Составление типового договора аренды комнаты в коммунальной квартире: права и обязанности, особенности оформление

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Процедура передачи комнаты в пользование на основании договора найма имеет много нюансов, связанных с правовым статусом этого объекта недвижимости.

Чтобы аренда впоследствии не оказалась для собственника проблемой, необходимо заранее предусмотреть возможные сложности и варианты решений спорных ситуаций.

Показать содержание
Правовой статус
Объект найма
У кого получать разрешение?
Как правильно сдать помещение и сделать это без согласия соседей по коммуналке?
Необходимые документы
Условия
Как оформить соглашение?
Структура Форма Права и обязанности владельца и квартирантов Срок действия Регистрация Досрочное расторжение

Правовой статус

В основе споров о возможности сдачи комнаты стоят, прежде всего, правовой статус объекта найма и его использование. Если комната является личным имуществом ее владельца, то коридор, туалет и кухня находятся в общей собственности всех проживающих в квартире лиц. Можно ли сдать комнату в этом случае?

Для начала следует разобраться со статусом объекта. Согласно ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением является изолированный объект недвижимости, пригодный для постоянного проживания. Комната подходит под это определение. А ст. 16 ЖК РФ конкретизирует данный вид недвижимости, называя его жилым помещением.

Так как комната является жилым помещением, то к ней применима ст. 30 ЖК РФ. Согласно данным статьям, владелец имеет право распоряжаться жилым помещением, в том числе сдавать его в наем. Закон не запрещает передавать в наем комнату в коммунальной квартире в аренду. Но стоит учитывать, что эта процедура связана с некоторыми сложностями, о которых будет рассказано далее.

Объект найма

Сдавая жилое помещение в коммуналке, необходимо учесть, что наниматель будет пользоваться не только комнатой, но и общедолевым имуществом других жильцов.К нему относятся:

коридор;
кухня;
санузел;
подсобные помещения и пр.

Что же будет являться объектом найма в данном случае? В соответствии со ст. 673 ГК РФ, объектом договора найма является изолированная жилплощадь. В данном случае – это комната.

Статья 673 ГК РФ. Объект договора найма жилого помещения

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Что касается общедолевой собственности, то наниматель имеет право ею пользоваться (2 п. ст.673 ГК РФ).

У кого получать разрешение?

Чтобы сдать комнату, потребуется письменное согласие всех владельцев комнаты. Например, если помещение является собственностью обеих супругов, и муж решил сдать его в наем, то обязан получить согласие своей жены.

Однако если при этом оба собственника присутствуют на заключении договора и ставят свои подписи в документе, то письменного согласия не требуется, так как подписи обоих владельцев будут свидетельствовать об их обоюдном решении передать жилье в пользование третьему лицу.

Как правильно сдать помещение и сделать это без согласия соседей по коммуналке?

Согласно правилам сдачи письменное согласие на сдачу комнаты в наем от других лиц, проживающих в квартире, не требуется. Об этом свидетельствует п. 2 ст. 30 ЖК РФ. В ней говорится, что владелец имеет право передавать помещение иным лицам на основании соглашения о найме.

На необходимость получить согласие других собственников кодекс не указывает. Также сдача в наем комнаты влечет за собой право нанимателя на использование части общего имущества в квартире: коридора, туалета, кухни и ванной комнаты (ст.42 ЖК РФ).

Можно ли сдавать комнату без согласия соседей по коммуналке? Несмотря на то, что закон не устанавливает обязательство получать согласие соседей, их все же стоит уведомить о своем решении и постараться добиться их положительного ответа. Это, прежде всего, в интересах самого собственника. Ведь если квартиранты будут против, то они могут начать чинить препятствия проживанию нанимателя в комнате. А это, в свою очередь, может привести к расторжению договора.

Необходимые документы

Какие документы потребуется для заключения сделки:

паспорт собственника;
паспорт нанимателя;
документ, подтверждающий право сдавать комнату в наем (свидетельство о праве на собственность, выписка из ЕГРП или договор социального найма).

Внимание! Чтобы сделка имела юридическую значимость, нужно заключить договор найма.

В целях безопасности рекомендуется оформить опись имущества и акт приема-передачи. Эти документы регулируют права и ответственность нанимателя в отношении использования имущества собственника.

Условия

Процедура сдачи помещения в наем отличается в зависимости от того, приватизировано оно или нет.

Если комната приватизирована, то процесс ее сдачи ничем не будет отличаться от процесса передачи в наем квартиры. Приватизированное имущество принадлежит его владельцу, и он имеет право распоряжаться им по своему усмотрению, не спрашивая разрешения ни соседей, ни органов власти, ни других учреждений и лиц.
Если комната не была приватизирована, то это значит, что ее собственником является государство или муниципалитет, а наймодатель – это лицо, проживающее в квартире на основании договора социального найма. Гражданин, проживающий в помещении на основании соцнайма, имеет право сдать его в поднаем (ст. 67 ЖК РФ). Однако для этого потребуется получить разрешение собственника (местной администрации) и соседей. Вопрос о том, каким образом можно сдавать в аренду жилье, находящееся в муниципальной собственности, был нами рассмотрен в этом материале.

Существует много вопросов, связанных с муниципальным жильем и правом его использования. Разобраться в некоторых из них помогут такие публикации:

Правила предоставления муниципального жилья по договору социального найма и условия использования площади.
Можно ли и как совершить обмен квартиры по договору соцнайма?
Из чего формируется плата за найм муниципального жилья: формула расчета.
Что означает статус главного нанимателя и что делать с муниципальной квартирой после смерти ее квартиросъемщика?
Как происходит процедура переселения из ветхого жилья по договору социального найма?

Как оформить соглашение?

Оформляя договор найма, следует учитывать специфику рассматриваемого помещения, а также права и обязанности сторон соглашения. Рассмотрим подробнее все нюансы.

Структура

Что требуется указать в договоре:

предмет соглашения (адрес помещения и его характеристики);
данные участников сделки;
права и обязанности;
ответственность за нарушение условий;
порядок и сумма оплаты;
оплата ЖКХ;
условия расторжения и продления договора;
срок действия.

ВАЖНО: Документ составляется в двух экземплярах (для нанимателя и собственника). Если помещение неприватизированное, то оформляется третья копия для администрации.

Форма

Сделка заключается в письменной форме. Общие положения документа, как правило, печатаются на компьютере, а личные данные допускается заполнять вручную. Особых требований к оформлению нет. Самое главное при составлении, это придерживаться четких формулировок и избегать двусмысленных предложений.

В документе желательно рассмотреть следующие вопросы:

ответственность за поломку имущества;
оплата коммунальных платежей (входит ли она в стоимость арендной платы или оплачивается отдельно, кто будет ответственным за ее оплату);
размер компенсации за поврежденное имущество;
запреты на определенные действия (например, приводить гостей на ночь и пр.).

Одной из особенностей типового договора найма комнаты в коммуналке является пункт, разъясняющий нанимателю правила пользования общеквартирным имуществом (туалет, ванная, кухня и пр.). В документ следует внести уточнение о том, что жилец должен следить за порядком не только комнаты, но и общих помещений квартиры наравне с остальными жильцами.

При составлении соглашения важно заранее предусмотреть возможные конфликты и споры и отразить способы их решения в документе.

Права и обязанности владельца и квартирантов

Один из важных пунктов соглашения – права и обязанности участников сделки. Какие права и обязанности в обязательном порядке необходимо указать:

Квартирант обязан использовать объект только для проживания. Также в его обязанности входит содержать имущество в надлежащем состоянии и своевременно вносить плату за проживание. Наниматель не имеет право производить переустройство помещения без согласия владельца.
Собственник обязан предоставить нанимателю помещение, пригодное для проживания. Также в его обязанности входит проведение ремонта, в том числе и ремонта общедомового имущества.

СПРАВКА: В этом разделе договора следует также учесть такие нюансы, как право владельца проверять помещение, право нанимателя принимать гостей и прочие условия, фиксирующие взаимоотношения между участниками сделки.

Срок действия

Соглашение может быть заключено на срок до 5 лет. При отсутствии в документе информации о сроке действия найма, документ автоматически считается подписанным на пятилетний срок.

Регистрация

Если сделка была заключена на срок более 12 месяцев, то договор найма должен быть зарегистрирован в Росреестре.Если речь идет о краткосрочном соглашении (менее 1 года), то регистрировать факт передачи в наем помещения не нужно.

Досрочное расторжение

В договоре важно также предусмотреть условия расторжения договора. Если они не прописаны, то в этом случае будет действовать порядок расторжения, установленный ст. 687 ГК РФ:

жилец обязан за 3 месяца предупредить собственника о своем выселении;
если квартирант нарушает условия договора (не вносит плату, использует помещение не по назначению и нарушает права и интересы соседей), то договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Если срок действия документа закончился, то стороны могут либо расторгнуть сделку, либо продлить соглашение.

Чтобы обезопасить себя от возможных проблем, следует тщательнее подбирать жильца в комнату, учитывая специфику проживания на такой жилплощади. Помимо этого, в договоре важно зафиксировать все нюансы, связанные с содержанием имущества в сохранности и соблюдением тишины и порядка в квартире.

Наверх

Перейти на канал

Комментарии 0

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.

Добавить комментарий