Ипотека на квартиру и коммерческую недвижимость для ИП: как её взять и какие документы подготовить?

Количество зарегистрированных индивидуальных предпринимателей постоянно увеличивается.

Растёт и спрос на получение ипотечной недвижимости, как жилой для личных потребностей, так и коммерческой для расширения бизнеса.

Так как доход ИП не так прозрачен, как у наемного работника, существенную роль в получении положительного решения занимает доказательство платёжеспособности ИП.

Показать содержание

• Порядок действий
• Как индивидуальному предпринимателю взять кредит с нулевой отчетностью?
• Если нужно получить займ на ЕНВД

Порядок действий

ИП для получения ипотеки на жилую недвижимость необходимо будет осуществить следующие действия:

1. Выбор банка. Не все кредиторы готовы предоставить ипотечное жилье предпринимателям. Прибыль может как расти, так и падать, от банкротства никто не застрахован, поэтому банк в этом смысле идёт на риск (какие банки дают ипотеку для ИП, читайте тут, а об условиях и порядке оформления заема в Сбербанк можно узнать здесь).
2. Подача заявки (о том, как заполнить заявку и какие документы необходимы для получения ИП ипотеки, читайте тут).
3. Сбор документов. Как и для любого другого кредита потребуется собрать определённый пакет документов, в данном случае это:
   • Паспорт предпринимателя.
   • Свидетельство о государственной регистрации ИП. Данный документ послужит подтверждением того, что именно вы являетесь владельцем бизнеса.
   • Лицензия на занятие деятельностью.
   • Налоговые документы и декларации в зависимости от того, какая у ИП система налогообложения (при упрощённой системе предоставляется декларация за последний год, а при общей за два года).
   • Документы на приобретаемую недвижимость.

   Этот список банк может дополнить на своё усмотрение.

4. Заключение договора и внесение первоначального взноса
5. Регистрация права собственности и оформление залога.

Но здесь есть такой нюанс: в законодательстве РФ отсутствует чёткая схема покупки данного вида недвижимости через кредит. Ведь оформление закладной до оформления договора купли-продажи с нежилой недвижимостью незаконно. В связи с этим возможно действовать в два этапа.

1. Сначала продавец передаёт права на недвижимость покупателю через перерегистрацию в УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы).
2. Затем недвижимость переходит в залог банку, банк дает заемщику кредит, заемщик рассчитывается с продавцом.

Ипотечный договор на коммерческую недвижимость отличается от жилищного тем, что он заключается на более сжатый срок погашения и с повышенными процентами. Следует выбирать специальные ипотечные программы на покупку коммерческой недвижимости. Первоначально банк-кредитор оценивает приобретаемое имущество. За его приобретением обязательно следует оформление договора залога на недвижимость.

Причинами и основаниями для отказа в предоставлении ипотеки ИП может послужить:

• Маленький срок существования бизнеса с момента регистрации. Чем больше стаж, тем лучше.
• Непрозрачность финансовых потоков. Желательно перейти на систему налогообложения, при которой выплачивается процент с дохода.
• Плохая кредитная история или ее отсутствие. Если предприниматель планирует взять ипотеку, можно заблаговременно взять небольшой нецелевой кредит и вовремя его закрыть, чтобы представить себя как надёжного клиента.
• Небольшой первоначальный взнос. Чем больше доля, тем больше вероятность получить положительное решение.
• Деятельность ИП носит сезонный характер. Банк не заинтересован в клиентах с непостоянными доходами, которые очень сложно спрогнозировать.
• Отсутствие существенных доказательств платёжеспособности.

Как индивидуальному предпринимателю взять кредит с нулевой отчетностью?

Законодательно термина “нулевая отчётность” не существует. Но у предпринимателей могут возникать такие периоды, когда деятельность временно не осуществляется, а отчётность предоставлять надо всем без исключений. Тогда заполняются стандартные формы, содержащие при этом нулевые показатели, это и принято называть нулевой отчетностью или декларацией.

Нулевая отчётность возможна в следующих случаях:

• деятельность ИП только зарегистрирована;
• бизнес временно заморожен;
• предприниматель преследует цель скрыть свои реальные доходы.

Тем не менее банк может предоставить ипотеку такому индивидуальному предпринимателю на коммерческую или жилую недвижимость. Как ипешнику взять кредит на квартиру и комм. недвижимость, имея нулевую отчетность? Для получения ипотеки с нулевой декларацией предъявляются дополнительные требования и условия:

• расширенный пакет документов;
• проверка бизнеса (выездной осмотр предприятия);
• более длительное рассмотрение заявки.

Для тех, кто только зарегистрировал свой бизнес, банк может предложить оставить заявку на ипотечный кредит спустя какой-то промежуток времени, чтобы произвести оценку доходности и не подвергнуться неоправданным рискам.

Условия, на которых банк одобряет ипотечные кредиты при нулевой декларации, отличаются высокими процентными ставками и выдаются на короткий срок. В случае отсутствия платёжеспособного поручителя, заслуживающего доверие, залога, а также если деятельность сезонная, предприниматель может получить отказ.

Большое значение имеет кредитная история не только индивидуального предпринимателя, но и обычная “гражданская”. Хорошая кредитная история владельца бизнеса может значительно повысить шансы на одобрение ипотеки.

В качестве залога можно выдвинуть не только приобретаемую недвижимость, но и личную недвижимость, транспортные средства и прочие активы. Это будет только преимуществом.

Если нужно получить займ на ЕНВД

Единый налог на вмененный доход (ЕНВД) — это система налогообложения определённых видов предпринимательской деятельности, при которой налог учитывается не с реального дохода, а с предполагаемого, который устанавливается государством.

Главной особенностью ЕНВД выступает замена всех основных общих системных налогов единым. Только страховые взносы остаются обязательными. Именно поэтому сейчас большое количество начинающих ИП ведут свой бизнес, используя ЕНВД.

Можно ли индивидуальному предпринимателю получить ипотечный кредит на квартиру и коммерческую недвижимость на ЕНВД и если да, то как это сделать? Необходимо учитывать, что банк не получит достоверную информацию по доходам, поэтому шансов при такой системе налогообложения значительно меньше.

Кредиторы запрашивают нестандартный пакет документов от предпринимателей, работающих по «вмененке». Основными из них являются налоговые декларации за последние два года.

На ЕВНД банк может отказать ИП, когда достаточно сложно установить, на сколько рентабелен бизнес, а также действительно ли возможна большая прибыль.

Повысить шансы на одобрение ипотеки на ЕВНД помогут следующие действия:

1. обратиться за ипотечным кредитом в банк, в котором у предпринимателя есть расчётный счёт (так у банка появится возможность произвести оценку реальных оборотов);
2. внести значительный первоначальный взнос;
3. предоставить документы, подтверждающие прибыль, например, заверенные налоговой данные из книги доходов и расходов;
4. найти надёжного поручителя и созаемщика с постоянным стабильным доходом;
5. дополнить залог.

Лучше всего на этапе выбора кредитора обращать внимание на банки, предоставляющие целевые программы для бизнеса на ипотечные займы.

Не стоит обращаться к кредиторам, если предприниматель только зарегистрировал свою деятельность, необходимо, чтобы бизнесу было более одного года, так появится возможность подтвердить развитие, стабильность и перспективность дела. Немаловажную роль играет и способ уплаты налогов. Проще всего получить ипотеку, если ИП отдаёт налог от своей прибыли по завершению сделки, а не с оборота.