+7 (499) 938-46-18 Москва

Просто о сложном: как можно перевести жилую недвижимость в коммерческую и наоборот

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Некоторое время назад было очень много желающих купить квартиры на первом этаже, чтобы потом организовать в них свой бизнес, там обустраивались офисы или магазины. Естественно, сначала переводили эту жилую недвижимость в коммерческую.

Сегодня же часто встречается обратная ситуация, то есть, достаточно многие хотят перевести коммерческую недвижимость в жилую. Все особенности процесса таких изменений с формой недвижимости регулируется в Жилищном Кодексе РФ (ст. 22, 23 и 24 ЖК РФ).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Определение, основные различия и целевое назначение помещений

Опираясь на Жилищный Кодекс (ст. 15, 16 ЖК РФ), можно дать такое описание:

  • Жилая недвижимость — это многоквартирные или индивидуальные жилые дома, которые пригодны для постоянного проживания и находятся в муниципальной, государственной, частной собственности у физического или юридического лица.
  • Коммерческая недвижимость — это различные здания (или части зданий), сооружения, участки земли, которые используют для извлечения регулярного дохода или коммерческой прибыли.

Основной целью эксплуатации любого здания является использование его по назначению. Цель использования:

  1. жилой недвижимости – постоянное проживание в ней граждан;
  2. коммерческой недвижимости – получение прибыли или дохода.

Основные различия форм недвижимости:

  • Главное отличие коммерческой недвижимости от жилой – это невозможность постоянного проживания там людей, так как она относится к нежилому фонду.
  • Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют более узкую направленность, чем в жилую.
  • Показателем коммерческой недвижимости является ее окупаемость (оптимальный срок 5-7 лет).
  • Коммерческую недвижимость покупают редко, предпочитают покупке аренду.

Можно ли использовать жилое как коммерческое и наоборот?

Использовать жилую недвижимость, как коммерческую и наоборот, запрещено законодательством.

Единственную возможность такого использования можно выделить только в случае, когда индивидуальный предприниматель занимается своей профессиональной деятельностью (например, репетиторство или адвокатская практика), но при этом (согласно ст. 17 ЖК РФ) должны быть соблюдены условия:

  • Не нарушаются законные интересы и права остальных жильцов.
  • Соблюдаются требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, правила пользования жилыми помещениями и другие требования.
  • Не располагается промышленное производство.

Почему нельзя использовать по закону и какие могут быть последствия?

Гражданский Кодекс четко регламентирует использование жилой недвижимости в ст. 288 и 671 ГК РФ: предназначаются жилые помещения только для проживания (собственника, членов его семьи или же, если квартира сдается в аренду, съемщиков жилья).

Последствия за неправомерное (нецелевое) использование недвижимости могут быть следующими:

  • За использование жилого помещения не по назначению размер штрафа составит от 1 до 1,5 тысячи рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).
  • Если собственник жилого помещения использует его не по назначению и при этом систематически нарушает интересы и права соседей (даже после предупреждения его органом местного самоуправления), то он может лишиться своего права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).
  • За нарушение правил содержания и перевода жилых помещений в нежилые юридическому лицу может быть назначен штраф в размере от 40 до 50 тысяч рублей (ст. 7.22 КоАП РФ).
  • Если в нежилом помещении постоянно проживают люди, то это будет являться нарушением санитарно-эпидемиологических требований, которые предъявляются к эксплуатации помещений. Это повлечет за собой наложение административного штрафа:

    1. для юридических лиц в размере от 10 до 20 тысяч рублей или приостановление деятельности до 90 суток;
    2. для индивидуального предпринимателя – от 1 до 2 тысяч рублей или административное приостановление деятельности до 90 суток;
    3. для физического лица – от 500 рублей до 1 тысячи рублей.

Как перевести квартиру в коммерческое?

При переводе объекта недвижимости из жилого фонда в нежилой существует целый ряд нюансов:

  • Квартира должна располагаться на первом этаже. Если же она находится на втором или третьем этажах, возможно будет сделать перевод только при условии, что непосредственно под ней расположены нежилые объекты.
  • Нельзя изменить статус одной из комнат в квартире, то есть, невозможно перевести часть жилой квартиры в нежилую.
  • Должна быть техническая возможность сделать отдельный вход в помещение. Это возможно, например, в случае, когда окна выходят во двор, вход можно оборудовать со двора.
  • Если площадь данного объекта недвижимости составляет более 100 квадратных метров, то потребуется обязательно запасной выход.
  • Данное помещение не должно быть ничем обременено и не находиться под арестом.
  • Дом не должен быть аварийным, не подлежать сносу, реконструкции или капитальному ремонту.
  • Все жильцы должны быть из этой квартиры выписаны.
  • Не должно быть неузаконенной перепланировки.

Куда обращаться, чтобы получить разрешение?

Обращаться для разрешения на перевод квартиры, необходимо в орган местного самоуправления (отдел администрации) или в МФЦ.

Собственнику недвижимости необходимо написать заявление о переводе и приложить пакет документов.

Список документов

Документы подготовить может один из собственников квартиры или же лицо по нотариальной доверенности. Необходимый пакет документов включает в себя:

  1. Документ, подтверждающий право собственности на данную жилплощадь.
  2. Паспорт.
  3. Поэтажный план помещения и экспликация – заказать нужно в БТИ, написать заявление и предоставить паспорт с правоустанавливающим документом на квартиру.
  4. Технический паспорт – заказывают в БТИ.
  5. Справка из ЖЭУ – в ней должна содержаться информация о статусе других помещений, которые расположены на одном этаже с данной квартирой.
  6. Согласие соседей – один из самых важных документов (его нельзя игнорировать). Если квартира располагается в многоквартирном доме, то необходимо организовать собрание собственников квартир. Для этого нужно обратиться в Управляющую компанию с заявлением о проведении собрания. Решение будет правомерным, если на собрании будут присутствовать более 50% собственников.
  7. Заключение пожарного надзора – в документе должно быть указано, что данный объект недвижимости соответствует пожарным нормам. Для его получения нужно обратиться в ГУ МЧС с заявлением, после чего помещение будет проверено инспектором пожарного надзора. Далее после осмотра, если все соответствует требованиям пожарной безопасности, выдается заключение.
  8. Заключение санитарно-эпидемиологического надзора – получить его можно в Роспотребнадзоре. После проверки на соответствие помещения санитарным нормам выдается заключение.
  9. Техническое заключение – выдается в Управляющей компании, в нем должно быть отражено общее техническое состояние дома (что не находится в аварийном состоянии).
  10. Выписка из домовой книги – она должна подтвердить что в квартире никто не прописан.
  11. Разработанный проект на переустройство жилого помещения в нежилое.

Сроки ожидания решения

После того как представлен полный пакет документов, они рассматриваются в течение 45 дней и после этого выдается решение. В целом же, весь процесс изменения статуса недвижимости может продолжаться около полугода.

      

Причины отказа

Причины для отказа могут быть следующие:

  • в квартире остался кто-то прописан;
  • нет отдельного входа в помещение;
  • в доме проходит капитальный ремонт или он предназначен для реконструкции или сноса;
  • несогласие соседей;
  • помещение не соответствует противопожарным или санитарным нормам.

Сколько стоит процедура?

Расходы по процедуре перевода, естественно, могут сильно различаться, в зависимости от конкретных условий:

  1. Разработка проекта перепланировки – от 1 тысячи рублей за квадратный метр.
  2. Поэтажный план с экспликацией – от 1200 рублей.
  3. Технический паспорт с планом – от 900 рублей.
  4. Государственная пошлина – 350 рублей.
  5. Услуги нотариуса – от 700 рублей.

Как перевести в жилое?

Необходимые требования к объекту недвижимости для возможности перевода в жилую:

  • Помещение должно быть изолированным, иметь дверные и оконные проемы.
  • В помещении должны быть капитальные стены, отопление, электричество, водоснабжение и канализация.
  • Объект должен соответствовать пожарным, санитарным и техническим нормам.

Куда обращаться?

Обращаться с заявлением и с определенным набором документов следует в межведомственную комиссию (отдел администрации), которая выносит свое решение по возможности изменения статуса недвижимости.

Скачать образец заявления о переводе нежилого помещения в жилое

Список документов

  1. Паспорт.
  2. Правоустанавливающие документы на собственность.
  3. Проект перепланировки.
  4. Заключения от инспекторов СЭС, пожарной безопасности, жилищных служб.
  5. Поэтажный план и экспликация объекта, план с описанием.
  6. Учредительные документы (для юридического лица)

Сроки ожидания решения

Через 45 дней выдается протокол (или уведомление) межведомственной комиссии о принятом решении, то есть, официальное разрешение или отказ (с указанием причины).

      

Причины отказа

Невозможно поменять статус помещения если:

  • Существуют ограничения в праве распоряжения – находится в залоге или сдано в аренду.
  • Непригодно для проживания.
  • Отсутствуют инженерные сети, инфраструктура.
  • Объект расположен не в городской черте.

Стоимость

Общая стоимость перевода объекта коммерческой недвижимости в жилую начинается от 200 тысяч рублей, в каждом случае подсчет индивидуален, самый дорогостоящий документ здесь – проект.

      

Можно ли отменить изменение, если передумал?

Просто так отменить такой перевод не получится, необходимо будет оформлять весь процесс в обратном порядке.

Эксперты нашего сайта подготовили для вас и другие полезные материалы, касающиеся коммерческой недвижимости:

Заключение

В итоге можно сказать, что процесс перевода коммерческой недвижимости в жилую и наоборот занимает достаточно длительный период времени. Также его нельзя назвать дешевым, общая затратность составляет довольно приличную сумму. Поэтому, прежде чем начинать процедуру перевода, стоит еще раз все взвесить. Но если решение принято и других вариантов нет, то нужно просто запастись терпением и четко следовать рекомендациям.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Клим Федотов

    Здравствуйте. Можно жилую недвижимость (дом с землей) продать для коммерческого использования, т.е. под строительство например Торгового центра? Как правильно это сделать?

    • Андрей

      Здравствуйте. Сделка такая возможна. Однако необходимо учесть несколько моментов. Во-первых, земля должна находится в собственности. Во-вторых, необходимо обратить внимание на ее целевое назначение. Оно должно соответствовать коммерческому использованию участка.

    • Сергей

      Можно, если это не противоречит градостроительным нормам. Это больше проблема покупателя, они должны выяснять, реально ли перести участок под индивидуальное жилищное строительство под торговый центр, иногда архитектура дает такое разрешение, иногда нет. Вы можете выяснить это в департаменте по архитектуре.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: