Кредит на частное жилье: можно ли взять дом в ипотеку и как получить одобрение банка?

Оформление ипотеки на дом займет больше времени и усилий, чем в случае с квартирой.

Банк тщательно исследует такой объект недвижимости прежде, чем принять решение о предоставлении займа.

Программы кредитования домов с земельными участками имеют ряд отличительных особенностей.

Показать содержание

• Дают ли кредит на покупку частной недвижимости?
• Условия оформления
• В каких случаях отказывают заемщику?
• Можно ли получить займ на приобретение деревянного жилья?
• Возможен ли отказ от земельного участка?
Когда это нельзя сделать?    
• Плюсы и минусы данного вида кредитования
• Видео по теме

Дают ли кредит на покупку частной недвижимости?

Получить ипотечный кредит на частный дом можно, однако, этот процесс гораздо сложнее по сравнению с приобретением квартиры. Главным отличием выступает предмет залога.

Ипотечный кредит может быть выдан на приобретение:

• предназначенного для проживания дома, совместно с земельным участком;
• часть жилого дома с землей;
• таунхауса с участком земли.

Перед выдачей займа банк досконально изучает и оценивает недвижимое имущество, выступающее залоговым обеспечением сделки.

Кредитное учреждение может предоставить займ и на покупку, и на строительство частного дома. В таком случае заемщик имеет в собственности участок земли, на котором хочет возвести дом. Обеспечением ипотеки станет земля. В отдельных случаях, по решению банка, может потребоваться дополнительный залог.

Условия оформления

Поскольку приобретаемое имущество будет служить обеспечением кредита, оно должно быть ликвидным. Именно поэтому кредитное учреждение проводит экспертную оценку строения в двух направлениях:

1. Юридическое заключение.
2. Строительные аспекты (текущее состояние сооружения).

Первоначально проверяется законность приобретения конкретного дома с землей, проверяется правильность правомерность оформления всех документов, наличие других собственников, несовершеннолетних детей, обременения и т.д.

Ипотечное кредитование относится к долгосрочному, соответственно, ликвидность здания должна сохраниться не на один год, а порой на десятилетия.

Попросту, в случае непогашения задолженности состояние залоговой недвижимости должно позволять продать ее даже спустя определенное договором количество лет.

При проведении строительной оценки эксперты проверяют состояние:

• фундамента;
• опор;
• несущих стен, внутренних перегородок;
• коммуникаций;
• кровельных и отделочных материалов и пр.

На возможность быстро продать здание влияет и его месторасположение. Приобрести дом в кредит можно и в городе, и за его пределами. В последнем случае его ликвидность снижается. Недвижимость оценивается по меньшей стоимости либо будут предъявлены завышенные требования к инфраструктуре. Из этих соображений проводится оценка:

• удаленности от больших городов;
• инфраструктуры;
• подъездных дорог;
• коммуникаций.

Оценочная стоимость дома должна превышать сумму займа на 10-15%. Если приобретаемый объект будет признан неликвидным, залогом может стать другое недвижимое имущество заемщика. В качестве дополнительного гаранта выполнения обязательств может быть привлечен поручитель.

Обязательно оценивается платежеспособность заемщика, а также его возраст. Оптимальным считается возрастной период от 35 до 45 лет.

Подробнее об условиях получения ипотеки на частный дом с ЗУ и без него, мы рассказывали в этом материале, а о том, какие требования нужно выполнить и как происходит оформление кредита на дачный дом и ЗУ, узнаете в этой статье.

В каких случаях отказывают заемщику?

В отдельных случаях предоставление ипотеки на дом невозможно. Так бывает, если сам объект недвижимости или потенциальный заемщик не соответствуют требованиям, предъявляемым банком. Каждое кредитное учреждение при разработке собственной системы выдачи займа руководствуется общими стандартными требованиями.

Банковское учреждение откажет в оформлении ипотеки, если:

1. В процессе строительной оценки дом признан ветхим или аварийным.
2. Строение невозможно отнести к объекту жилого фонда из-за несоответствия технических условий законодательным нормам (п.1, ст.288 ГК РФ; п.2, ст.15 ЖК РФ; ФЗ №184 от 27.12.2002г.).
3. Участок земли, на котором возведено здание, предназначен для других целей.
4. Владелец не провел государственную регистрацию права собственности на земельный участок.
5. Недвижимость не зарегистрирована в уполномоченных государственных органах и, фактически, является самовольной постройкой.
6. Финансовое учреждение не выдает кредиты на приобретение дома, расположенного в конкретном регионе.

Можно ли получить займ на приобретение деревянного жилья?

Не все банки охотно кредитуют недвижимость, построенную из дерева. Это вполне объяснимо, ведь такие сооружения менее долговечны и имеют высокий уровень пожарной опасности. Для кредитной организации это дополнительный риск.

По сравнению с условиями ипотеки на капитальные строения, кредит на деревянный дом выдается на меньший срок, а первоначальный взнос по такому займу обычно выше.

Финансовые учреждения, предоставляющие займы на приобретение деревянных домов, предъявляют следующие требования к предмету сделки:

1. Дом должен быть прочным и долговечным, иметь основательный фундамент. Обязательно отсутствие каких-либо дефектов в конструкции. Его возраст не может превышать пятнадцати лет. Кредитованию подлежит недвижимость, оснащенная инженерными коммуникациями и полностью готовая к проживанию в любое время года.
2. Оформленный должным образом земельный участок. В идеале он должен относиться к категории земель для индивидуального жилищного строительства.
3. Страхование залогового имущества. Для страховой компании деревянный дом как объект страхования также обладает повышенным риском. Поэтому стоимость такой страховки будет дороже.

Возможен ли отказ от земельного участка?

В соответствии с законами №118-ФЗ от 26.06.2007г. и №405-ФЗ от 06.12.2011г. ипотека на дом возможна исключительно совместно с ипотекой по тому же договору на землю. При этом допустим вариант, когда земельный участок, на котором возведено здание, находится не в собственности, а в аренде. Тогда, в соответствии с ч.3 закона №102-ФЗ от 16.07.1998г. (ред. от 23.06.2016г.), залогом выступает право аренды участка.

Земля может находиться в общей собственности. Законодательно закреплено, что залогом может выступать часть долевой собственности заемщика без согласования с другими владельцами.

В случае, когда заемщик оформляет ипотеку для строительства дома на арендованной земле, участок будет в залоге до завершения постройки. После в залог банку передается дом до полного погашения обязательств.

Когда это нельзя сделать?

Невозможно взять займ на дом, если нет прав собственности или пользования на земельный участок. Обоснование понятно: недвижимость, построенную на земле другого собственника, продать крайне сложно.

Если размер участка меньше установленного нормативными актами субъектов РФ, а также органов местного самоуправления, такой объект недвижимости не может служить залогом для кредитной организации.

Плюсы и минусы данного вида кредитования

Ипотечное кредитование для приобретения дома имеет свои преимущества и недостатки. Положительные стороны – это:

• возможность в короткий период времени приобрести собственное жилье, не имея для этого достаточно средств;
• уверенность в юридической чистоте дома, приобретаемого в кредит: юридические службы банка и страховой компании тщательно проверяют недвижимость, которая выступает залогом; в данном случае можно не беспокоиться о двойной продаже жилья или о появлении новых собственников после заключения сделки;
• длительный период кредитования по ипотеке позволяет минимизировать размер ежемесячных платежей, тем самым снижая долговую нагрузку заемщика;
• в связи с постоянным ростом цен на недвижимость, ипотека является еще и хорошим инвестированием средств;
• часть займа можно покрыть материнским капиталом;
• из взносов на погашение кредита можно получить налоговый вычет (ст. 220 НК РФ);
• при возможности ипотеку можно погасить досрочно (если данное условие не противоречит договору).

Минусами ипотеки на дом являются:

• сложный процесс оформления;
• переплата: проценты по займу достаточно высокие, вследствие чего конечный размер выплат может значительно превышать стоимость недвижимости;
• риск потери дома из-за невозможности погасить кредит;
• дополнительные траты на оплату страховки и оценку дома;
• запрет на отчуждение недвижимости до полного погашения обязательств;
• избирательный подход к приобретаемому имуществу – далеко не каждый дом можно купить в кредит.

Приобретаемый дом выступает залогом ипотечного кредита, поэтому банк досконально проверяет его техническое состояние, юридическую чистоту и ликвидность. Оценка дома всегда сложнее, чем оценка квартиры. Еще одним объектом обеспечения выступает земля, на которой построено здание. Без нее оформление займа невозможно.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о том, можно ли взять частный дом в ипотеку и как это сделать: