Нежилое помещение в садоводческом товариществе: как перевести в жилое и другие вопросы
В 2013 году было внесено изменение в Федеральный закон от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». В результате чего гражданам стало разрешено регистрироваться в жилом доме, находящемся на дачном участке. Далее расскажем, как перевести нежилое здание на территории СНТ в жилое помещение, сделать регистрацию дома на садовом участке и о многом другом.
Показать содержание
- Садовый или дачный дом – это жилое помещение?
- Может ли быть жилым?
- Помещение в СНТ является ли индивидуальной собственностью?
- Что такое дачная амнистия для незаселенного здания?
- Процедура регистрации
- Налоги
- Как перевести пустующее помещение в садоводческом товариществе?
- Преимущества и недостатки перевода
Садовый или дачный дом – это жилое помещение?
Требования, определяющие жилой дом, прописаны в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 года №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Помещение будет признано жилым, если:
- Земля, на которой расположено помещение, находится в пределах населенного пункта.
- Помещения в нем соответствуют минимальному размеру помещений. Жилая зона должна иметь площадь не менее 12 кв. м., кухня – не менее 6 кв. м.
- Несущие конструкции и стены находятся в состоянии, которое обеспечивает полную безопасность людей и сохранность инженерного оборудования.
- Инженерные системы (водоснабжение, электричество, водоотведение, газоснабжение), оборудование и механизмы находятся в рабочем состоянии и соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Отсутствие водоснабжения и водоотведения допускается в зданиях, не превышающих два этажа на территории, не имеющей инженерных сетей.
- На помещение имеется технический паспорт с Бюро технической инвентаризации.
Также важно учесть и некоторые моменты, связанные с землей, на которой стоит помещение:
- Земля должна быть отнесена к категории «земли населенных пунктов».
- Земля должна быть отнесена к территориальной зоне жилых построек.
- Виды разрешенного пользования должны иметь следующие отметки: дачные и садовые дома, приусадебный участок личного подсобного хозяйства с правом строительства, индивидуальное жилищное строительство.
В результате несоответствия хотя бы одному их вышеперечисленных требований даже жилой садовый или дачный дом может быть признан нежилым помещением.
О различиях жилых и нежилых помещений рассказано в отдельной статье.
Может ли быть жилым?
Садовый дом, отвечающий всем необходимым требованиям (санитарным, техническим, пожарным, экологическим), которые предъявляются к жилому помещению, и имеющий техпаспорт БТИ с пометкой «жилой» может быть признан пригодным для постоянного проживания.Право существования на земельных участках строений, пригодных для проживания, регламентируют статья 40 Земельного кодекса РФ, и Федеральный Закон «О личном и подсобном хозяйстве» от 7 июля 2003 года №112-ФЗ.
Помещение в СНТ является ли индивидуальной собственностью?
Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) – это юридическое лицо, имеющее свое название, свой Устав и свои органы правления. Строительство дома на землях СНТ и пользование им в дальнейшем законом никак не запрещены. Кроме того, с 2015 года прописаться в таком доме стало гораздо проще (о возможности проживания и прописки в нежилом помещении мы писали тут).
Но для того, чтобы зарегистрировать такой дом в собственность и прописаться в нем, нужно будет выполнить два условия:
- Дом должен быть признан «жилым».
- У владельца дома в СНТ не должно быть другой недвижимости с правом регистрации.
Земля, на которой располагается дом, должна иметь категорию «приусадебный участок личного подсобного хозяйства с правом строительства» или «индивидуальное жилищное строительство».
Что такое дачная амнистия для незаселенного здания?
«Дачная амнистия» – это облегченный регламент оформления земельных участков и находящихся на них строений в собственность.
Какие участки могут попасть под неё?
- Земля должна быть оформлена в собственность до 30 октября 2001 года.
- Участок должен быть предоставлен владельцу либо на праве собственности, либо на правах пожизненно наследуемого владения, либо вид права не установлен.
Кроме того, назначение земли при этом может быть обозначено как:
- «приусадебный участок личного подсобного хозяйства с правом строительства»;
- «индивидуальное жилищное строительство»;
- «дачные и садовые дома».
Амнистия была введена для упрощения регистрации жилых помещений и других построек, находящихся на садовом участке или на территории с дачами, в частную собственность. Последний срок регистрации перенесен на март 2020 года. Удобство такой процедуры заключается в отсутствии необходимости предоставлять разрешение специальных служб для оформления жилой постройки, для нежилой постройки не нужно получать разрешение на ее возведение на земельном участке.
Документы для оформления
- Паспорт владельца, на которого будет оформлена собственность.
- Технический план жилого помещения.
- Свидетельство права на оформляемый земельный участок.
- Заявление владельца.
Весь пакет документов необходимо будет предоставить в многофункциональный центр.Процедура регистрации
Существует и возможность обратной регистрации садового дома из категории «жилой» в категорию «нежилой». Перевод помещения из жилого в жилое регламентируют статья 22 и статья 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также региональные и муниципальные нормативные акты.
Перевести помещение в нежилое можно при условии, что:
- Если помещение не используется владельцем или третьими лицами для проживания.
- Если доступ к нему предполагает доступ к другим жилым помещениям.
- Помещение не подлежит сносу.
Пакет документов, необходимых для перевода помещения:
- заявление лица, осуществляющего перевод;
- паспорт лица, осуществляющего перевод;
- заверенные копии права на владение помещением;
- технические характеристики помещения;
- технический паспорт помещения;
- официально оформленный проект перепроектировки в нежилое помещение.
Далее нужно обратиться с заявлением в орган местного самоуправления. На рассмотрение заявление законом предусмотрен срок – до 48 дней. После перевода помещения из жилого в нежилое нужно обратиться в Росреестр для того, чтобы внести изменения в ЕГРН. На перевод помещения в среднем уходит 4 месяца.
Налоги
Любая постройка, независимо от того, принадлежит она к жилой или нежилой категории, облагается налогом. Налог был введен Федеральным законом от 30 ноября 2016 года № 401-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В случае нежилых строений на участке налогом облагаются:
- беседки;
- гаражи;
- бани и прочие постоянные сооружения, обладающие большими размерами и находящиеся на территории дачных и садовых участков.
Не облагаются налогами теплицы, туалеты, сезонные сооружения и прочие хозяйственные постройки площадью не более 50 кв. м. при условии, что владелец обратился в соответствующий налоговый орган за предоставлением льготы. Льгота предоставляется на одну подобную постройку, если она не используется, как объект предпринимательской деятельности.
Подробнее о налогообложении нежилых помещений вы можете узнать здесь.
Как перевести пустующее помещение в садоводческом товариществе?
В процессе оформления жилого помещения возможны три способа:
- Обращение в суд.
- Обращение в органы местного самоуправления.
- Через процедуру дачной амнистии.
Обращение в суд
Суд имеет право признать нежилое строение жилым, если владелец строения обращается в суд с заявлением. Кроме заявления нужно будет предоставить следующие документы:
- заявление установленного образца;
- документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.);
- технические документы на постройку, земельный участок;
- паспорт владельца;
- акт, подтверждающий, что дом полностью соответствует пожарным, строительным, инженерным и прочим требованиям для признания его жилым;
- нотариально заверенное разрешение на переоформление, если владельцем является третье лицо;
- квитанцию об оплате госпошлины.
В случае признания судом помещения жилым, необходимо будет обратиться в Росреестр для внесения его в Государственный кадастр с пометкой «жилой». Срок внесения для кадастрового учета равен семи дням. В Росреестр нужно будет предоставить технический паспорт помещения и все правоустанавливающие документы.Госпошлина в суд составит 350 рублей, регистрация права в Росреестре – 350 рублей, услугу БТИ составят в среднем 3 000 рублей. В случае, если помещение не будет соответствовать нормам, суд может назначить его реконструкцию. Реконструкция займет в среднем около четырех месяцев и потребует у владельца дополнительных трат на составление проекта в архитектурном бюро в размере от 8 000 до 18 000 рублей, в зависимости от региона.
Помощь органов местного самоуправления
Эта процедура займет больше времени, чем перевод через суд. Также здесь возможны дополнительные траты, связанные с проведением кадастровых работ.
Пакет документов для подачи в органы местного самоуправления:
- заявление установленного образца;
- документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.);
- технические документы на постройку, земельный участок;
- паспорт владельца;
- акт, подтверждающий, что дом полностью соответствует пожарным, строительным, инженерным и прочим требованиям для признания его жилым;
- нотариально заверенное разрешение на переоформление, если владельцем является третье лицо;
- квитанцию об оплате госпошлины.
Госпошлина в суд составит 350 рублей, регистрация права в Росреестре – 350 рублей. Также владелец должен будет оплатить услуги Бюро технической инвентаризации в размере 3 000 рублей по выдаче технического паспорта. Решение по переоформлению принимается в течение 30 дней. При положительном решении необходимо будет обратиться в Росреестр для внесения изменений. Изменения должны быть внесены в течение семи дней.
Пакет бумаг
- Заявление установленного образца.
- Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.).
- Технические документы на постройку, земельный участок.
- Паспорт владельца.
- Акт, подтверждающий, что дом полностью соответствует пожарным, строительным, инженерным и прочим требованиям для признания его жилым.
- Нотариально заверенное разрешение на переоформление, если владельцем является третье лицо.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
Весь пакет документов передается в Росреестр. Документы проходят проверку в течение 30 дней. После обозначенного срока владельцу будет выдано свидетельство о праве собственности.Для регистрации жилого помещения по дачной амнистии владельцу нужно будет оплатить госпошлину в размере 350 рублей, а также услуги проведения правовой экспертизы, анализа документации, подготовку необходимых справок, получение свидетельства о праве владения в размере 10-12 тысяч рублей.
Весь процесс регистрации по дачной амнистии займет в среднем около двух недель. Плюсом данной процедуры можно назвать то, что владельцу не придется тратить огромное количество времени на сбор документации и справок.
Преимущества и недостатки перевода
Признание помещения, находящегося на дачном участке, жилым может решить ряд трудностей, касающихся пользования всеми правами зарегистрированного гражданина.
Кроме этого, проживание на дачном участке обойдется значительно дешевле проживания в городе. Это касается, в первую очередь, оплаты коммунальных услуг.
Однако владелец, переоформивший нежилое строение в жилое, может столкнуться с рядом трудностей:
- Налоги на землю и на жилое помещение в разы превышают налоги на нежилое строение.
- Собственники, стоящие в очереди на получение земельного участка или иного жилого помещения, переоформив дачное строение, автоматически потеряют статус нуждающихся в улучшении жилищных условий.
- Большинство дачных участков расположены в отдалении от городской инфраструктуры, в связи с чем может возникнуть неудобство в плане получения образовательных. Медицинских и иных услуг.
- Остро встает вопрос безопасности владельцев жилого помещения и их имущества, расположенного на дачной территории.
Все настоящие и будущие владельцы нежилых помещений должны знать о том:Переоформление дачного строения – процесс долгий, сложный, требующий от владельца немалых материальных и физических затрат. Поэтому следует хорошо взвесить необходимость оформления своего дачного дома в жилое помещение и последующую прописку в нем.