Расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика или банка: как правильно это сделать?

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Существуют случаи, при которых нужно расторгнуть ипотечный договор. Это в основном происходит по инициативе банка, но бывает, что инициатором выступает заемщик.

Случаться это может и по обоюдному решению, и в судовом порядке. В этой статье мы подробно расскажем о том, как правильно расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика или банка.

Показать содержание

Можно ли осуществить расторжение ипотечного контракта?

Ипотеку в ряде случаев расторгнуть можно, хотя это сложный процесс. В отличие от потребительских кредитов расторжение ипотечных соглашений не только является возможным, но и случается весьма часто. Связано это и с особенностями ипотеки как кредитного продукта (она является целевым кредитованием и предполагает наличие залога), и с появляющимися у банка основаниями для этого.

Наиболее частые варианты этого следующие:

  1. По инициативе банка. Основанием для этого чаще всего становятся значительные нарушения клиентом условий договора.
  2. По соглашению сторон. В данной ситуации банк и заемщик ищут решение, которое будет компромиссом для обеих сторон.

Расторжение ипотеки по инициативе заемщика при его одностороннем решении по закону допустимо, но на практике почти невозможно. Основание для этого имеется только в крайних случаях.

Справка. Распространенная альтернатива расторжению – это реструктуризация.

Достаточно часто расторжение случается, если супруги, являющиеся созаемщиками разводятся, и появляется необходимость продажи квартиры. Кредитная организация может расторгнуть договор, если клиентом не выполняются оговоренные обязательства. Условия, когда договор может быть расторгнут, указываются в нем на стадии его заключения.

Как прекратить действие сделки?

Инициатором расторжения договора по закону может выступать как банк, так и заемщик.

По инициативе заемщика

Если речь идет о ситуации с заемщиком, то реализовать это крайне сложно. Единственное основание, которое может сделать такую ситуацию возможной, то это явное изменение обстоятельств, ввиду чего он не может справиться с обязательствами. При этом нужно будет доказывать, что о таких факторах он не мог догадываться при оформлении кредитования, и не мог ничего сделать, чтобы предупредить или устранить их.

С учетом того, что ипотека предполагает страхование жизни и здоровья клиента и страхование залогового имущества, доказать, что предположить те или иные обстоятельства было невозможно, будет непросто. При этом финансовые проблемы клиента, делающие выплату ипотеки невозможной, не будут приняты во внимание даже в суде и даже при условии экстренных обстоятельств.

По требованию банка

Чаще всего инициатором расторжения является банк. Причиной для этого может быть любое серьезное невыполнение заемщиком положенных обязательств. Чаще всего банки ссылаются на следующие основания:

  • Нецелевое применение кредитных ресурсов.
  • Предоставление клиентом ложной информации или поддельной документации для оформления ипотеки. В отдельности эти факты редко приводят к расторжению, но если ввиду них нарушаются обязательства, организация обычно предлагает расторгнуть ипотечный договор по соглашению либо подать иск в суд.
  • Нарушение условий относительно залога, что становится причиной его порчи, утраты, снижения стоимости. Если обеспечение потеряло изначальный вид либо его цена значительно уменьшилась по вине заемщика, то надежным его считать нельзя. Перед расторжением может быть предложено предоставить другое обеспечение, но при проблемах с погашением займа расторжение возможно сразу.
  • Нарушение условий страхования залогового обеспечения. Ситуация такая же, как в предыдущем варианте. Но сначала заемщик наверняка получит требование об устранении нарушений.
Важно! Обычно если заемщик просто не выплачивает ипотеку, о расторжении сразу говориться не будет. Если же банк примет решение обратиться в суд для взыскания долга, но вместе с этим он заявит и о расторжении.

Оптимальным решением является расторжение договора по согласию обеих сторон. Но банки не пойдут на это, если им это не выгодно. Добиться этого можно в следующих случаях:

  1. Заемщик желает продать залог и использовать вырученные средства для выплаты кредита. Для снижения риска и получения денег банки обычно предлагают реализовать залог своими силами или контролируют этот процесс.
  2. Заемщик планирует отказаться от договора, переведя долг и иные обязательства на иное лицо. По сути, тут говорится о продаже залогового имущества и передаче кредитных обязательств вместе с этим. Если этот вариант согласовывается с банком, то ипотека расторгается, и заключается новый договор с новым заемщиком.

В любом случае при надобности расторжения договора без обращения в банк не обойтись. Возможно, путем общих усилий будет отыскан максимально подходящий вариант для обеих сторон.

Документы

Список необходимых документов будет отличаться в зависимости от того, кто является инициатором расторжения, и каковы основания для этого. Обычно требуются следующие бумаги:

  • Совместное заявление от залогодателя и его держателя или отдельные заявления от них о прекращении ипотеки, или же решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда о расторжении ипотечного договора.
  • Заявление владельца закладной (как оформить и зарегистрировать этот документ?).
  • Документ, который подтверждает полномочия представителя.
  • Документ об оплате госпошлины.

Предоставляются они в двух экземплярах: копии и оригиналы. Оригиналы возвращаются после того, как государственная регистрация проведена. Копии документации остаются в деле.

Процедура

Как уже было сказано, ипотека может быть расторгнута и по соглашению, и в одностороннем порядке через суд. Без судебного разбирательства не обойтись в таких ситуациях:

  1. смерть кредитуемого;
  2. получение заемщиком инвалидности;
  3. развод созаемщиков и наличие детей, не достигших совершеннолетия;
  4. наличие социальных льгот, которые были получены при оформлении ипотеки или в процессе ее обслуживания.

Эти ситуации достаточно непростые, и прийти к соглашению, которое будет устраивать всех, крайне сложно. Договор составляется банком с учетом того, чтобы максимально защитить свои интересы.

Внимание! Если при подаче иска ссылаться на закон о защите прав потребителей (если имеются основания), можно избежать оплаты госпошлины.

При порядке расторжения без суда это делается посредством соглашения сторон. В данном случае нужно обратиться к кредитору с заявлением, содержащим основания необходимости расторжения, что даст возможность найти компромисс.

Так, при продаже недвижимости с целью погашения долга у заемщика останется часть средств, превышающих задолженность. В случае разрешения вопроса в суде возможна срочная реализация квартиры с учетом штрафных санкций, скидок на торгах, судовых издержек. Тогда можно остаться и без недвижимости и с остатками задолженности.

Также существует вариант по согласию с кредитной организацией отыскать покупателя, который готов купить квартиру с ипотекой. Наиболее простой в оформлении и сложный на практике вариант – это простое досрочное погашение, при котором клиент находит средства и погашает требующий расторжения займ.

Но размеры сумм, которые нужны для сделок с недвижимостью, несмотря ни на что требуют либо продажи залогового имущества, либо переуступки прав требования. Обычно у проблемных заемщиков нет другого имущества, цены которого хватит для погашения задолженности.

Специалисты нашего сайта подготовили для вас и другие публикации о документах, необходимых для ипотеки. Ознакомьтесь с тем:

Причины и основания для признания кредитного соглашения недействительным

Договор может быть признан недействительным через суд. Тогда стороны, подписавшие его, должны вернуть деньги либо имущество. Для признания ипотечного договора недействительным нужны веские основания:

  • Пункты в договоре не соответствуют законодательным нормам. При наличии хотя бы одного такого пункта это является поводом признать его недействительным.
  • Участие в договоре особ, не имеющих паспорта или являющихся недееспособными.
  • Ситуации, когда договор подписывался под давлением. Это касается также угроз, принуждения, шантажа. Обычно в документе прописан пункт, подтверждающий, что принятие решения было сознательным и самостоятельным.
Бывают случаи, когда недействительной признается только часть договора. Если ее убрать, то документ будет иметь юридической силы.

Расторжение договора для двух сторон является сложным и трудоемким процессом, предполагающим немалые убытки. Поэтому в большинстве случаев лучше найти ему альтернативу. Перед тем как брать ипотечный кредит, нужно трезво оценить свои возможности.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.