+7 (812) 313-25-95 Санкт-Петербург

Нюансы оформления уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире: образец документа. Можно ли обойтись без согласия соседей?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Одним из самых сложных видов юридических сделок является продажа комнаты в коммунальной квартире. Она продолжительней по срокам, а также имеет свои особенности.

В этой статье рассмотрим, как оформить необходимые документы и сколько действует отказ соседей от преимущественного права покупки комнаты. А также расскажем, что делать, если соседи категорически против продажи и всячески мешают совершению сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 313-25-95. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Особенности этого типа недвижимости

В первую очередь стоит определиться с тем, какое же жилое помещение имеет статус коммунальной квартиры?

  1. Все собственники жилого помещения владеют им на основании разных документов (договоры соцнайма или свидетельства права собственности).
  2. Оплата жилищно-коммунальных услуг производится по разным лицевым счетам, созданным для каждого из собственников.
  3. Общие помещения в квартире находятся в долевой собственности владельцев.

Рассмотрим подробнее особенности продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии.

Преимущественное право покупки

Важно! Основной особенностью продажи комнаты в коммуналке является наличие преимущественного права покупки у совладельцев жилого помещения.

Регламентируется право ст. 250 ГК РФ, в которой указывается на преимущество участников долевой собственности при продаже доли, кроме того устанавливается порядок осуществления этого права. А вот ч. 6 ст. 42 ЖК РФ указывает на это же право конкретно для коммунальной квартиры.

Кто им обладает?

Преимуществом обладают все лица, владеющие долей в квартире, независимо от размера их участия в долевой собственности. Возникновение такого права вполне закономерно, ведь проживающие в коммуналке люди смогут улучшить свои жилищные условия.

Однако преимущественное право при покупке доли в коммуналке появляется, когда человек продает ее постороннему лицу, если же сделка совершается с другим долевым собственником, то никакого преимущества не возникает.

То есть, если другие участники доли в квартире тоже хотят купить комнату, то продавец в праве выбирать покупателя по своему усмотрению.

Уведомление о намерении совершить сделку

Статья 250 ГК РФ не только описывает преимущественное право участников долевой собственности, но и вводит процедуру их оповещения о намерении продать комнату. Причем сделать это нужно в обязательном порядке.

После получения уведомления собственникам дается месяц на принятие решения о покупке комнаты. Если в течение месяца никто из них не купил комнату, то собственник в праве продать ее посторонним лицам.

Существует три законных варианта передачи такого уведомления:

  1. Лично в руки. Продавец отдает уведомление лично каждому соседу, получает их подписи на согласие о продаже.

    Внимание! Такой способ возможен, но в случае судебного разбирательства такие отказы от покупки будут иметь слабую доказательную силу.
  2. Отправка заказным письмом, либо телеграммой с уведомлением. Такой способ возможен, если все совладельцы проживают вместе, либо если продавцу точно известен адрес их проживания. В иных ситуациях, доказать что-либо в суде будет крайне сложно, несмотря на то, что Гражданский кодекс ввел ответственность за уклонение от важных сообщений ( ст. 165.1 ГК РФ).
  3. Направление оповещения через нотариуса. Главный и единственный минус этого способа – цена на нотариальные услуги, особенно, если собственников несколько и все они проживают по разным адресам. В остальном же это самый надежный вариант, так как уведомление составляется нотариусом, заверяется им, направляется совладельцам, и в результате на руки Продавцу выдается официальное свидетельство о подаче уведомлений.
Васильев Олег Борисович
Мнение эксперта
Васильев Олег Борисович
Многолетний опыт в разных областях юриспруденции
Формально закон не предусматривает понятия «коммунальная квартира», фактически — это жилье, имеющее отдельные комнаты, сдаваемые проживающим в нем гражданам по договорам социального найма. Отдельные договора и лицевые счета, соответственно. То есть, она коммунальная по сложившимся обстоятельствам, но не по терминологии законодательства. По сути, это наследие СССР (РСФСР) с частью норм, не сохранившихся в РФ.

По ФЗ N 1541 «О приватизации жилищного фонда» от 04.07.1991г., приватизация в таких муниципальных квартирах, то есть коммунальных, снимаемых по договору социального найма, не допускалась, что было признано КС РФ неконституционным (Постановление 03.11.1998 N 25-П) и в дальнейшем было отменено, что означает возможность приватизации в обычном порядке. Тем самым на такой жилплощади могут одновременно быть приватизированные и неприватизированные (по договору социального найма) помещения.

Случаи, когда в коммуналке одни лишь собственники, наиболее простые при продаже своей доли. Здесь стоит только отметить, что помимо уведомления соседей о продаже не менее существенен вопрос по общему имуществу собственников. Если комната (комнаты) такого владельца являются исключительно его собственностью, то общее имущество (коридоры, санузел, кухня, балкон) делится пропорционально по размеру его комнаты со всеми остальными собственниками. Аналогично при определении долей в общем имуществе всего МКД, где находится квартира. При том, что общее имущество находится в совместном пользовании, сам порядок этого определяется соглашением между собственниками или судом. Таким образом, в случае приобретения доли в коммунальной квартире, тем самым выкупаются также доли в общем имуществе.

Если же в такой квартире нет приватизированных долей или приватизированы они только частично, то в первом случае вначале надо приватизировать, что можно сделать всем вместе или по усмотрению ответственных квартиросъемщиков, после чего распоряжаться по своему усмотрению, включая продажу. Во втором же случае (если есть неприватизированные доли) собственник, который намерен продать свою долю, должен уведомлять об этом намерении только собственников-соседей.

+7 (812) 313-25-95Санкт-Петербург

Как оформить документ?

Необходимо указать:

  1. ФИО, паспортные данные продавца.
  2. ФИО лица, которому направляется уведомление.
  3. Суть извещения о том, что Продавец (ФИО) продает принадлежашую ему на основании ( указываются реквизиты Свидетельства о праве собственности) долю в праве общей собственности на квартиру.
  4. Указывается размер доли, адрес квартиры.
  5. Цена доли. Если продавцом решено изменить цену комнаты, то уведомлять всех соседей придется снова.
  6. Предложение воспользоваться преимущественным правом собственности на основании статьи 250 ГК РФ и приобрести продаваемую долю в течение месяца, либо письменно уведомить об отказе от приобретения.
  7. Указание на то, что в случае, если ответа не последует, продажа доли будет осуществлена без согласия соседа.
  8. Дата, подпись, ФИО.

Уклонение соседей от получения бумаги

Часто бывает, что совладельцы квартиры уклоняются от получения оповещения, не отвечают на уведомление и другим способами препятствуют продаже доли. Если вы предполагаете, что соседи будут препятствовать, то рекомендуется направить свои уведомления через нотариуса.

Дело в том, что нотариус после попыток вручения уведомления и не получения какого-либо ответа от соседей, по истечении месяца выдает свидетельство о том, что Продавец предпринял все возможные попытки для извещения собственников о предстоящей сделке. Этого документа достаточно для того, чтобы спокойно оформить продажу.

Получение отказа от покупки от других собственников

Важный вопрос — обязательно ли нужны ли отказы соседей от приобретения продаваемой доли в праве общей собственности. Ответ на него будет утвердительным.

Важно! Если сосед отказывается от доли жилья, то факт этого отказа должен быть документально зафиксирован.

Лучше всего оформить заявление на отказ от покупки у нотариуса, так как статья 250 ГК РФ в части 3 предусматривает право соседей оспорить продажу доли постороннему лицу в течение трех месяцев. Нотариально заверенный отказ поможет обезопасить себя от таких сюрпризов.

Для регистрации отказа потребуется:

  • Личное присутствие собственника, которому было сделано предложение о покупке доли; его паспорт.
  • Свидетельство о праве на долевой собственности.
      

Как оформить?

  1. Дата и место составления документа.
  2. ФИО, паспортные данные лица, отказывающегося от преимущественного права.
  3. ФИО, паспортные данные продавца.
  4. Адрес квартиры, характеристики продаваемой доли (площадь комнаты и доля в общем имуществе).
  5. Цена, которую устанавливает продавец.
  6. Подпись лица, которое отказалось от преимущественного права покупки.
  7. Печать нотариуса.

Срок действия

Отказ от преимущества при покупке доли в праве долевой собственности не имеет срока действия. Обязанность снова уведомить соседей возникает у собственника только в случае, если он изменил цену на комнату. Причем, касается это только понижения цены относительно указанной в Отказе суммы. Повышение цены не влечет за собой обязанности уведомлять соседей снова.

Можно ли продать помещение в коммуналке без согласия соседей?

Важно! Продать комнату в такой квартире без получения согласия соседей нельзя. Это будет основанием для оспаривания сделки и признания ее ничтожной.

Такой вариант возможен только если комната продается одному из сособственников, то есть одному из владельцев другой комнаты в этой же квартире.

Как быть, если они против?

Нередко возникают ситуации, когда соседи против продажи помещения в коммуналке, всячески этому препятствуют. Это может проявляться как в скандалах, попытках выжить соседа, сорвать просмотры комнаты потенциальными покупателями, так и в угрозах не подписать отказ.

В последнем случае, они показывают свою юридическую неграмотность, так как ст. 250 ГК РФ дает соседям срок на покупку или отказ, при этом, отсутствие ответа расценивается, как отказ от преимущества в покупке. Еще одним способом препятствовать продаже является заключение согласия на покупку комнаты, выданное в ответ на уведомление.

При этом соседи не собираются ее покупать, тянут время, переносят дату заключения сделки. Что может обезопасить продавца в такой ситуации? Стоит не пожалеть денег и обратиться к нотариусу, который заверит согласие соседа на покупку.

В соглашении должно быть указано:

  • точный срок сделки купли-продажи;
  • цена, за которую продается комната;
  • подтверждение Покупателем осведомленности о том, что в случае срыва сделки по его вине, он лишается преимущественного права, а Продавец может продать комнату посторонним лицам.

Если отношения с соседями не построены на взаимном уважении, и Вы предполагаете даже малейшую возможность возникновения проблем с ними, стоит нанять опытного риелтора, который поможет организовать процедуру продажи.

Если собираетесь продавать долю в квартире или комнату, то советуем вам прочитать информацию о том, возможно ли это, если владелец – несовершеннолетний гражданин.

Заключение

Как можно судить из всего вышесказанного, сделка по продаже комнаты в коммунальной квартире несет в себе множество сложностей, соблюдения прав. Соблюдение юридической процедуры и заверение всех действий у нотариуса поможет собственнику избежать длительных разбирательств в судебных инстанциях.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 +7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 39
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Фёдор Осипов

    Здравствуйте. В Туле у меня в собственности комната в общежитии которую я хочу продать. Нужно ли согласие соседей на продажу комнаты ?

    • Алина

      Федор, добрый вечер! Это зависит от формы вашей собственности. Если это долевая собственность, то сначала вам необходимо предложить выкупить ее соседям. Если же ваша комната оформлена как конкретная, то никого уведомлять и спрашивать разрешения вам не нужно.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Определяется формой собственности — если речь идет о уже выделенной, то право распоряжения — по своему усмотрению. Если же совместная, доля в совместном, то требуется только оформление предложения по выкупу соседям-собственникам по ней, срок действия которого равен 1 мес.

  2. Вера Матвеева

    Здравствуйте у меня такой вопрос я хочу продать комнату в коммунальной квартире но она раньше была семейным общежитием поэтому там 72комнаты прямой коридор но три подъезда каким соседям я должна послать уведомление о продаже?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Соглашусь с данным вам ответом, т.к. закон устанавливает обязанность уведомлять всех совладельцев жилого помещения, необходимо сперва выяснить какой вид оформления имеет сейчас ваша собственность, долевая она и сколько тогда еще дольщиков данного объекта.

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Анна Анатольевна

      Доброго времени суток! Возможно кто-то из коллег меня поправит, но я считаю наиболее разумным обратиться за выпиской ЕГРН. Вам нужно уточнить какую часть собственности из общей имеете Вы. И отправлять уведомления совладельцам жилого помещения, которые также могут быть указаны в данной выписке. Соответственно, если Вы владеете 1/72, то и отправлять уведомление Вы должны оставшимся 71 владельцам.

      Бесплатная юридическая помощь
      +7 (812) 313-25-95 Санкт-Петербург
      • Мария

        Добрый день. 3-комн.квартира, сосед давно в одной из комнат не проживает,комната его пустует, где он-мы не знаем. В третьей комнате никого-хотели выкупить по льготной цене от государства, но нужно отказ от соседа,а где его найти мы не знаем,что делать (обращались в полицию,чтобы найти данного соседа,но нам отказали)? как написать заявление,или чтото еще, чтобы обойтись без данного соседа? просьба написать статью,если можно((

        • Наталья

          Мария, добрый вечер! Игорь прав, если вы снимаете жилое помещение по договору соц. найма, также как и потерявшийся сосед, то вам необходимо обратиться в местную администрацию, т.к. именно муниципалитет является собственником данного жилого помещения. Объясните им ситуацию, они должный пойти вам навстречу.

        • Игорь

          Здравствуйте!
          Если речь идет о жилье по договору соцнайма, то вопросы, включая в первую очередь ваш, должны решаться между собственником и нанимателем. В рассматриваемом случае, т.к. такой договор бессрочный, именно собственник должен подавать иск/заявление о признании безвременно пропавшим/отсутствующим нанимателя, с последующей судебной выпиской, прекращением договора соцнайма.

  3. Карина Карпова

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, продаю комнату в общежитии секционного типа в пятикомнатной квартире, отказ собственников должен быть нотариально или же можно обойтись без нотариуса?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Если речь идет о продаже доли, где есть 5 (условно) собственников, то закон устанавливает право преимущественного выкупа, реализовать который можно уведомлением заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Однако, при этом в извещении необходима роспись адресата в получении, иначе такое уведомление может быть признано судом не надлежащим.

    • Виктория

      Здравствуйте. Можно обойтись без нотариуса, но обязательно взять письменное согласие со всех соседей о том, что они осведомлены о продаже, не против продажи третьим лицам и среди них нет желающих приобрести комнату. Там должно быть написано ФИО соседей полностью, комната, в которой они проживают содержание и их подпись личная. С этой бумагой потом к риелтору либо в мфц при продаже уже.

  4. Александр Савельев

    Здравствуйте!Я проживаю в блоке из 2-х комнат Имею право собсвенности на одну комнату Хочу её продать Нужно ли согласие соседей и как его оформить?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Если вы полноценный собственник, т.е. указанный вами блок не имеет совместной собственности, то вы вправе ее продать (свою собственность) по своему усмотрению. Но с оговоркой — вы обязаны сделать письменное уведомление о продаже соседям, если через месяц не будет ответа, ограничение аннулируется.

    • Дима

      Скорее всего, у вас доля в общей квартире. В этом случае у соседей имеется преимущественное право покупки вашей комнаты. Ваи необходимо предложить им купить ее по такой же цене, как и потенциальному покупателю, оформив это письменным отказом, если им это не нужно. также можно направить им предложение заказным письмом с уведомлением и, если не ответят в течение месяца. считать это отказом.

  5. Осип Лебедев

    при продаже комнаты в коммунальной квартире обязательно нужен отказ от соседей. Соседям предлагается покупка комнаты по той же цене, по какой продавец выставил в объявлении ? (цена завышена)

    • Дарья

      Здравствуйте, Осип. Завышенная цена, как правило, дается для целей возможного торга. Однако сделка по продаже должна заключаться по цене, которая не ниже предложенной соседям. Поэтому стоит подумать на тему завышения и занижения цены, так как это с одной стороны нуждается в оплате услуг нотариуса, а с другой несет дополнительные хлопоты.

    • Валентина

      Добрый день, Осип! Цену при продаже комнаты, конечно, назначает продавец по своему усмотрению. Если среди соседей покупателей не нашлось, что подтверждается официальным отказом, продавец по той же цене предлагает ее лицу, не проживающему в коммунальной квартире. Если продавец решает понизить цену, то потребуется повторная процедура уведомления об этом соседей. В случае же повышения цены для постороннего покупателя такого уведомления по закону не требуется.

  6. Людмила Белова

    Добрый день, если продаю комнату соседке, которая является собственницей другой комнаты в этой же коммунальной квартире, надо ли вручать уведомление второй соседке, она собственница третьей комнаты?

    • Андрей

      Уведомление о планах продать свою часть нужно вручить каждому из обладателей остальных комнат в коммунальной квартире. В противном случае совершенная сделка может быть поставлена под сомнение. Лучше все заранее сделать по закону.

    • Денис

      При продаже комнаты необходимо заручиться отказом всех соседей, то есть да, нужен и от второй соседки отказ. Можно дать подписать такой отказ личной, а также можно отправить заказным письмом с уведомлением, но суд может не принять такое подтверждение отказа. Тогда вм необходимо будет обратиться к нотариусу, но за плату.

  7. Виолетта Данилова

    добрый день! подскажите пожалуйста, сколько делать уведомлений на соседей, на продажу комнаты, в одной из комнат в зеленке указана мать и четверо детей, трое из них несовершеннолетние? И нужно ли обращаться в опеку?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Ответ вам дали не совсем точный: полное представительство — до 14 лет ребенку, после этого возраста возникает ряд прав распоряжения по недвижимости. Важный нюанс — кто собственник, уведомления направляются всем (их законным представителям).

    • Сергей

      На несовершеннолетних детей не нужно оформлять заявления об отказе в покупке вашей комнаты. Достаточно дать подписать только взрослым. Если они будут всячески уклоняться от подписания, можно отправить им эту бумагу заказным письмом с уведомлением о вручении. Если не ответят в течение месяца, то это считается согласием.

  8. Валерий Богданов

    Здравствуйте,может ли собственник комнаты в коммуналке продать комнату стороннему лицу без согласия соседей? И кто может оценить стоимость? Спасибо.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      В статье выше рассказывается о преимущественном праве выкупа, что означает, что прежде чем продать комнату в ком. квартире лицу по своему усмотрению, собственник обязан предложить это своим соседям-собственникам. При этом у них есть месяц на рассмотрение, после чего такое право (преимущественного выкупа) прекращается.
      Кадастровая стоимость основной и законный критерий оценки — от этого тем более зависит выплата НДФЛ, остальное — ориентируйтесь на рынок такой недвижимости (оценки риэлторов).

    • Сергей

      В данном случае уместнее говорить не о согласии соседей, а об их отказе, потому как у них есть приоритетное право на приобретение данной жилплощади и продавец обязан их предварительно уведомить, предложив приобрести данное жилье им. Без этого продать он не может. Но и они не имеют права блокировать сделку, в случае, если они не могут его купить. Что же касаемо цены недвижимости, то смотрят на два фактора. Оценка эксперта и кадастровая стоимость.

  9. Игнатий Комаров

    Здравствуйте! Я хочу продать комнату.Она у меня в собственности.Комната находится в секции на шесть комнат.Нужны ли отказы от собственников?

    • Валентина

      Добрый день, Игнат! Секционный тип комнат – это по сути та же коммунальная квартира. Комната у вас в личной собственности, а кухня, ванна, туалет и коридор – в долевой собственности. Поэтому надо руководствоваться правилами продажи жилплощади в коммуналке. Когда соседи имеют право купить продаваемую комнату в первую очередь. Если же у них такого желания нет, то оформляется письменный отказ каждого собственника комнаты.

    • Виктория

      Здравствуйте Игнат. Если ваша комната зарегистрирована как отдельная, то есть есть номер комнаты, в документах о праве собственности указана конкретная площадь (а не доля), то продать вы сможете без согласия и подписей соседей.
      Если в документах говорится, например «является собственником 13/54 долей общей площади квартиры, которая составляет… М2,», а также сама комната не имеет адреса(номера комнаты), то тогда согласие нужно.

  10. Анастасия Маркова

    Здравствуйте! купила пять комнат в коммунальной квартире, осталось две комнаты, до момента оформления сделок все собственники были согласны продать свои комнаты мне, в том числе и оставшиеся. Теперь продавать мне отказались, увеличили первоначально оговоренную сумму в три раза, конечно за такие деньги я не планирую покупать эти комнаты, поскольку они этого не стоят. На общие помещения в квартире (кухня, туалет, коридор) долевая собственность не оформлена. Вопрос: должен ли собственник оставшихся комнат при продаже третьему лицу сначала предложить их мне? Или могут продать кому угодно без предложения их мне?

    • Андрей

      Места общего пользования в коммунальной квартире не выделяются в отдельные части. Однако оставшиеся комнаты продолжают находится в долевой собственности. Следовательно, у Вас существует преимущественное право на их покупку. Свое согласие или отказ необходимо предоставить в течение месяца со дна получения предложения.

    • Татьяна

      Анастасия, доброго времени! Сначала собственники оставшихся комнат должны уведомить Вас, и вдруг Вы не изъявили желания купить эти комнаты, то появляется право на продажу посторонним лицам. Уведомление о намерении продажи соседи могут предоставить Вам лично, заказным письмом или нотариальную контору.

  11. Степан Волков

    Здравствуйте. Я сособственник комнаты в трехкомнатной коммунальной квартире. Желаю приобрести еще одну комнату у другого владельца. Но, предложенную продавцом цену считаю не оправданно завышенной по ряду причин, но основная из них — установленное в его комнате смежное с моей комнатой газовое отопительное оборудование (газовая форсунка). Могу ли я в заявлении указать причину моего отказа? А также требование к продавцу о полном информировании потенциальных покупателей об особенностях продаваемого объекта. Спасибо.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      При долевой форме собственности ЖК РФ на продавца своей доли накладывает лишь одну ответственность перед остальными совладельцами — подача им предложения по ее выкупу, на которое они вправе согласиться или отказаться. По истечение месяца, в отсутствии согласия такой собственник вправе продать кому пожелает или как иначе распорядиться своей собственностью.

    • Николай

      Купля-продажа недвижимого имущества это гражданско-правовая сделка, основанная на достижении взаимоприемлемого соглашения между участниками сделки. Так, продавец комнаты вправе называть цену, какую посчитает нужной, покупатель же вправе согласиться, или отказаться. То же самое касается и других потенциальных покупателей. Каждый, покупатель перед покупкой сам видит товар и сам должен принимать решение насчет приемлемости цены. Так же и продавец вправе обосновывать свою цену любыми законными способами. Обязать его к чему либо в этой ситуации вы не вправе.
      Больше информации о договоре купле-продажи вы можете почитать здесь https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/dogovor-kp

  12. Лариса Гусева

    здравствуйте! вопрос в следущем: в свидетельстве на право собственности у продавца стоит комната № 2, требуется ли согласие соседей при продаже?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Вам дали не вполне корректный ответ. С одной стороны верно указано, что если речь идет о выделенной и полностью оформленной на собственника доле, согласие остальных собственников при продаже не требуется. Но, он не сможет этого сделать по своему усмотрению, если первоначально не предложит остальным собственникам в квартире право выкупа — это требование закона.

    • Николай

      Согласие требуется, когда квартира целая, но находится в долевой собственности. Например, если бы вы жили в трехкомнатной, где номером бы была лишь квартира, а у вас в собственности 1/3 этой квартиры. Если вы имеете в собственности комнату, которая проходит как целый объект, под самостоятельным номером, то никакого согласия соседей не требуется.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: