Как определить стоимость межевания земельного участка и какие факторы влияют на цены кадастровых работ?
Межевание – процедура, необходимая для оформления прав на владение землей в условиях рыночной экономики.
Каждому владельцу земельного участка (ЗУ), еще не зарегистрированного в Государственном кадастре недвижимости (ГКН), предстоит заказать и оплатить работы по межеванию.
Сколько же и за что придется платить собственникам земли?
Показать содержание
- Формула, определяющая стоимость межевания земельного участка
- Факторы, влияющие на ценообразование
- Сколько стоят услуги кадастровых инженеров в регионах?
Формула, определяющая стоимость межевания земельного участка
В настоящее время работы по подготовке и постановке земельных участков на кадастровый учет могут проводить:
- государственные компании – представители Федеральной службы кадастра;
- коммерческие фирмы, имеющие лицензию на данный вид деятельности;
- кадастровые инженеры, прошедшие государственную аттестацию.
Подробнее о том, кто проводит работы по межеванию земельных участков, читайте здесь.
В Приказе № 14 МЭР РФ от 18.01. 2012 г. «Об утверждении методики определения платы и предельных размеров платы за проведение кадастровых работ в целях выдачи межевого плана» перечисляются все виды работ по межеванию, приводится расчет их нормативной стоимости.
Цена на услуги коммерческих компаний и независимых кадастровых инженеров диктуется спросом и предложением на рынке, но механизм определения стоимости кадастровых работ не отличается от государственной методики.
Общая стоимость услуг по межеванию, согласно Приказу №14, рассчитывается по формуле:
Плата за услуги = (Трудоёмкость работ) х (Цена нормочаса) х (1+НДС).Расчёт цены нормативного часа
Для определения цены нормативного часа берутся такие показатели:
- почасовая заработная плата исполнителя – ЗПисп./147, где:
- ЗПисп. — минимальная заработная плата кадастровых инженеров по России (на сегодня она составляет 15 тыс. руб.);
- 147 – среднее число рабочих часов в месяце.
- Доля фонда оплаты труда (ФОТ) в общей выручке предприятия — выручка/ФОТ (нормальный фонд оплаты труда для компаний, оказывающих услуги – 40%, или 0,4 от выручки).
- Подоходный налог НДС = 0,18.
Таким образом, цена нормативного часа кадастровых работ равна: ЗПисп. /147 Х Выручка/ФОТ = 15000/147 Х 1/0,4 = 255 (руб.), а с учетом подоходного налога: (Цена нормочаса) х (1+НДС) =255 Х (1+0,18)= 301 (руб.).
Вычисление трудоёмкости
Весь процесс кадастровых работ делится на этапы.
- Подготовка материалов для межевания. В подготовительные работы входит:
- изучение кадастровых данных о ЗУ; документов на право владения; состояние пунктов опорной межевой сети (ОМС); адреса владельцев смежных участков и т.д. На такую работу отводится в среднем 7,2 чел./час;
- выезд в поле для обследования ОМС, межевых знаков, имеющихся на местности – 8 чел./час;
- составление предварительного чертежа с нанесением пунктов ОМС и межевых знаков, а также номеров смежных участков. Трудоемкость зависит от размеров участка, протяженности границ и масштаба, в котором выполняется чертеж.
Так, для участка площадью 1400 м2 с протяженностью границ 0,18 км выполнение чертежа в масштабе 1см = км займет по нормативам 2,6 чел./час.
Общее нормативное время на подготовительные работы составит: 7.2+8+2.6 = 17,8 чел./час.
- Определение координат опорных и поворотных точек.
Геодезические работы на местности сводятся к определению координат опорных точек (точек обоснования), с помощью которых удается с нужной точностью вычислить координаты характерных точек земельного участка.
Такие работы проводят в основном, двумя методами: с помощью теодолитных ходов и помощью спутниковой связи. Ручной метод полигонометрии во много раз более трудоемкий, особенно в процессе привязки опорных точек. Сейчас все чаще применяются приемники GSP, облегчающие процедуру привязки на местности.
- Привязка 1 точки обоснования через спутниковую связь требует 1,47 чел./час, а четыре точки займут 5,88 чел./час.
- Привязка 1 характерной точки земельного участка с помощью GSP имеет трудоемкость 0,13 чел./час, а методом засечек – 0,51 (если расстояние между точками не больше 500 м). Таким образом, для определения координат поворотных точек с помощью спутниковой связи потребуется 0, 52 чел./час, а методом геодезических измерений – 2,04 чел./час.
Трудоемкость кадастровых работ на местности с применением GSP равна: 5,88 +0,52 = 6,4 чел./час (для участка с 4 характерными точками).
- Составление чертежа межевого плана. По обработанным материалам полевых работ вычерчивается межевой план ЗУ. Вся работа занимает 5,6 чел./час.
- Подготовка плана для предоставления в ГКН – комплектование необходимых документов – 8 чел./час. Сюда входит:
- чертеж межевого плана ЗУ;
- словесное описание местоположения и границ;
- сопутствующие материалы, координаты точек, акт согласования границ и т.д.
Ориентировочная трудоемкость всех работ по межеванию земельного участка площадью до 0,5 га будет равна:
17,8 + 6,4 + 5,6 + 8 = 37,8 чел./час.
Подставив все вычисленные значения в исходную формулу, можно определить ориентировочную стоимость межевания для участка площадью 1400 м2.
Плата за услуги = (Трудоёмкость работ) х (Цена нормочаса) х (1+НДС) = 37,8 х 301 = 11377,8 (руб.).В общей сложности стоимость кадастровых работ небольших земельных участков варьируется от 5-10 до 30 тысяч рублей и зависит от некоторых факторов.
Факторы, влияющие на ценообразование
Следует учитывать обстоятельства, которые могут сократить или увеличить расходы на межевание.
- Регион, в котором расположен ЗУ. В столичных регионах и территориях с высоким уровнем доходов и дорогой землей цена межевания выше, чем в остальных местах. В Московской области межевание обойдется в 1,5-2 раза дороже, чем в провинции.
- Наличие или отсутствие документации по земельному участку. Подготовительная работа по сбору документации – процесс трудоёмкий (он занимает почти половину кадастровых работ).
Недостача необходимых документов намного увеличивает стоимость межевания. Для него нужны такие документы:
- кадастровый план (при его отсутствии придется делать копировку части генерального плана местности, по которому нарезался ЗУ или топографического плана с границами участка);
- удостоверение права собственности на землю, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП);
- подтверждение права собственности (договор о купле, дарении, получении в наследство и т.д.).
ВНИМАНИЕ. Восстановление и оформление недостающих документов увеличивает цену кадастровых работ в 1,5-2 раза.- Местоположение ЗУ. Расположение участка вдали от места работы кадастровой службы существенно увеличивает трудоемкость работ, а значит, их стоимость. Повышаются расходы на бензин и время на выезд; в стоимость входит оплата командировочных.
Цена межевания зависит от характеристик территории, усложняющих полевые работы. Так, для работы с приемниками GPS различают такие категории местности:
- I категория: местность не создает помех для спутниковой связи: покрытие лесом не превышает 20%, нет высоких построек, хорошая сеть дорог; трудоемкость съемки: 1, 47-1, 97 чел. /час, и нормативная (минимальная) стоимость определения координат одной точки – от 450-600 руб.
- II категория: территория на 40% покрыта высокими деревьями, связь возможна только во время нахождения спутников вне лесной зоны. Наличие вблизи аэропортов, радиостанций и телевышек, способных деформировать сигналы; трудоемкость: 1,78-2,50 чел./час, стоимость одной точки – от 550-750 руб.
- III категория: либо местность с большим лесным массивом (> 40%) и слабой дорожной сетью, либо промышленный район с многоэтажными постройками, трамвайным и троллейбусным движением; трудоемкость: 2, 09-2, 97 чел. /час, стоимость – от 650-900 руб. Таким образом, категория местности может увеличить стоимость геодезических работ в 2 раза.
- Площадь, конфигурация и назначение ЗУ. Большая площадь участка увеличивает протяженность границ, а их многочисленные изгибы – число характерных точек.
- Средняя цена межевания участка до 0,5 га – 10 тыс. руб., за каждый дополнительный гектар – 3 тыс. руб.
- Если кадастровые работы на участке с пятью точками конфигурации стоят от 1 тыс. руб. за точку, то более сложные участки (5-15 точек) – от 1,5 тыс. руб.
- Межевание земель сельскохозяйственного назначения обходится дешевле (от 300 руб. за точку), чем дачных и приусадебных участков и земель, используемых для коммерческих целей. Об особенностях межевания участков разных видов назначения можно узнать тут.
- Наличие смежных участков и спорных территорий.
ВНИМАНИЕ. Межевой план, который подается на регистрацию в ГКН, должен сопровождаться актом согласования границ, подписанным владельцами всех смежных участков.Их уведомление о межевых работах и сбор подписей обходится в 300-500 руб. за один соседний участок. Если спорные вопросы не удается урегулировать мирным путем, возбуждается судебный процесс, и стоимость межевания существенно увеличивается.
Сколько стоят услуги кадастровых инженеров в регионах?
Приводимая ниже таблица знакомит с актуальными ценами по межеванию в столичных регионах и в крупных областях России. Поскольку эта работа достаточно трудоемкая, исполнители, которые предлагают дешевые варианты, скорее всего, выполнят работу некачественно или не готовы сделать весь комплекс работ от начала до выдачи кадастрового паспорта («под ключ»).
№№
Регион
Название компании
Стоимость (тыс. руб.)
Межевание
Оформление ЗУ «Под ключ»
1
Московская обл.
10-12
30
2
10
3
35
4
10
5
«Кадастр.РУ»
15
25
6
Санкт-Петербург и Ленинградская обл.
7
15
7
10
25
8
10
20
9
Нижний Новгород
ООО «Кадастр — Нижегородской области»
7
10
Ульяновск
«Метрика»
6,3
11
Екатеринбург
15
12
Воронеж
ООО «Земля и право»
10
20
13
Ростов-на Дону
«Геодон»
10
14
Новосибирск
«ПравоЗащита»
20
15
Омск
5
16
Самара
10
17
КрасноярскООО «Кредо»
7,5
15
18
Волгоград
ЮФ «Юридика»
4
Межевание – неизбежная процедура для каждого собственника земли, к нему нужна подготовка. Поискать подходящего исполнителя, заранее подготовить все нужные документы, урегулировать споры с соседями – все эти несложные меры избавят от лишних расходов.
Добрый вечер! я решила провести межевание своего участка-земли сельхозназначения-узнаю, что мой сосед по полю забрал моих полтора гектара…как быть в таком случае?
Добрый день! Стоимость кадастровых работ по разметке земельных участков и межевание этих участков — это входит в общую стоимость? Или это разная оплата ?
Здравствуйте!
Принципиально, сами по себе это разные услуги по кадастровым работам — разметка земельных участков и их межевание. Тем не менее, это не исключает их объединение в одной работе кадастрового инженера. Общая стоимость при этом может включать в себя все согласованные между заказчиком и исполнителем услуги, не только указанные.
Мила, здравствуйте. Межевание земельного участка невозможно без его разметки и является этапом для постановки земли на кадастровый учет. Данные работы лучше оформлять у одного исполнителя, дабы не иметь сложности при дальнейшем оформлении прав или внесении изменений в ЕГРН. В случае приостановки тогда будете знать, с кого спрашивать.
Здравствуйте. Суть вопроса такова. Соседи отмежевали свой садовый участок как оказалось года два, может и больше назад. Никто не ставил нас в известность. Мы начали межевание в октябре 16 года. Выдали в МФЦ два листа бумаги как документ в ноябре 17 г. но когда мы выразили свое несогласие оказалось, что соседний план участка наложился на наш. Но они не выходят на связь, общения нет. Что нам делать?
Если вы заказали межевание и оплатили работы по их проведению, значит ваш земельный участок был в соответствующем порядке отмежёван и поставлен на кадастровый учёт. А два листка бумаги, которые вы получили, скорее всего, являются кадастровым паспортом на земельный участок. Если это так, то рекомендую вам начать процедуру признания права собственности на данный земельный участок.
Владимир, добрый день.
Если ваши соседи вас игнорируют, то вам остается только действовать через суд. Вы подаете в суд иск на ваших соседей о том, что они своевременно вас не предупредили о межевание земли и захватили часть вашей собственности. Далее будет разбирательство уже в суде между вами и соседями.
здравствуйте. если есть межевание участка и вступаешь в права наследства без завещания. Надо ли делать межевание?
Здравствуйте, Максим. Повторное межевание земельного участка необходимо лишь в случаях, когда идут споры с соседями, либо недопустимая разница в площади до и после межевания земельного участка.
Максим, добрый день.
Если межевание земельного участка уже было сделано, то повторно его делать нет необходимости. Просто оформляйте землю в свою собственность и все.
Дом, купленный нами в 1999 году, стоит на земле, которую мы не могли оформить до настоящего времени. В 2016 году дело сдвинулось с мертвой точки. Земля была переведена в муниципальную собственность, Мы оплатили межевание, юридическое сопровождение, поставили участок на кадастровый учет 1 февраля 2016 года /это нам обошлось в 26000 руб./ Согласно выписке собственником земли стала Тверская область
21 марта 2016 года. На себя мы зарегистрировали участок в июле 2016 г. Землю нам предоставили в собственность бесплатно. Кадастровая стоимость участка 537000 руб. — 15 соток. А в октябре 2017 года пришла бумага на оплату эквивалента аренды за время оформления, за 6 месяцев, которые нам тянули с постановлением о выделении участка-16350 руб. Правомерно ли это? Если ДА, то не многовато ли нужно платить?
P.S. Это нам рассчитали эквивалент, а другим собственникам, которые землю выкупали, заставили платить незаконное обогащение. Сумма такая же
Здравствуйте, Виктор. Катерина права, также вы имеете полное право оспорить данную сумму в судебном порядке.
Виктор, добрый день.
Рассчитывать стоимость межевания могут только кадастровые работники. Сказать, много это или мало вам это невозможно. Все рассчитывается исходя из размера земли, региона и геодезических данных, которыми обладают только специалисты. Если у вас вопросы возникают по поводу стоимости, то стоит их задать на прямую своему кадастровому инженеру.