Особенности ипотеки на земельный участок: какие объекты не допускаются, какие банки дают и по каким критериям?

Земельная ипотека не так развита в России, как жилищное кредитование. Это связано со спецификой участков: им сложно дать реальную рыночную оценку, а процедура продажи на торгах в случае судебного разбирательства может затянуться на долгие месяцы.

Несмотря на эти сложности, в некоторых банках есть программы по приобретению в кредит земли. Какие участки можно оформить в кредит под залог, и на каких условиях?

Показать содержание

• Можно ли взять заем на землю?
• Критерии и требования
• Под какие цели дают кредит?
• Почему не все банки согласны на сделку?
• Плюсы и минусы

Можно ли взять заем на землю?

В основном, деньги на покупку участков выдают крупные банки:

• Сбербанк;
• Россельхозбанк;
• Запсибкомбанк и пр.

Подробно о том, какие финансовые учреждения дают кредит на землю, а также на что нужно обращать внимание при выборе банка, читайте в этой статье.

Ипотека на участок возможна только в том случае, если выбранная земля не исключена из оборота. Обязательное условие – принадлежность надела к землям населенных пунктов с разрешенным использованием для ижс или ведения подсобного хозяйства (о том, на каких условиях и как взять ипотеку на земельный участок, в том числе под ИЖС, читайте тут). Наделы сельхозназначения банки редко принимают в залог в связи с низкой ликвидностью и сложной процедурой обращения взыскания.

Рассмотрим, какие земельные участки не допускаются для оформления ипотеки:

• находящиеся в государственной и муниципальной собственности;
• расположенные в природоохранной и резервной зонах;
• площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными документами РФ или органами местной администрации.

Также нельзя оформить ипотеку на часть земли. Если участок находится в общей или долевой собственности, то его нужно выделить в натуре.

Критерии и требования

Какие требования банки предъявляют к приобретаемому участку:

• Он должен принадлежать к землям населенных пунктов. Если участок покупается с целью строительства жилого дома, то он должна быть пригодна для постройки сооружений.
• Площадь не менее 6 соток.
• Территория должна иметь четкие границы и стоять на кадастровом учете.
• Она должна располагаться в регионе присутствия отделения банка. Расстояние от ближайшего отделения должна быть не более 70-100 км.
• К участку должна быть проложена дорога, проезд по которой доступен в любое время года.
• Отсутствие обременения и ареста.
• В отношении надела не должны вестись судебные тяжбы, касающиеся его границ.
• Документы на объект должны быть юридически чистыми.

Это основные требования банков. Но при выборе участка важно также учитывать критерии, по которым будет оцениваться его ликвидность.

Под какие цели дают кредит?

Большинство банков выдают кредит на покупку земли для индивидуального жилищного строительства. Наделы под ижс с точки зрения банков обладают высокой ликвидностью. Кроме того, согласно ст. 64 ФЗ «Об ипотеке», право залога переходит на все здания и сооружения, построенные на заложенном участке. Это значит, что в случае взыскания имущества банк через суд конфискует не только участок, но и возведенный на нем дом.

Получить участок в ипотеку также можно и под строительство дачи, для садоводства, а также для ведения личного подсобного хозяйства. Кредит на покупку земель под ЛПХ выдается только владельцам хозяйств.

Надел для ведения сельского хозяйства можно приобрести в ипотеку только юридическим лицам и ИП. Для малого и среднего бизнеса в банках действуют особые программы, по условиям которых можно купить землю с/х назначения. Они отличаются повышенными ставками, и более сложной процедурой оформления.

Почему не все банки согласны на сделку?

Ипотека на участок не так распространена, как жилищное кредитование. Это связано со сложностью оценки земель и длительностью процедуры обращения взыскания.

Земля, в отличие от квартир и домов, не является высоколиквидным залогом. В случае невыплаты заемщиком кредита, банк будет вынужден через суд конфисковать землю. А получить свои деньги назад он сможет только после продажи участка на торгах. На практике такая процедура займет много времени. В связи с этим, не все российские банки готовы предоставлять кредиты на землю.

Плюсы и минусы

Рассмотрим плюсы и минусы именно ипотечного кредитования. Преимущества:

1. Несмотря на то, что земля будет находиться в залоге у банка, заемщик имеет право использовать ее для своих нужд. Строительство зданий и сооружений на залоговом участке не запрещено ни законом, ни банковским договором, если строительство не влечет за собой негативных последствий для территории.
2. В отличие от потребительского займа, ипотека выдается на длительный срок –15-20 лет.
3. Если банк не одобрил выбранный надел, то заемщик может предоставить другую недвижимость в залог.
4. Есть возможность использовать в качестве оплаты части кредита или первоначального взноса государственной субсидией или материнским капиталом.

Недостатки:

1. Высокие ставки по сравнению с процентами, предлагаемыми по программам жилищного кредитования.
2. Большой первый взнос. В среднем, минимальный первоначальный взнос составляет 25-30% от оценочной стоимости объекта.
3. Страхование надела является обязательным требованием банков.
4. Жесткие требования к залогу.
5. Право залога распространяется не только на сам участок, но и на здания, расположенные на нем.

Процедура оформления ипотеки на землю практически ничем не отличается от этапов покупки квартиры в кредит. Основная сложность может возникнуть при поиске земельного участка. Чтобы подобрать подходящий вариант, который бы устроил банк, желательно обратиться к опытному риэлтору.