Как правильно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц – нюансы и тонкости
Приобретение коммерческой недвижимости – важный шаг в развитии бизнеса. В новых площадях нуждаются и небольшие предприятия и крупные организации.
Такая покупка требует серьезных денежных вливаний, и один из вариантов получения нового объекта – долгосрочный займ.
В данной статье мы расскажем о том, как правильно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость как для физических, так и для юридических лиц.
Показать содержание
- Условия ипотечного кредита
- Подача заявки на покупку
- Какие документы требуется подать в банк?
- Какие документы на приобретаемый объект нужно подготовить?
- Пошаговая инструкция, как купить помещение
- Особенности ипотечного договора
- Причины и основания для отказа
- Плюсы и минусы
Условия ипотечного кредита
Покупка коммерческой недвижимости в ипотеку выгодна многим бизнесменам. Увеличение торговой площади или складского помещения помогает укрепиться в выбранной нише и получать большую прибыль. При грамотном подходе удобно расположенное строение будет приносить деньги, если сдавать его в аренду.
Тема приобретения недвижимости с помощью коммерческой ипотеки выгодна представителям малого и среднего бизнеса. Не всегда есть финансовые средства на покупку, не всегда выгодно изымать деньги из оборота. Решением проблемы становится коммерческая ипотека.
Справка! Условия долгосрочного займа различны для физических и юридических лиц.Физическое лицо
По сравнению с ценами на жилую недвижимость, ценник на коммерческие объекты гораздо выше. Из-за этого фактора банки выдвигают высокие требования к заемщику.
Чтобы взять коммерческую ипотеку без первоначального взноса потребуется предоставить залог, который по своей стоимости будет не только превышать стоимость приобретаемой недвижимости, но и покрывать проценты банка за все годы использования кредита.
В качестве залога от заемщика могут выступать ценные бумаги, объекты движимого и недвижимого имущества.
Условия получения долгосрочного займа разнятся в зависимости от банка. Все заявки рассматриваются в индивидуальном порядке. Для каждого претендента (независимо кто он – юридическое или физическое лицо) определяется свой размер кредита, его процентная ставка и срок.
Общая характеристика коммерческой ипотеки для физического лица:
- минимальная сумма займа – 150 тыс рублей, максимальная – 200 млн. рублей;
- для крупной суммы потребуется поручитель;
- процентная ставка для займа в рублях начинается от 11,5%, валютного – от 10%;
- срок выплат – не больше 10 лет;
- первоначальный взнос составляет 20-30% от общей стоимости всего объекта.
Максимально выгодные условия займа получит заемщик с хорошей кредитной историей, который сделал первоначальный взнос. За его плечами несколько объектов движимого и недвижимого имущества и успешно развивающийся бизнес.
Юридическое лицо
Общая характеристика коммерческой ипотеки для юридического лица:
- минимальная сумма займа – 500 тыс. рублей, максимальная – 600 млн. рублей;
- процентная ставка – от 11,8% до 17,45%;
- срок кредитования – не больше 10 лет;
- первоначальный взнос от 15% до 30%;
- за выдачу кредита взимается комиссия.
Максимально выгодные условия получит юридическое лицо с официально зарегистрированным бизнесом. Фирма или предприятие должны существовать не менее года, активно развиваться и приносить прибыль. При этом прибыль не превышает лимита в 400 млн рублей.
В обоих случаях от заемщика потребуют застраховать приобретаемое имущество.
Важно! Возраст для заемщика в обоих случаях от 21 до 70 лет (на момент погашения кредита). Чаще всего получают одобрение от банка претенденты в возрасте от 25 до 45 лет.Подача заявки на покупку
Этап подачи заявки на получение коммерческой ипотеки – один из самых важных, как для физического, так и для юридического лица.
Перечень необходимых документов зависит от требований конкретного банка.
Заявка имеет единую форму для всех заемщиков, независимо от их статуса.
В форме потребуется указать:
- почтовый и юридический адрес организации;
- необходимую сумму;
- цель кредитования;
- форму обеспечения кредита;
- доходность бизнеса;
- состояние счетов.
Юридическим лицам необходимо дополнительно указать контактные данные руководителя организации и главного бухгалтера, их стаж и предыдущее место работы.
Какие документы требуется подать в банк?
К сбору пакета документов рекомендуется отнестись со всей серьезностью. Банк будет тщательно проверять всю информацию. В случае с недостоверными данными есть риск получить отказ.
Необходимые документы для физического лица:
- оригинал и ксерокопия всех страниц паспорта;
- оригинал и копия всех страниц военного билета (для военнообязанных);
- оригинал и копия свидетельства о заключении брака и рождении детей;
- регистрационные документы;
- лицензии, подтверждающие право заниматься отдельными видами деятельности;
- данные о владении движимым и недвижимым имуществом;
- свидетельство о праве собственности на недвижимость (без обременений);
- оригинал и копия ИНН;
- сведения о банковских счетах;
- проект договора о покупке приобретаемой коммерческой недвижимости;
- оценочная экспертиза приобретаемой недвижимости;
- страховка на объект приобретаемого имущества и жизнь заемщика.
Для заемщика – юридического лица в банк потребуется помимо этих, предоставить дополнительный пакет документов:
- оригиналы и копии всех страниц паспорта владельца бизнеса и его главного бухгалтера;
- документы, подтверждающие полномочия владельца бизнеса и его главного бухгалтера;
- учредительные документы;
- финансовая отчетность за последний год.
- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей п платежам в казну государства;
- документы, подтверждающую регистрацию ИП, ООО, ЗАО;
- выписка из ЕГРИП о зарегистрированных видах деятельности;
- лицензия, подтверждающая возможность заниматься зарегистрированным видом деятельности.
Если коммерческая ипотека потребовалась крупной организации, в качестве заемщика выступает ее представитель – юридическое лицо. В этом случае владельцу бизнеса потребуется доказать свою платежеспособность. Предоставить в банк:
- документы о товаро-денежном обороте за последние 6 месяцев;
- бухгалтерский отчет о текущих задолженностях (дебиторские и кредиторские);
- данные по основным средствам организации.
Внимание! Количество необходимых документов, подаваемых с заявкой, варьируется в зависимости от банковской организации.Заявка и документы находятся на рассмотрении у банка в течении двух недель. По истечении этого срока клиент получает предварительный ответ. В случае положительного ответа потребуется подготовить еще один комплект документов для совершения сделки.
Какие документы на приобретаемый объект нужно подготовить?
Банковские организации предъявляют высокие требования не только к заемщику, но и к объекту приобретаемой недвижимости.
Для выдачи ипотечного кредита заемщик должен предоставить:
- справку о техническом состоянии здания – выдается органами технической инвентаризации;
- справку из местного органа самоуправления подтверждающую, что здание не состоит на учете по капитальному ремонту, и его не планируется сносить в ближайшее время;
- разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
- справку из Росреестра о владельце и его праве;
- отчет независимого оценщика.
Пошаговая инструкция, как купить помещение
После получения предварительного положительного ответа от банковской организации заемщику стоит придерживаться следующих этапов оформления покупки в ипотеку:
- Выбор объекта недвижимости, и оформление сделки купли-продажи.
- Заемщик передает продавцу аванс, равный по стоимости залогу в банке.
- Кредитор предоставляет продавцу гарантийное письмо, согласно условиям которого, он получит остаток суммы после передачи прав на недвижимость покупателю.
- Банк оформляет депозитную ячейку и резервирует в ней деньги.
- Недвижимость проходит процедуру оценки и страхования.
- Новый владелец регистрирует объект на свое имя.
- Кредитор оформляет на заемщика ипотечный займ. Продавец объекта получает доступ к депозитной ячейке с остатком суммы, а клиент – договор, согласно которому обязуется выплачивать долг.
Справка! Схема покупки коммерческого помещения одинакова для физических и юридических лиц. Этапы могут видоизменятся из-за индивидуальных требований банка.Особенности ипотечного договора
Ипотечный договор на приобретение коммерческой недвижимости составляется банком по стандартной схеме и ни чем не отличается от договора на покупку квартиры или дома.
В документе содержатся:
- данные о кредиторе и заемщике;
- условия кредитования;
- ответственность сторон;
- урегулирование конфликтов;
- схема погашения ипотеки.
В случае предоставления банком заемщику льготных условий кредитования порядок и условия их предоставления должны быть подробно расписаны в ипотечном договоре.
Скачать бланк договора ипотеки на коммерческую недвижимость
Причины и основания для отказа
На данный момент банки неохотно выдают ипотечные кредиты для приобретения нежилых помещений. Это связано с рисками при совершении сделки, именно поэтому к заемщикам выдвигаются серьезные требования.
Соответственно, невыполнение этих требований влечет за собой отказ. Вот несколько причин для отклонения заявки на кредит:
- недостоверные данные в документах;
- большая нагрузка по текущим кредитам;
- просрочки по прошлым кредита;
- отсутствие первоначального взноса;
- доход организации сезонный (например, выращивание и продажа клубники);
- молодой “возраст” бизнеса.
Отказ получат и те, юридические и физические лица, чья деятельность связана с производством табака, алкогольной продукции и товаров, в процессе изготовления которых загрязняется окружающая среда.
Важно! На отказ банка может повлиять и выбор объекта недвижимости для покупки.Пример: молодой бизнесмен планирует взять кредит для покупки помещения под магазин. Помещение находится на окраине города, в отдалении от дорог и других торговых точек. Банк не одобрит заявку, потому что план молодого бизнесмена провальный. Магазин в отдаленном месте не будет приносить достаточной прибыли, чтобы покрывать платежи по ипотеке.
Плюсы и минусы
К плюсам относят:
- Возможность развивать бизнес за счет увеличения коммерческой площади.
- Отсрочка первоначального платежа сроком от 6 до 12 месяцев. Банк дает бизнесмену за этот период аккумулировать свою прибыль и начать получать доход с новой недвижимости.
- Крупная сумма для выдачи – до 200 млн. рублей.
К минусам относят:
- Повышенные ставки по кредиту.
- Большой пакет документов.
- Необходимость внесения первоначального взноса (до 30%), иначе – проценты еще выше.
- Короткий срок выплаты – от 5 до 15 лет.
Предлагаем ознакомиться с условиями ипотеки на коммерческую недвижимость в банках, в том числе в Сбербанке.Покупка недвижимости с помощью коммерческой ипотеки отличная возможность получить толчок развития для малого и среднего бизнеса. Получение займа влечет за собой сбор большого количества документов, подтверждающих финансовую состоятельность и благонадежность кредитора.