Как правильно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц – нюансы и тонкости

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Приобретение коммерческой недвижимости – важный шаг в развитии бизнеса. В новых площадях нуждаются и небольшие предприятия и крупные организации.

Такая покупка требует серьезных денежных вливаний, и один из вариантов получения нового объекта – долгосрочный займ.

В данной статье мы расскажем о том, как правильно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость как для физических, так и для юридических лиц.

Показать содержание

Условия ипотечного кредита

Покупка коммерческой недвижимости в ипотеку выгодна многим бизнесменам. Увеличение торговой площади или складского помещения помогает укрепиться в выбранной нише и получать большую прибыль. При грамотном подходе удобно расположенное строение будет приносить деньги, если сдавать его в аренду.

Тема приобретения недвижимости с помощью коммерческой ипотеки выгодна представителям малого и среднего бизнеса. Не всегда есть финансовые средства на покупку, не всегда выгодно изымать деньги из оборота. Решением проблемы становится коммерческая ипотека.

Справка! Условия долгосрочного займа различны для физических и юридических лиц.

Физическое лицо

По сравнению с ценами на жилую недвижимость, ценник на коммерческие объекты гораздо выше. Из-за этого фактора банки выдвигают высокие требования к заемщику.

Чтобы взять коммерческую ипотеку без первоначального взноса потребуется предоставить залог, который по своей стоимости будет не только превышать стоимость приобретаемой недвижимости, но и покрывать проценты банка за все годы использования кредита.

В качестве залога от заемщика могут выступать ценные бумаги, объекты движимого и недвижимого имущества.

Условия получения долгосрочного займа разнятся в зависимости от банка. Все заявки рассматриваются в индивидуальном порядке. Для каждого претендента (независимо кто он – юридическое или физическое лицо) определяется свой размер кредита, его процентная ставка и срок.

Общая характеристика коммерческой ипотеки для физического лица:

  • минимальная сумма займа – 150 тыс рублей, максимальная – 200 млн. рублей;
  • для крупной суммы потребуется поручитель;
  • процентная ставка для займа в рублях начинается от 11,5%, валютного – от 10%;
  • срок выплат – не больше 10 лет;
  • первоначальный взнос составляет 20-30% от общей стоимости всего объекта.

Максимально выгодные условия займа получит заемщик с хорошей кредитной историей, который сделал первоначальный взнос. За его плечами несколько объектов движимого и недвижимого имущества и успешно развивающийся бизнес.

Юридическое лицо

Общая характеристика коммерческой ипотеки для юридического лица:

  • минимальная сумма займа – 500 тыс. рублей, максимальная – 600 млн. рублей;
  • процентная ставка – от 11,8% до 17,45%;
  • срок кредитования – не больше 10 лет;
  • первоначальный взнос от 15% до 30%;
  • за выдачу кредита взимается комиссия.

Максимально выгодные условия получит юридическое лицо с официально зарегистрированным бизнесом. Фирма или предприятие должны существовать не менее года, активно развиваться и приносить прибыль. При этом прибыль не превышает лимита в 400 млн рублей.

В обоих случаях от заемщика потребуют застраховать приобретаемое имущество.

Важно! Возраст для заемщика в обоих случаях от 21 до 70 лет (на момент погашения кредита). Чаще всего получают одобрение от банка претенденты в возрасте от 25 до 45 лет.

Подача заявки на покупку

Этап подачи заявки на получение коммерческой ипотеки – один из самых важных, как для физического, так и для юридического лица.

Перечень необходимых документов зависит от требований конкретного банка.

Заявка имеет единую форму для всех заемщиков, независимо от их статуса.

В форме потребуется указать:

  • почтовый и юридический адрес организации;
  • необходимую сумму;
  • цель кредитования;
  • форму обеспечения кредита;
  • доходность бизнеса;
  • состояние счетов.

Юридическим лицам необходимо дополнительно указать контактные данные руководителя организации и главного бухгалтера, их стаж и предыдущее место работы.

Какие документы требуется подать в банк?

К сбору пакета документов рекомендуется отнестись со всей серьезностью. Банк будет тщательно проверять всю информацию. В случае с недостоверными данными есть риск получить отказ.

Необходимые документы для физического лица:

  • оригинал и ксерокопия всех страниц паспорта;
  • оригинал и копия всех страниц военного билета (для военнообязанных);
  • оригинал и копия свидетельства о заключении брака и рождении детей;
  • регистрационные документы;
  • лицензии, подтверждающие право заниматься отдельными видами деятельности;
  • данные о владении движимым и недвижимым имуществом;
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость (без обременений);
  • оригинал и копия ИНН;
  • сведения о банковских счетах;
  • проект договора о покупке приобретаемой коммерческой недвижимости;
  • оценочная экспертиза приобретаемой недвижимости;
  • страховка на объект приобретаемого имущества и жизнь заемщика.

Для заемщика – юридического лица в банк потребуется помимо этих, предоставить дополнительный пакет документов:

  • оригиналы и копии всех страниц паспорта владельца бизнеса и его главного бухгалтера;
  • документы, подтверждающие полномочия владельца бизнеса и его главного бухгалтера;
  • учредительные документы;
  • финансовая отчетность за последний год.
  • справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей п платежам в казну государства;
  • документы, подтверждающую регистрацию ИП, ООО, ЗАО;
  • выписка из ЕГРИП о зарегистрированных видах деятельности;
  • лицензия, подтверждающая возможность заниматься зарегистрированным видом деятельности.

Если коммерческая ипотека потребовалась крупной организации, в качестве заемщика выступает ее представитель – юридическое лицо. В этом случае владельцу бизнеса потребуется доказать свою платежеспособность. Предоставить в банк:

  • документы о товаро-денежном обороте за последние 6 месяцев;
  • бухгалтерский отчет о текущих задолженностях (дебиторские и кредиторские);
  • данные по основным средствам организации.
Внимание! Количество необходимых документов, подаваемых с заявкой, варьируется в зависимости от банковской организации.

Заявка и документы находятся на рассмотрении у банка в течении двух недель. По истечении этого срока клиент получает предварительный ответ. В случае положительного ответа потребуется подготовить еще один комплект документов для совершения сделки.

Какие документы на приобретаемый объект нужно подготовить?

Банковские организации предъявляют высокие требования не только к заемщику, но и к объекту приобретаемой недвижимости.

Для выдачи ипотечного кредита заемщик должен предоставить:

  • справку о техническом состоянии здания – выдается органами технической инвентаризации;
  • справку из местного органа самоуправления подтверждающую, что здание не состоит на учете по капитальному ремонту, и его не планируется сносить в ближайшее время;
  • разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
  • справку из Росреестра о владельце и его праве;
  • отчет независимого оценщика.

Пошаговая инструкция, как купить помещение

После получения предварительного положительного ответа от банковской организации заемщику стоит придерживаться следующих этапов оформления покупки в ипотеку:

  1. Выбор объекта недвижимости, и оформление сделки купли-продажи.
  2. Заемщик передает продавцу аванс, равный по стоимости залогу в банке.
  3. Кредитор предоставляет продавцу гарантийное письмо, согласно условиям которого, он получит остаток суммы после передачи прав на недвижимость покупателю.
  4. Банк оформляет депозитную ячейку и резервирует в ней деньги.
  5. Недвижимость проходит процедуру оценки и страхования.
  6. Новый владелец регистрирует объект на свое имя.
  7. Кредитор оформляет на заемщика ипотечный займ. Продавец объекта получает доступ к депозитной ячейке с остатком суммы, а клиент – договор, согласно которому обязуется выплачивать долг.
Справка! Схема покупки коммерческого помещения одинакова для физических и юридических лиц. Этапы могут видоизменятся из-за индивидуальных требований банка.

Особенности ипотечного договора

Ипотечный договор на приобретение коммерческой недвижимости составляется банком по стандартной схеме и ни чем не отличается от договора на покупку квартиры или дома.

В документе содержатся:

  • данные о кредиторе и заемщике;
  • условия кредитования;
  • ответственность сторон;
  • урегулирование конфликтов;
  • схема погашения ипотеки.

В случае предоставления банком заемщику льготных условий кредитования порядок и условия их предоставления должны быть подробно расписаны в ипотечном договоре.

Скачать бланк договора ипотеки на коммерческую недвижимость

Причины и основания для отказа

На данный момент банки неохотно выдают ипотечные кредиты для приобретения нежилых помещений. Это связано с рисками при совершении сделки, именно поэтому к заемщикам выдвигаются серьезные требования.

Соответственно, невыполнение этих требований влечет за собой отказ. Вот несколько причин для отклонения заявки на кредит:

  • недостоверные данные в документах;
  • большая нагрузка по текущим кредитам;
  • просрочки по прошлым кредита;
  • отсутствие первоначального взноса;
  • доход организации сезонный (например, выращивание и продажа клубники);
  • молодой “возраст” бизнеса.

Отказ получат и те, юридические и физические лица, чья деятельность связана с производством табака, алкогольной продукции и товаров, в процессе изготовления которых загрязняется окружающая среда.

Важно! На отказ банка может повлиять и выбор объекта недвижимости для покупки.

Пример: молодой бизнесмен планирует взять кредит для покупки помещения под магазин. Помещение находится на окраине города, в отдалении от дорог и других торговых точек. Банк не одобрит заявку, потому что план молодого бизнесмена провальный. Магазин в отдаленном месте не будет приносить достаточной прибыли, чтобы покрывать платежи по ипотеке.

Плюсы и минусы

К плюсам относят:

  • Возможность развивать бизнес за счет увеличения коммерческой площади.
  • Отсрочка первоначального платежа сроком от 6 до 12 месяцев. Банк дает бизнесмену за этот период аккумулировать свою прибыль и начать получать доход с новой недвижимости.
  • Крупная сумма для выдачи – до 200 млн. рублей.

К минусам относят:

  • Повышенные ставки по кредиту.
  • Большой пакет документов.
  • Необходимость внесения первоначального взноса (до 30%), иначе – проценты еще выше.
  • Короткий срок выплаты – от 5 до 15 лет.
Предлагаем ознакомиться с условиями ипотеки на коммерческую недвижимость в банках, в том числе в Сбербанке.

Покупка недвижимости с помощью коммерческой ипотеки отличная возможность получить толчок развития для малого и среднего бизнеса. Получение займа влечет за собой сбор большого количества документов, подтверждающих финансовую состоятельность и благонадежность кредитора.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.