+7 (499) 653-64-25Москва

Подробная инструкция: как оформить и заключить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры должен быть составлен по всем требованиям Гражданского кодекса РФ и зарегистрирован в Росреестре. Иначе сделку легко можно признать недействительной со всеми вытекающими последствиями для сторон.

В статье мы рассмотрим, какие документы нужны для заключения договора, дадим рекомендации по их оформлению, а также расскажем о размере госпошлины и о том, сколько стоит заверение у нотариуса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Особенности документа

Договор купли-продажи имеет целый ряд следующих особенностей:

  • Во-первых, он бессрочный и консенсуальный, то есть считается заключенным с момента договоренности по существенным условиям и юридического оформления сделки.
  • Во-вторых, он возмездный, то есть предполагает обязательную оплату. Цена соглашения – существенное условие договора наравне с предметом сделки.

Купчая обязательно должна быть оформлена в письменном виде и зарегистрирована в ЕГРН. В ней может быть оговорены условия рассрочки, использование для расчетов материнского капитала, социальной выплаты или ипотеки.

Процедура заключения между физическими лицами

Важно! При составлении договора купли-продажи квартиры нужно придерживаться установленных правил.

В частности, обязательно нужно отразить в соглашении договоренность по существенным условиям, предусмотренным в ГК РФ (цена и предмет сделки).

Где и кем оформляется?

Договор купли-продажи может быть составлен риэлтором, нотариусом или приглашенным юристом. Иногда стороны в целях экономии составляют текст самостоятельно, ориентируясь на типовые договора. Сделка происходит у нотариуса, в агентстве недвижимости или в банке (если оформляется ипотека). Более детально про составление договора на продажу и покупку квартиры с риэлтором и агентством недвижимости можно узнать в этом материале.

Какие бумаги понадобятся?

Для оформления нужен целый пакет документов. Больше всего придется потрудиться продавцу, поскольку его законные права будут интересовать не только покупателя, но и риэлтора, нотариуса или банк (если будет оформляться кредит).

Документы покупателя следующие:

  • паспорт, СНИЛС (если есть);
  • согласие супруги на сделку (если квартира покупается в браке);
  • доверенность на представителя.

Документы продавца такие:

  • паспорт, СНИЛС (если есть);
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения и пр.);
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • расширенная выписка из ЕГРН;
  • техплан БТИ;
  • выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
  • нотариально заверенное согласие супруги на сделку;
  • доверенность (если действует представитель).

Нотариального заверения требует не так уж много документов из списка (только согласие и доверенность). Остальные бумаги предоставляются в виде оригиналов. Если у продавца есть несовершеннолетние дети, то к списку добавляется и разрешение на сделку, выданное органом опеки и попечительства.

Справка. При оформлении сделки за счет кредитных средств может понадобиться кредитный договор, при аренде ячейки или аккредитиве – договор с банком (номера этих соглашений будут указаны в купчей).

Как правильно оформить?

Договор обязательно оформляется в письменной форме. Нотариальное заверение при купле-продажи квартиры не требуется, но может быть осуществлено по желанию сторон. Главное требование при заключении: стороны должны быть дееспособными, совершеннолетними и достигнуть полного согласия по всем существенным условиям сделки.

Основные пункты

Обычно в договоре минимум 5 разделов, в которых расписываются основные условия сделки. В «шапке» обязательно указывается номер соглашения, дата и место заключения, а в конце – личная подпись каждой из сторон.

Перечень того, что должно быть в договоре, следующий:

  • реквизиты сторон;
  • предмет сделки (адрес, площадь, кадастровый номер, этаж);
  • цена договора и порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • сроки исполнения обязательств;
  • ответственность покупателя и продавца.

Подробнее про секреты и нюансы составления договора купли-продажи доли в квартире можно узнать тут.

Стороны сделки

В первой участи указываются персональные данные и реквизиты сторон.

Обязательно в документе должна быть такая информация:

  1. Ф.И.О.
  2. Гражданство.
  3. Паспортные данные.
  4. Адрес регистрации.
  5. СНИЛС (при наличии).

Если от имени продавца или покупателя действует представитель, то необходимо вписать и его данные, номер доверенности, а также дата ее составления и Ф.И.О., реестровый номер нотариуса.

Предмет

Внимание! В разделе по предмету договора необходимо четко обозначить, что именно продается и покупается.

Указываются следующие данные и характеристики:

  • кадастровый номер квартиры;
  • ее расположение на этаже;
  • площадь;
  • количество комнат и дополнительных помещений;
  • четкий адрес с указанием области и города, поселка;
  • кадастровый номер многоквартирного дома.

Делается отметка о том, на каком основании этот объект принадлежит продавцу (например, на основании договора купли-продажи с указанием реестрового номера, даты и места заключения, номер и дата записи в ЕГРН). Если жилье продается с мебелью, гаражом, то это также четко описывается в договоре с указанием количества, места, фирмы изготовителя (для вещей).

Существенные условия

В этом разделе обычно указывается главное существенное условие сделки – цена. Цена отражается в полном размере в рублях: подобная стоимость по условиям договора является окончательной и изменению не подлежит.

Если квартира покупается за свои средства, то это также фиксируется в договоре. Когда для оплаты используется кредит, средства материнского капитала, социальной выплаты, то это тоже указывается.

Обязанности сторон

Важно! В обязанность покупателя входит оплата договора в нужные сроки.

Продавец в свою очередь обязан передать имущество надлежащего качества и обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц.

В обязанности продавца входит следующее:

  1. Передать квартиру, ключи и документы к ней (техпаспорт, договора с УК и пр.).
  2. Оформить акт приема-передачи в определенные сроки (про акт приема-передачи по договору купли-продажи и как его составить можно узнать тут).
  3. Выписать других лиц из квартиры в установленный срок.
  4. Передать жилье надлежащего качества и все вещи (мебель и пр.), если они указаны в купчей.

Обязанности покупателя такие:

  1. Принять квартиру и оплатить покупку.
  2. Привлечь продавца к участию в деле, если кто-то предъявит иск об изъятии квартиры.
  3. Оплатить все расходы по оформлению сделки.

Все права и обязанности сторон прописаны в Гражданском кодексе, поэтому многие вообще сокращают этот раздел до пары пунктов (передача денег и квартиры и снятие с учета других лиц).

Период исполнения обязательств

В договоре обязательно должен быть указан срок выполнения обязательства и эти сроки реализации в каждом соглашении могут быть разными. Например, если оформляется кредит или переводится маткапитал, то сроки будут увеличены, в сравнении с обычными вариантами.

Обычно договор оплачивается в несколько этапов: 5-10% на этапе передачи задатка и остальная сумма в течение 2-7 дней после регистрации договора либо сразу после нее. Подробнее про процедуру регистрации договора купли-продажи можно узнать тут.

Стоимость услуг и порядок расчетов

Расходы на оформление сделки (оплату услуга нотариуса, аренды ячейки либо аккредитив, госпошлину) обычно оплачивает покупатель.

Внимание! Об условиях оплаты расходов при проведении сделки обязательно делается отметка в договоре.

Существуют такие способы передачи денег по договору:

  1. наличный расчет;
  2. путем перевода денежных средств (указываются реквизиты счета);
  3. через банковскую ячейку;
  4. аккредитив;
  5. счета эскроу.

Способ передачи полной стоимости квартиры должен быть четко описан.

Порядок расторжения

После перехода права собственности и оплаты договор купли-продажи квартиры считается исполненным. Расторжение соглашения возможно по договоренности сторон или решению суда (например, при нарушении условий одной из сторон). После расторжения договора стороны обязаны вернуть все полученное по сделке (продавец – деньги, а покупатель – квартиру).

В суд можно обращаться, если:

  • состояние, в котором была передана квартира, не позволяет ее использовать;
  • деньги так и не были переданы;
  • покупатель отказывается принять квартиру.

Расторжение договора по воле двух сторон или по требованию одной из сторон возможно, если соглашение уже заключено и является действительным. Должна пройти процедура регистрации перехода прав собственности.

Прежде чем обращаться в суд, для взаимопонимания стороны обязаны пройти процедуру досудебного урегулирования и это также должно быть отражено в купчей. Это означает необходимость отправки другой стороне предложения о расторжении.

Справка. После получения отказа в расторжении или при отсутствии ответа в течение месяца, можно инициировать судебный процесс.

Ответственность сторон

Это очень важный раздел, который многие игнорируют в договоре или просто излагают в сокращенном виде. Если продавец после оплаты договора и регистрации не передает имущество покупателю, то последний вправе отказаться от сделки и потребовать возврата денег.

Если квартира передана в состоянии, требующем капремонта, либо без вещей, указанных в договоре, то покупатель вправе требовать снижения стоимости или устранения недостатков.

В договоре обязательно нужно прописать и ответственность продавца: за неучастие в регистрации, не снятие с учета зарегистрированных лиц. В свою очередь, если покупатель не выплачивает деньги за покупку, продавец вправе требовать расторжения договора.

Нюансы составления в отдельных случаях

С использованием банковской ячейки

Если стороны приняли решение проводить расчеты через банковскую ячейку, то указывается номер договора, реквизиты банка, а также основной порядок расчетов (сроки, требуемые документы для доступа к ячейке).

Для обеспечения конфиденциальности расчетов при выполнении условий договора купли-продажи выбранный банк имеет право выдвигать собственные требования к клиентам. Прежде всего, это относится к обязательному предъявлению и проверке подлинности документов, подтверждающих личность и законность операции.

Для доступа к ячейке продавец предъявляет такие документы:

  1. договор купли-продажи с отметкой Росреестра;
  2. паспорт;
  3. выписку из ЕГРН.
Справка. Продавец может забрать деньги самостоятельно или в присутствии покупателя и эти детали стороны должны согласовать и отразить в купчей.

В рассрочку

Если продавец согласен получать деньги поэтапно, то нужно будет подготовить график платежей с указанием дат и конкретных сумм.

До окончания выплат квартира будет находиться под обременением и ее нельзя будет продать без разрешения продавца. В договоре нужно предусмотреть санкции в случае просрочки платежей (штрафы, пени).

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

С отсрочкой платежа

При отсрочке выплаты (например, расчетах через месяц-два после регистрации договора) должны быть указаны четкие сроки получения денег продавцом, а также ответственность за неуплату. Прописывается и безопасный вариант таких расчетов (аккредитив или ячейка в хранилище банка).

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа

Сделка с несовершеннолетним собственником

Это самый сложный вариант сделки. Если продается квартира, в которой зарегистрирован ребенок, то требуется пройти процедуру согласования этого вопроса с органом опеки и попечительства. Для получения такого согласия нужно будет подтвердить, что ребенок после продажи жилья будет иметь необходимую жилплощадь.

Если квартира покупается на ребенка, то от имени несовершеннолетнего при сделке выступает законный представитель (родитель или опекун). В этом случае этот факт обязательно указывается в договоре.

Между близкими родственниками

Особенность такой купчей только в том, что стороны часто занижают реальную стоимость квартиры, чтобы уменьшить налоги (если продавец владел квартирой меньше трех лет, то нужно оплатить налог в 13%). Кроме того, покупатель такой недвижимости не получает права на налоговый вычет.

Реализация юридическому лицу

Важно! При продаже жилья компании в сделке должен участвовать законный представитель либо руководство фирмы.

Реквизиты участников продажи должны быть указаны в договоре, а сама сделка может быть совершена, только если есть согласие учредителей в виде протокола собрания или выписки из него.

При оформлении сделки нотариус или сам покупатель должен тщательно проверить все учредительные документы. В остальном же сделка мало отличается от той, что проводится с физлицами.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры юридическому лицу

Особенности при наличии неотделимых улучшений

Иногда для уклонения от налога или его занижения оформляется договор, в котором указывается низкая стоимость квартиры. Для передачи оставшейся суммы оформляется дополнительное соглашение о приобретении неотделимых улучшений в квартире (например, встроенной мебели, ремонта и пр.).

Это позволяет уплачивать налог только с той суммы, что фигурирует в договоре купли-продажи. К подобным схемами нужно относиться очень осторожно, так как возможны случаи мошенничества. Передачу денег обязательно нужно оформлять распиской. В допсоглашении нужно подробно расписать неотделимые улучшения, чтобы они не выглядели фиктивными.

Более детально о том, что такое дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры, можно узнать в этом материале.

Какую сумму указывать?

Справка. В договор купли-продажи вносится реальная рыночная стоимость квартиры, но в тексте делается упоминание о том, что задаток уже получен и включается в общую цену.

Сумма неотделимых улучшений, если договор оформляется с их учетом, не может во много раз превышать стоимость квартиры.

Улучшения квартиры можно оценить в виде фиксированной суммы или в процентном соотношении от окончательной стоимости квартиры. В договоре также должен быть предусмотрен порядок передачи денег за улучшения продавцу.

Что нельзя включать в условия?

В договоре купли-продажи нельзя указывать право продавца в любое время вернуть себе квартиру, снять с регистрационного учета других лиц в неопределенные сроки либо вовсе не участвовать в регистрации соглашения.

Если предусмотрена отсрочка в расчетах, например, в связи с переводом материнского капитала или кредита, то нельзя указывать, что передача суммы произойдет после перевода. Нужно указать конкретные сроки и суммы, которые должны быть получены.

Стоимость заверения у нотариуса и можно ли обойтись без него?

Нотариальное оформление сделки в большинстве случаев не является обязательным. Однако если у вас нет опыта составления юридических документов, то лучше все же обратиться за помощью в любую нотариальную контору.

С 2015 года действуют изменения в законодательстве, согласно которым нотариус необходим только, если в сделке участвуют несовершеннолетние, а также, если продается доля в собственности. Требуется заверение и тогда, когда продается вся квартира, находящаяся в общей долевой собственности.

Нотариус проверит документы сторон, наличие обременений на недвижимость, правильно составит текст соглашения и заверить его. Услуги обойдутся минимум в 8-35 тыс. рублей в зависимости от стоимости недвижимости.

Госпошлина

Справка. За регистрацию договора берут пошлину в размере 2 тыс. рублей.

Деньги можно будет оплатить в любом отделении банка по реквизитам, указанным на сайте Росреестра. Учтите, что у Росреестра и МФЦ разные реквизиты, так что не стоит их путать или у вас могут не принять документы.

Процедура регистрации

Порядок регистрации договора недавно был упрощен до предела — покупатель и продавец заполняют бланк заявления, который им выдают в территориальном отделении Росреестра или МФЦ. К договору прилагаются копии паспортов и один из оригиналов купчей. Процесс рассмотрения заявления длится в течение 1-2 недель.

На что обратить внимание покупателю во избежание ошибок?

Перед тем как подавать договор на регистрацию его еще раз желательно проверить, особенно если он составлялся без участия нотариуса или юриста. В тексте должны быть указаны существенные условия (предмет, цена), четко указаны реквизиты и данные сторон. Стоит еще раз проверить такие «мелочи» как кадастровый номер, этаж на котором расположена квартира, даты расчетов.

Если вы выявите ошибки уже после регистрации договора, то можно оформить дополнительное соглашение и там внести поправки в нужные пункты.

Как расторгнуть, оспорить, аннулировать или признать недействительным?

Поводом для аннуляции договора может стать продажа имущества, которое находится под арестом или другим обременением либо покупка квартиры, которая не соответствует описанным в договоре условиям.

Аннулирование возможно и по соглашению сторон, например, при допущении в тексте серьезных ошибок, которые не могут быть исправлены допсоглашением.

Внимание! Расторжение договора возможно при возникшем форс-мажоре (военных действиях, терактах и пр.), а также по решению суда и при достижении договоренности между продавцом и покупателем.

Основанием расторжения соглашения может стать существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его подписании либо нарушения одной из сторон (например, по причине проблем с оплатой, передачей квартиры). Может выясниться, что на проданную квартиру имеют права другие лица либо обнаружиться обстоятельства, которые делают невозможным проживание в квартире.

Причиной признания договора недействительным может стать отсутствие воли одной из сторон на участие в сделке, то есть имело место мошенничество с подделкой документов, введение в заблуждение, отсутствие согласия учредителей на сделку (если одна из сторон – юрлицо).

В любой момент стороны вправе оспорить договор, если считают, что их права нарушены.

Полезное видео

Посмотрите видео о составлении договора купли-продажи квартиры:

Также интересными могут быть такие материалы на тему договора купли-продажи квартиры:

Заключение

Оформление договора купли-продажи – сложная и ответственная процедура. Необходимо несколько раз перечитать текст соглашения и убедиться, что он составлен с учетом всех требований ГК РФ. После подписания его необходимо обязательно зарегистрировать, чтобы появилась электронная запись о собственнике в ЕГРН, подтверждающая переход прав от одного лица другому.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 653-64-25 (Москва)
+7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий