Первоначальный взнос по ипотеке на квартиру и дом: требования и предложения банков

В связи с тем, что банки стремятся минимизировать свои риски, они крайне редко выдают кредит на сумму большую, чем 80% от стоимости жилья.

Это значит, что остальную сумму заемщику необходимо оплатить самостоятельно — это и есть первоначальный взнос.

Однако, в зависимости от ипотечной программы и политики банковской организации сумма первоначального взноса может меняться, причем очень значительно.

Чтобы разобраться в вопросе, заемщику необходимо изучить как можно больше информации по этой теме — для этого мы и написали настоящую статью.

Показать содержание

• Какие предложения по внесению аванса существуют?
На вторичное жилье: нужен ли первый платеж и может ли он быть ниже 10 процентов?     На покупку квартиры в новостройке    
• На каких условиях можно получить заём на дом?
• Плюсы и минусы

Какие предложения по внесению аванса существуют?

1. На данный момент основная масса ипотечных договоров приходится на первичное жилье и вторичку; соответственно, условия кредитования в том и другом случае отличаются. Поэтому рассматривать их нужно отдельно.
2. Сумма первоначального взноса зависит от множества факторов: от наличия или отсутствия полного пакета документов, от срока кредитования, от технических характеристик выбранного жилья и даже от места работы заемщика. В связи с этим необходимо разобрать минимальный размер первоначального взноса по каждой конкретной ипотечной программе.

Подробнее о том, какой бывает первоначальный взнос, можно узнать здесь, а о том, как и кому он оплачивается и можно ли его вернуть, читайте тут.

На вторичное жилье: нужен ли первый платеж и может ли он быть ниже 10 процентов?

Минимальный первоначальный взнос на вторичку не может быть ниже 10 процентов от стоимости квартиры. Более того, у большинства банков минимальный первоначальный взнос начинается от 20 процентов, если ипотека выдается на общих основаниях. Отдельно стоит отметить, что в зависимости от ипотечной программы минимальный первоначальный взнос может сильно вырасти.

Скажем, если заемщик старается купить квартиру по банковской программе «Ипотека по двум документам», размер первоначального взноса значительно увеличивается: так, например, в Сбербанке минимальный взнос составляет 50% в рамках данной программы, в ВТБ-24 — 30% на новостройки и 40% на вторичное жилье (какой размер выгоднее?).

Минимальный размер первоначального взноса в 10% доступен на общих основаниях:

• по ипотечной программе «Вторичное жилье» в Тинькофф Банке;
• в банке Уралсиб по программе «Готовое жилье»;
• в АК Барс по программе «Мегаполис»;
• в Промсвязьбанке по программе «Вторичное жилье» и так далее.

Однако, в крупных государственных банках тоже имеется возможность получить ипотеку с мин. первым взносом от 10%. Ее получают льготные категории граждан.

Для этого нужно попадать хотя бы под одно перечисленное ниже условие:

• Место работы заемщика — бюджетная, муниципальная или государственная сфера, при этом у заемщика нет в собственности жилья или оно не полностью соответствует нормам, предусмотренным законодательством РФ. Таким заемщикам открывается предусмотренная многими банками программа «Социальная ипотека».
• Если в администрации города по месту проживания заемщика имеется запись о необходимости улучшения жилищных условий, заемщик имеет право получить гос. помощь по программе ФЦП «Жилище».
• Если одному из супругов меньше 35-ти лет, пара имеет право получить субсидию по программе «Молодая семья».
• Многодетные семьи (два ребенка и больше) имеют право использовать материнский капитал в качестве погашения первоначального взноса.

На покупку квартиры в новостройке

Первичное жилье мало чем отличается от вторичного. Банки выдают ипотеку на вторичное жилье, как правило, с немного более мягкими условиями — особенно это касается процентных ставок. Но в свою очередь покупателю приходится самостоятельно производить в квартире ремонт, покупать в него мебель и так далее, то есть у него нет возможности заселиться в квартиру сразу. Поэтому количество сделок на первичное и вторичное жилье примерно равное.

На новостройки минимальный размер первоначального взноса падает до 0%. Так происходит потому, что между банком и застройщиками заключаются партнерские соглашения — и отсутствие первоначального взноса привлекает дополнительных клиентов как банку, так и застройщику. Как и в случае со вторичным жильем, максимальный размер первого взноса — 50% от стоимости жилья, который банки требуют в ситуации, когда заемщик не может предоставить официальную справку о доходах по форме 2-НДФЛ.

В Сбербанке программа называется «Ипотека по двум документам», в ВТБ-24 — «Победа над формальностями», в рамках которой минимальная сумма на первичное жилье должна быть больше 30% от стоимости жилья.

Наиболее выгодные ипотечные условия на первичное жилье (полное отсутствие первоначального взноса) предоставляют следующие банки:

1. СМП Банк по программам «ЖК Эдельвейс — комфорт» и «ЖК Парк Легенд».
2. Кубань Кредит по программам «Квартира для студента» и «Новостройка от партнеров».
3. Транскапиталбанк по программе «Ипотека 0-7-7» и так далее.

Также имеется большое количество предложений с обязательной выплатой 10% от общей стоимости жилья:

1. ПИР Банк по программе «Ипотека».
2. Газпромбанк по программам «Акция на приобретение жилья бизнес-класса» и «Акция 9%».
3. Россельхозбанк «Военная ипотека» и так далее.

Имея такой большой выбор, зачастую заемщику становится непонятно что лучше всего выбрать. С одной стороны, возможность заплатить всего 10% от общей стоимости жилья или вообще взять ипотеку без первоначального взноса очень сильно облегчает финансовые траты в начале всего срока кредитования, с другой стороны — процентная ставка и требования к документам по таким программам внушительнее.

Так, например, если заемщик официально трудоустроен и получает «белой» зарплатой хорошие суммы, практически нет смысла прибегать к «Ипотеке по двум документам» — лучше предоставить справку о доходах по форме 2-НДФЛ и значительно снизить себе процентную ставку.

То же самое касается и первого взноса: если есть возможность подождать некоторое время и накопить деньги на взнос в размере 20% от стоимости жилья — лучше так сделать, потому что в таком случае повышается шанс выдачи кредита и уменьшаются процентные ставки.

На каких условиях можно получить заём на дом?

Условия приобретения дома (коттеджа) в ипотеку практически никак не отличаются от условий выдачи займов на вторичное и первичное жилье. Единственное различие — банк рискует больше, т.к. дом чаще всего стоит дороже квартир.

Поэтому найти предложение с минимальным первым взносом в 10% крайне сложно, таких банков всего лишь несколько:

1. Банк Центр-Инвест, программа «Недвижимость».
2. Россельхозбанк по программе «Военная ипотека».
3. Банк Урал ФД, программа «Ипотечный».
4. Кубань Кредит по программе «Коттедж».

При этом заемщику для получения столь мягких требований по первому взносу придется предоставить максимум документов, подтверждающих его платежеспособность, или соответствовать определенным специфическим условиям, как, например, это предусмотрено в программе «Военная ипотека».

Ряд банковских услуг, подразумевающих высокий первоначальный взнос, наоборот смягчают требования:

1. Металлинвестбанк, программа «Приобретение загородной недвижимости». Дает возможность подтвердить платежеспособность неофициальной справкой о доходах по форме банка, при этом процентная ставка от этого не повысится. Но минимальный размер первого взноса составляет 30%.
2. ДельтаКредит, программа «Готовый дом». Дает возможность взять ипотеку на готовый дом/коттедж даже иностранцам и тем, у кого имеется лишь один документ; процентная ставка при этом повышается незначительно. Однако минимальный первоначальный взнос по ипотеке — 40%.
3. Севергазбанк, программа «Загородная недвижимость». Предусмотрена невысокая процентная ставка и возможность выдачи ипотеки иностранным гражданам, но минимальный взнос составляет 40%.

Таким образом, от того, какими собственными средствами располагает заемщик, зависят конечные условия кредитования:

• если средств много, срок погашения задолженности и ежемесячные платежи уменьшатся;
• если средств недостаточно, придется это как-либо компенсировать, т.к. банку нужна уверенность в своей защищенности от рисков.

Таких программ, во-первых, большинство, то есть заемщику будет легче найти банк-кредитора, а во-вторых, условия там наиболее сбалансированные и удовлетворительные для всех сторон сделки.

Банк видит платежеспособность и финансовую грамотность клиента, ведь накопить даже 20% от стоимости жилья не так просто, и поэтому не устанавливает очень высокие проценты или жесткие требования к документам/предоставлению залога; в свою очередь заемщику, если у него есть стабильный и достаточный доход, накопить 20% также не составляет значительного труда, благодаря чему он в итоге переплачивает меньше, чем мог бы, если бы покупал коттедж или другое жилье без первого взноса.

Плюсы и минусы

Плюсы:

• Если клиент вносит в качестве первого взноса солидную сумму из собственных сбережений, это показывает банку серьезность его намерений, его платежеспособность и финансовую грамотность. В результате банк чувствует себя увереннее, т.к. для него уменьшаются риски, и значительно повышается шанс одобрения кредита.
• В связи с минимизацией рисков для банка у него нет причин для жестких условий кредитования. Таким образом, чем больше было внесено средств в качестве первого взноса, тем более мягкие условия банк предоставляет заемщику.
• Внесенный первоначальный взнос существенно облегчает заемщику долговое бремя, т.к. от размера взноса зависит итоговая сумма кредита, от которой в свою очередь зависят срок кредитования, ежемесячные платежи и все остальное.

Минусы:

• Накопить первоначальный взнос достаточно тяжело, особенно людям с невысоким или непостоянным доходом (где взять деньги на взнос?). При этом выплата первоначального взноса во многих банках является обязательным условием для получения ипотеки; в результате гражданам приходится или значительно ограничивать себя/зарабатывать больше, чтобы накопить на первоначальный взнос, или прибегать к дополнительному кредитованию, что еще больше увеличивает долговую нагрузку.
• Первый взнос — это чаще всего большая сумма. Если покупатель желает приобрести вторичное жилье, есть риск, что первый взнос попадет в руки мошенников, и не всегда есть возможность это предусмотреть или наказать преступника уже после передачи взноса.

Таким образом, первоначальный взнос с одной стороны ложится тяжелым бременем на покупателя, но с другой стороны он необходим, причем не только банку, но и заемщику тоже. Поэтому требованию банка о предоставлении первоначального взноса заемщику не следует удивляться.

Тем более на рынке банковских услуг существует очень большое число предложений, в том числе предусматривающих разные минимальные суммы первого взноса — это облегчает заемщику дальнейшую жизнь, т.к. он изначально может выбрать себе наиболее подходящую ипотечную программу.

Главное — отнестись к процессу и особенно к выбору программы максимально ответственно и серьезно; тогда весь период погашения задолженности не покажется заемщику тяжелым бременем.