Особенности страхования коммерческой недвижимости: расчет стоимости и нюансы получения
Офисы, склады и другая коммерческая недвижимость могут быть застрахованы.
В случае наступления страхового события, например, пожара, залива или каких-либо неправомерных действий по отношению к имуществу, предприниматель может получить выплату от страховщика и компенсировать затраты на ремонт или на покупку новой недвижимости. Далее мы рассмотрим основные риски, от которых можно застраховать коммерческую недвижимость, а также расскажем, как формируются тарифы на страховые полисы.
Показать содержание
- Что можно застраховать?
- Обязательно ли это делать?
- Кто может проводить процедуру?
- Типы страховок
- Тарифы
- Условия заключения договоров в 10 самых популярных компаниях
- От чего зависит стоимость?
- Какие существуют риски?
- Как оформить полис по гражданской ответственности арендаторов?
- Госпошлина и другие финансовые затраты
- Срок договора
- Наступление страхового случая
- Какую информацию обязательно сообщать СК?
- Заключение
Что можно застраховать?
Страхование недвижимости – это защита от пожара, залива, стихийных бедствия, взрыва котлов, противоправных действий третьих лиц и других рисков.
Полис оформляется на срок от 15 дней до 1 года. Если страховка покупается для защиты залога, то страховой договор заключается на весь срок кредитования. Страховой суммой обычно выступает стоимость недвижимости либо сумма кредита.
Компания может застраховать:
- здания, сооружения, строения;
- отделку помещений;
- оборудование (офисное, складское, торговое и пр.);
- инвентарь, мебель;
- товарные запасы (различной номенклатуры), размещенные на складах, в торговом зале.
Страховщики разработали для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей целый набор программ по страхованию недвижимости и имущества. Например, предлагаются готовые пакеты для страхования офисов по цене от 3-6 тыс. рублей в год. Стоимость страховок зависит от площади страхуемой недвижимости и выбранной страховой суммы (обычно не более 5 млн. рублей).
Также популярны программы по страхованию магазинов, складских помещений, помещений в торговых центрах. Тарифы таких страховок зависят от стоимости недвижимости, вида франшизы и выбранной группы рисков.
Важно! Учитывая статистику пожаров в России, страхование коммерческой недвижимости может оказаться действительно выгодным. Тем более, что его стоимость не так уж и велика – от 0,3% страховой суммы.Обязательно ли это делать?
Покупка страховки требуется только в случае, если коммерческая недвижимость покупается в кредит. В остальных случаях это добровольный вид страховой защиты и никто не вправе навязывать полис компании.
Если недвижимость сдается, то арендодатель по договоренности с арендаторами также может включить требование о страховании в договор аренды. Однако, согласно п. 4 ст. 935 ГК РФ, этот вид страхования не является обязательным для недвижимости, которая находится в частной собственности.
Но в некоторых случаях на юрлиц, имеющих в хозяйственном ведении объекты государственной или муниципальной собственности, может быть возложена обязанность страховать это имущество.
Кто может проводить процедуру?
Застраховать недвижимость может не только собственник, но и арендатор и даже третье лицо (например, собственник торгового центра, где находится магазин или офис). По договору страхования недвижимости выгодоприобретателем выступает собственник либо то лицо, которое было указано в договоре.
А вот при страховании риска наступления гражданской ответственности арендаторов коммерческой недвижимости, выгодоприобретателями могут быть посторонние лица, например, покупатели в магазине или владельцы соседних офисов, торговых точек, складских помещений.
Типы страховок
ИП и владельцы бизнеса могут купить не только полис страхования недвижимости, но и страховку жизни и здоровья или гражданской ответственности перед третьими лицами.
При страховании жизни, выплаты можно получить в случае смерти или потери трудоспособности (получения первой или второй группы инвалидности). При страховании гражданской ответственности, страховку получают в случае нанесения ущерба чужому имуществу или здоровью, жизни посторонних людей.
Тарифы
Стоимость страховок зависит от целого ряда факторов. В среднем придется потратить от 0,06 до 0,20-0,75% стоимости недвижимости или суммы задолженности по кредиту (если он оформлялся). Если недвижимость с деревянными перекрытиями или не оборудована средствами пожаротушения, то стоимость страховки может возрасти до 1-1,5%.
Выбирая страховщика, желательно обращать внимание на следующие вещи:
- Деловую репутацию и рейтинг надежности.
- Размер тарифа, выбор программ страхования.
- Уровень выплат по страхованию имущества юрлиц, ИП.
- Отсутствие множества ограничений в выплатах в договорах.
- Уровень сервиса (наличие личного кабинета на сайте и пр.).
Для предпринимателей очень важно качество страховой защиты, ведь в случае отказа в выплате, им придется компенсировать ущерб самостоятельно. При наличии больших помещений с дорогостоящим оборудованием, расходы в этом случае могут быть очень крупными. Поэтому выбирать компанию лучшего всего из лидеров рынка, которые обладают солидным запасом платежеспособности и опытом в урегулировании убытков.
Условия заключения договоров в 10 самых популярных компаниях
Название страховой компании Страховая программа Страховой тариф/% страховой суммы Россгострах Россгострах-бизнес-имущество 0,06% СОГАЗ Страхование имущества от 0,11-0,93% Ингосстрах Страхование от огня и других опасностей коммерческих предприятий от 0,005-4,8% РЕСО-Гарантия РЕСО-Офис, РЕСО-Индустрия от 6 тыс. рублей АльфаСтрахование АльфаОфис от 4 тыс. рублей ВСК Страхование имущества предприятий от 0,2% Согласие Страхование имущества предприятий 0,010-0,020% ВТБ страхование Страхование имущества предприятий 0,03-0,70% Уралсиб страхование Страхование имущества предприятий от 3 тыс. рублей МСК Страхование имущества предприятий от 0,1% От чего зависит стоимость?
Стоимость страховки зависит от цены недвижимости, выбора страховой программы (полное или частичное страхование), размера франшизы (непокрываемой страховщиком суммы убытка), а также перечня страховых рисков.
Методики расчета
Страховая премия определяется в соответствии с тарифными ставками страховщика с применением коэффициентов, учитывающих факторы, влияющие на степень риска, а также другие условия страхования.
К примеру, базовый тариф может быть 0,2% страховой суммы, но при наличии различных факторов, к нему могут быть добавлены коэффициенты, которые увеличат стоимость страховки до 1-3% страховой суммы.
Выбор подходящего тарифного плана зависит от оптимального для предпринимателя набора рисков, страховой суммы, наличия и размера франшизы.
Как рассчитать при помощи калькулятора?
Подсчитать тариф можно и самостоятельно, поскольку методика расчета указывается и в Правилах страхования, и в страховых договорах. При заключении договора страхования на срок более одного года со страховой суммой, страховой тариф определяется в отношении каждого объекта страхования по формуле:
Т = Тг * m/12, где:
- Тг – страховой тариф при сроке действия договора страхования 1 год.
- m – срок действия договора страхования (в месяцах).
Неполный месяц принимается за полный. При этом страховая премия по объекту страхования рассчитывается следующим образом:
П = S * Т, где:
- S —страховая сумма по объекту страхования.
- Т – тариф.
К подсчитанной премии могут быть применены поправочные коэффициенты.
Гораздо проще подсчитать размер страхового платежа, воспользовавшись калькулятором на сайте страховщиков. Но далеко не все компании предоставляют такую возможность именно по страхованию коммерческой недвижимости.
Узнать ориентировочную стоимость страхового полиса можно на сайтах компаний “TFG Страхование” и “Galaxy Страхование”.
Какие существуют риски?
Набор страховых рисков при страховании коммерческой недвижимости довольно стандартный:
- пожар;
- взрыв;
- стихийные бедствия;
- затопление;
- противоправные действия третьих лиц (кража, грабеж и пр.).
Иногда список расширяется, учитываются аварии отопительных, водопроводных и канализационных систем, наступление гражданской ответственности за ущерб, нанесённый посетителям.
Как оформить полис по гражданской ответственности арендаторов?
Арендаторы коммерческой недвижимости, решившие застраховать свою гражданскую ответственность перед третьими лицами (посетителями, собственниками имущества и пр.), должны выбрать страховую компанию и написать заявление на страхование.
Для покупки полиса им необходимо:
- Предоставить страховщику нужный пакет документов.
- Выбрать страховую программу и обговорить все условия страхования.
- Подсчитать размер страхового тарифа с учетом выбранных рисков.
- Подписать страховой договор.
- Оплатить стоимость полиса.
Страховщик может оформить договор без осмотра недвижимости, но пакет документов изучит обязательно. Проверяться будет также страховая история арендаторов (выплаты по прошлым договорам страхования, факты страхового мошенничества).
Если вы являетесь собственником коммерческой недвижимости либо только планируете ее приобрести, рекомендуем ознакомиться с другими материалами наших экспертов, посвященных таким темам:
- Какие бывают виды?
- Какие сделки могут проводиться с этой категорией недвижимости?
- Какой налог предусмотрен на нее для разных категорий граждан?
- Как происходит покупка коммерческой недвижимости в новострое: подводные камни, нюансы сделки.
- Как можно оформить кредит под залог этой недвижимости?
- Как физическому лицу получить кредит на приобретение таких помещений?
- Коммерческая недвижимость в лизинг.
- Денежные инвестиции в такую сферу.
- Процесс перевода жилой недвижимости в коммерческую и наоборот.
Куда обращаться?
Для страхования гражданской ответственности, лучше всего выбирать страховщика из числа тех, кто постоянно работает именно с юридическими лицами и ИП, а не с обычными гражданами. К ним относятся все страховщики первой десятки по объему собранных страховых премий.
Какие документы нужны?
Оформлению страхового договора предшествует заполнение заявления и изучение пакета документов, представленных страхователем. Для оценки страхового риска необходимо предоставить:
- письменное заявление;
- копию лицензии на осуществление застрахованной деятельности, если данный вид деятельности подлежит лицензированию;
- копию свидетельства о регистрации юридического лица, ИП;
- копию свидетельства о постановке на налоговый учет;
- копию свидетельства о собственности или договора аренды;
- копию договора, на основании которого осуществляется застрахованная деятельность;
- постановления, выданные органами пожарного надзора и/или иными госорганами;
- акт ввода объекта в эксплуатацию;
- акты проверок работоспособности систем пожаротушения;
- журналы ведения указанных проверок;
- договор с организацией, обслуживающей инженерные системы;
- фотографии здания/помещений.
Страхователь еще на этапе оформления страховки обязан известить компанию обо всех ранее заключенных и действующих договорах страхования, c указанием страховых сумм, номеров договоров и сроков их действия.
Внимание! Большая часть документов передается в виде копий, но желательно иметь при себе оригиналы, которые проверит страховой менеджер.Подача заявления
Заявление на страхование составляется в письменном виде с указанием всех технических параметров недвижимости и средств пожарной безопасности и охраны объекта. Нужно будет указать все данные о компании или ИП, страховую сумму, размер и вид франшизы. Страховщика также будут интересовать все средства пожарной безопасности, которые используются на объекте, наличие сигнализации и охраны.
Сроки процедуры
На оформление страхового договора обычно уходит меньше недели. Если полис покупается без осмотра недвижимости и все документы уже собраны, то можно уложиться за один день.
Госпошлина и другие финансовые затраты
При заключении договора страхования госпошлина не платится, а сам договор составляется в простой письменной форме без нотариального заверения. Только в случае покупки коммерческой недвижимости при регистрации купчей нужно будет заплатить от 2 до 22 тыс. рублей, в зависимости от того, физическое или юридическое лицо подавало заявление в Росреестр. После этого объект можно застраховать.
При покупке недвижимости в кредит также придется потратиться на оценку недвижимости, что может стоить минимум 5-10 тыс. рублей.
Срок договора
Страховка оформляется обычно на один год, но возможно оформление и на более короткий период – 3, 6 месяцев и даже 15 дней. При страховании залоговой недвижимости договор оформляется на весь срок кредитования.
Наступление страхового случая
При наступлении страхового случая нужно направить страховщику письменное уведомление о наступлении страхового события. Необходимо также предоставить документы, подтверждающие факт наступления, причины, обстоятельства страхового случая и размер причиненного вреда.
Недвижимость должна быть предоставлена страховщику для осмотра и составления акта. Выплата страхового возмещения осуществляется обычно в течение 14-30 дней, если страховщик признает событие страховым и соглашается компенсировать ущерб.
Оценка ущерба
Оценку ущерба производит представитель страховщика, но клиент вправе пригласить независимого оценщика, если считает, что работы были проведены неправильно. Оценивается стоимость затрат на восстановление недвижимости либо возможность покупки аналогичного объекта (если произошла полная гибель имущества).
Какую информацию обязательно сообщать СК?
Подписывая страховой договор, страхователь берет на себя обязанность информировать компанию обо всех обстоятельствах, влияющих на оценку страхового риска. Например, он обязан сообщить страховщику о потере своей лицензии, банкротстве, изменении профиля деятельности компании, смены территории страхования, кражи или поломке средств противопожарной защиты.
Если этого не сделать, то в будущем можно потерять право на выплату.
Заключение
Страховка коммерческой недвижимости – отличный способ защитить дорогостоящие объекты, от которых во многом зависит успех бизнеса. Стоимость полиса зависит от размера страховой суммы, набора рисков и выбора программы. Для представителей малого бизнеса есть возможность купить страховку по цене от 3 до 40 тыс. рублей.
