4. Свободного назначения:

    • гостиницы;
    • рестораны;
    • автомойки;
    • спортивные залы.
  5. Социальная:

    • больницы;
    • вокзалы;
    • аэропорты.

Преимущества

В 2017-ом размер инвестиций в недвижимость коммерческого назначения составил $2,59 млрд – рекордно большой результат четвертого квартала за последние четыре года. А вот популярность среди инвесторов жилого сегмента, по мнению аналитиков ЦИАН, упала в 3 раза.

И если в 2016 году более половины россиян предпочитали с точки зрения вложения средств именно жилье, то сегодня покупать квартиры и апартаменты готовы уже менее половины жителей страны (данные Аналитического центра Национального агентства финансовых исследований).

Жилая недвижимость перестает интересовать инвесторов, что вполне объяснимо: цены на жилье не только не растут, они снижаются. Возможно, не так, как хотелось бы обычным покупателям, но достаточно, чтобы расстроить инвесторов. В то же время, чтобы получать доход от аренды, необходимо дополнительно вложиться: провести ремонт, купить необходимую мебель и технику. А размер так называемого «входного билета» в коммерческом секторе уменьшился, что сделало его доступным для частных инвесторов.

Еще одна причина интереса вкладчиков – относительно быстрый срок окупаемости. Для квартир этот показатель превышает 20 лет, а возможность возместить затраты на покупку помещения, например, для стрит-ритейла появляется через 10-12 лет.

Отчего такая разница? Дело в заполняемости: в квартирах принимают в расчет заполняемость 7,5 месяца в году, а в правильном коммерческом помещении – 12 месяцев. Коммерческая недвижимость известна своей высокой доходностью (офисная – 6-7%, торговая – 7-8%, гостиничная – от 9 % и выше).

На сегодняшний день самым быстрорастущим сегментом эксперты считают упомянутый стрит-ритейл. В Москве доходность подобных объектов – около 11-12% годовых.

Есть и другие плюсы:

  • приносит пассивный доход в течение долгого времени;
  • стоимость объекта растет от года в год;
  • может использоваться в качестве залога для кредита (о кредите под залог коммерческой недвижимости мы писали тут).

Минимальная сумма, необходимая сегодня для приобретения коммерческой площади, в среднем составляет 3-5 млн рублей.

С чего начать?

Определиться со сроком и суммой инвестиций. При инвестициях в строительство на этапе котлована, также придется учесть сроки строительства и возможные задержки. Не стоит забывать о налогах и возможных рисках.

На конечной цене скажутся:

  1. износ помещения;
  2. особенности локации;
  3. затраты на ремонт;
  4. изменения в законодательстве;
  5. риск стать жертвой мошенничества.

Выбор стратегии

Важный момент для инвестора в коммерческую недвижимость – выбор стратегии инвестирования. Одни инвесторы ищут максимальную рентабельность, другие рассчитывают на высокую ликвидность интересующего объекта, третьи прежде всего обращают на престижность.

  • Рентабельность.

    Показатель экономической эффективности, характеризующий доходность предприятия. Другими словами, это соотношение доходов и расходов. Так, торговое помещение для стрит-ритейла может приносить в среднем 11-13% годовых. Порог входа будет составлять примерно 6-8 млн рублей, а на наиболее популярные помещения – 10-15 млн рублей.

  • Ликвидность.

    Характеристика активов, определяющая, как быстро они могут быть проданы по цене близкой к рыночной. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются.

    Например, в 2015 году здание в умирающем Детройте можно было купить за $500 – по цене намного ниже рыночной. Конечно, ликвидным такое здание считаться не будет. Чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Тем не менее многие инвесторы предпочитают вкладывать деньги в объекты, которые можно быстро превратить в наличные.

  • Престижность.

    Инвестируя средства в объекты недвижимости, нужно учитывать также степень престижности местоположения, а также динамику спроса и предложения на объекты в этом месте. Элитные помещения чаще всего имеют довольно высокую цену, что может влиять на их ликвидность. В то же время, престижная недвижимость почти не теряет в цене, поэтому популярна в качестве долгосрочных инвестиций.

Как заработать на инвестировании: аренда, покупка или строительство?

Есть несколько способов извлечь доход из инвестиций в коммерческую недвижимость: сдача в аренду, продажа по более высокой цене, строительство собственного объекта.
  1. Инвестирование в строительство. С начала стройки до сдачи объекта в эксплуатацию цена недвижимости вырастает на 40-70%. Но здесь велика опасность столкнуться с мошенником или банкротством застройщика. Кроме того, если вы строите здание не для собственного бизнеса, помещение будет приносить убытки, пока не найдутся арендаторы или покупатель. Ну, и конечно, инвестиции в строительство требуют серьезного капитала.
  2. Наиболее популярным способом вложения средств, дающим постоянный высокий доход, считается предоставление площадей в аренду. Среди плюсов: не нужно платить за управление капиталом, можно получать пассивного дохода, содержание и ремонт помещения ведут арендаторы. Среди минусов – низкая ликвидность.
  3. Покупка – наиболее распространенная стратегия инвестиций. Как правило, компании-арендаторы редко меняют офисы, располагаясь на одном месте годами. Из недостатков: необходимость поиска арендаторов, необходимость управлять объектом (если собственник не передал его в управление), низкая ликвидность: некоторые объекты могут находиться на продаже годами.

Выбор объекта инвестиций

Первое, что необходимо сделать перед покупкой – собрать данные о потенциальных объектах и проанализировать. Оценить состояние того или иного рынка помогает, например, участие в выставках коммерческой недвижимости.

Принимая решение, важно:

  1. владеть информацией об экономической ситуации в сегменте;
  2. разбираться в юридической составляющей процедуры;
  3. иметь представление о специфике налогообложения коммерческой недвижимости.

Для прироста начальных инвестиций нужно обратить внимание на рынки с высоким потенциалом, в то же время доступные.

Оценка финансовой составляющей вложения

Важно помнить и о том, что инвестиционные расходы складываются не только из стоимости объекта, но и сопутствующих затрат:

  • расходы на юридическое сопровождение сделки: оплата госпошлины, услуг риелтора, нотариуса, переводчика;
  • коммунальные платежи;
  • страхование коммерческой недвижимости или создание резервного фонда на случай непредвиденных расходов;
  • налоги на недвижимость, на прибыль и др.

Стоимость самого объекта, к сожалению, не единственная статья расходов инвестора.

Прогноз прибыли

Один из важнейших критериев при выборе недвижимости – доходность инвестиций, то есть отношение доходов от сдачи объекта недвижимости в аренду за год, к стоимости коммерческого объекта.

Часто начинающие инвесторы ожидают мгновенной прибыли, что в случае с вложениями в недвижимость невозможно. При работе с такими активами нужно рассчитывать на долгосрочные вложения.

  1. Доходность и окупаемость.

    Финансовые показатели, которые определяют привлекательность объекта для инвестора. При расчетах многие забывают о важных переменных, влияющих на итоговые значения окупаемости и доходности. Как правило, окупаемость определяется делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год.

    Доходность же, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

    Срок окупаемости (лет) = Стоимость объекта недвижимости / Поступления от аренды в течение года.

    Доходность (%) = Поступления от аренды в течение года / Стоимость объекта недвижимости.

    Нужно учесть также некоторые переменные — ставка дисконтирования.

    Этот показатель учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется с помощью умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

    KD=1/(1+i)

    в которой:

    • i – процентная ставка;
    • n – номер периода.
  2. Индексация ставки аренды.

    Условия по индексации ставки – непременный пункт любого договора аренды. Повышение аренды обычно ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом по соглашению сторон.

  3. Эксплуатационные расходы, не вошедшие в платежи за аренду:

    • отопление;
    • капитальный ремонт;
    • услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.

    Эти статьи расходов обычно не оплачиваются арендатором, сокращая чистый доход от объекта. Так эксплуатационные расходы для офисов, которые входят в состав больших офисных центров могут достигать 20% от суммы аренды.

  4. Налог на доходы и другие налоговые отчисления.

    Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Нужно ли оформлять помещение на физическое лицо, ИП или организацию? Для каких целей приобретается объект – сдачи в аренду или собственного бизнеса? Все это будет влиять на налоговые отчисления и чистую прибыль.

  5. Процент простоя.

    Даже самые ликвидные помещения время от времени пустуют. Сюда же относятся так называемые «арендные каникулы» (их предоставляют арендатору на время ремонта).

  6. Горизонт инвестирования.

    Этот показатель влияет на значение средней доходности за определенный период. Он учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

    Так определяют доходность объекта с помощью величины доходов (NPV) и рассчитывают по формуле:

    NPV = ∑x OPi– Ki/ (1+r)i-1=E x (TRi– VCi) – Ki/ (1+r)i-1

    Где:

    • OPi – операционная прибыль.
    • Ki – величина инвестиций в объект недвижимости.
    • TRi – величина доходов от аренды.
    • VCi – величина текущих годовых издержек в 1-й год владения недвижимостью.

    Срок окупаемости объекта (Ток) определяется соотношением приведенной величины операционной прибыли.

    (NPVi(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPVi(OP)) по формуле:

    Ток = Ni– ∑ x NPVi(OP)/ NPVi(OP) x 12 месяцев.

    При этом:

    • Ni – номер 1-го года, когда дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной.
    • ∑NPVi(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в 1-й год владения недвижимостью.
    • NPVi(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в 1-й год владения.

Как получать прибыль, не занимаясь управлением?

Для тех, кто хочет только получать доход, не тратя времени на развитие и управление объектом, есть такое понятие, как пассивное управление коммерческой недвижимостью. Именно в коммерческой недвижимости на сегодняшний день лучше всего развито делегирование управления.

Управляющие компании готовы обеспечить инвестору безопасность и гарантию стабильного притока прибыли, отвечая за решение любых вопросов. Передав управления профессионалам, инвестор высвобождает время и не тратит энергию на построение моделей стратегического и тактического управления объектом.

Выгоды от вложения средств

К плюсам такого вложения денег можно отнести:

  • сохранности вложений;
  • снижение влияния инфляции на капитал;
  • регулярный высокий доход;
  • возможность контролировать вложенный капитал.
Сделки с коммерческой недвижимостью имеют массу нюансов. Предлагаем вам прочитать ряд статей:

Вложения в коммерческую недвижимость (в том числе зарубежную, рынок которой гораздо стабильнее российского) остаются достаточно надежным способом инвестиций: они регулярно приносят доход, превышающий уровень инфляции, и дают возможность зарабатывать, не участвуя в управлении объектом. Разве это не то, о чем мечтает любой инвестор?

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: