Можно ли и как взять ипотеку без первоначального взноса? Процедура оформления займа

По причине затяжного экономического кризиса, распространившегося на все постсоветские страны-экспортеры нефти, благосостояние граждан сильно ухудшилось.

В результате у огромного числа граждан недостаточно средств не только на покупку жилья, но даже на первоначальный взнос.

Тогда будущие заемщики пытаются найти программы без первоначального взноса, узнать как можно больше о них, но и это не так-то просто сделать. Поэтому мы собрали в настоящей статье максимум информации о том, как берут ипотечный кредит без первоначального взноса.

Показать содержание

• Процедура оформления: как можно получить ипотечный кредит без первого взноса?
• Какие выдвигаются требования к заемщику и недвижимости?
• Обращение к риэлтору
• Стоит ли оформлять такой ипотечный кредит?

Процедура оформления: как можно получить ипотечный кредит без первого взноса?

Необходимо понимать, что существует масса способов, как можно оформить ипотечный кредит без первоначального взноса. Так, например, на отсутствие первого взноса могут претендовать льготные категории населения (т.н. Социальная ипотека); военные и прочие государственные служащие.

Также вместо первоначального взноса может быть принят материнский капитал или свидетельство на получение субсидирования, которое выдают молодым семьям в рамках гос.программы «Жилище».

Мы же будем рассматривать только те ипотечные программы, которые на общих условиях предоставляют банки. На данный момент не такое большое количество банков предлагает ипотеку без первого взноса, поэтому в самом начале нужно определиться, в какой банк будет подана заявка.

1. Как только банк был выбран, необходимо подать первичную заявку — лично в отделении или дистанционно через официальный сайт банка. В заявке указывается выбранная ипотечная программа, доходы заемщика и созаемщиков, указываются цели и причины обращения к банковской организации.
   Справка. В связи с повышенными рисками банки часто отказывают в выдаче подобной ипотеки. По этой причине не будет лишним подавать заявки онлайн сразу во все доступные банки — так можно значительно повысить свои шансы получить одобрение ипотеки хотя бы в одном каком-либо месте.

   Подать онлайн заявку можно через личный кабинет на официальном сайте выбранного вами банка.

2. В течение 3-7 рабочих дней заявку рассматривает руководство банка. Если она была одобрена, клиенту банка необходимо как можно скорее собрать требуемые документы.

   Для ипотеки без первоначального взноса от заемщика требуют следующие бумаги:

   • Документ, удостоверяющий личность заемщика; то же самое необходимо предоставить созаемщикам и/или поручителям.
   • Официальная справка о доходах по форме 2-НДФЛ. В ней должны быть указаны доходы, достаточные для ежемесячных платежей, при этом ежемесячные платежи должны обходиться не более, чем в 30-40% от общего дохода заемщика. В противном случае банк посчитает, что долговое бремя на заемщике будет слишком велико, из-за чего в кредите может быть отказано.
   • Копия трудовой книжки, заверенная работодателем, с записью об общем рабочем стаже от одного года и стаже на последнем рабочем месте от шести месяцев. Копию трудовой книжки и справку о доходах 2-НДФЛ нужно получать в бухгалтерии компании, где работает заемщик.
   • Заявление на оформление ипотечного займа.
   • Если заемщик состоит в браке, понадобится предоставить свидетельство о браке, а также нотариально заверенное согласие супруга на приобретение недвижимости в ипотеку.
   • Если супругу меньше 27-ми лет, необходимо приложить к остальным документам военный билет.

   Если у банка будут сомнения в платежеспособности заемщика, могут дополнительно потребоваться справки о доходах за предыдущий год, залоговые документы или выписка со счета. Данная практика существует только потому, что ипотека без первоначального взноса — существенный риск для банка, и поэтому банк стремится всячески минимизировать свои риски.

3. Бумаги подаются в банк. В течение 3-5 рабочих дней руководство банка принимает решение, выдавать ли заемщику уведомление о предварительном одобрении кредита. Если уведомление было выдано, клиенту дается до трех месяцев, чтобы найти подходящую квартиру и согласовать ее с банком.

   К недвижимости у банка тоже имеются требования:

   • Если кредит оформляется на вторичное жилье, его износ не должен превышать 60%, перекрытия должны быть железобетонные, год постройки от 1957-го года — все эти данные содержатся в техническом паспорте квартиры, а также в выписке о доме. Оба документа получают в БТИ.
   • Стоимость жилья не должна превышать верхний порог, установленный ипотечной программой. Как правило, это 7 — 15 млн рублей.
   • Выписка из ЕГРН о квартире или кадастровый паспорт.
   • Лицензия компании-застройщика, если приобретаемое жилье находится в новостройке, или документы, удостоверяющие личность продавца — если приобретается вторичное жилье.
   • Отчет о проведенной оценке недвижимости.
   • Согласие супруга на продажу квартиры в ипотеку (для продавца вторичного жилья).

   Если квартира, на которую планируется взять заем, была заранее согласована с банком, после выбора подходящего жилья и сбора всех документов данные направляются в банк.

4. В течение 3-5 рабочих дней банк принимает решение, заключать ли ипотечный договор с клиентом; если все поданные документы в порядке, на основе отчета о проведенной оценке недвижимости вносятся последние правки в договор, корректируются условия и так далее.
5. Заключается ипотечный договор, после чего сделка почти завершается — останется только подписать договор купли-продажи с продавцом, переоформить права на недвижимость в Росреестре и подписать акт о приеме-передаче.
   Обратите внимание! В ипотечном договоре при нулевом первоначальном взносе должно быть указано, что ипотечный займ покрывает именно 100% от стоимости недвижимости, а не 80%, как при стандартной ипотеке.

   В договоре должно быть указано, предусмотрены ли аннуитетные или дифференцированные платежи — от этого зависит сумма, выплачиваемая банку ежемесячно, также необходимо сразу посмотреть, предусмотрены ли штрафы за досрочное погашение задолженности.

• Скачать бланк ипотечного договора
• Скачать образец ипотечного договора

Какие выдвигаются требования к заемщику и недвижимости?

Так как ипотечное кредитование без первоначального взноса — это дополнительные риски для банковского руководства, сотрудники банка требуют от заемщиков максимально возможной платежеспособности, иначе кредит просто не будет одобрен.

Помимо этого требуется:

1. Быть готовым привлечь поручителей и/или созаемщиков.
2. Заемщику должно быть не больше 65-ти лет на момент погашения задолженности по договору.
3. Максимальная сумма займа сильно ограничена (7 — 15 млн рублей), а процентные ставки, наоборот, повышенные — как правило, 13% годовых и больше.
4. Заемщик должен иметь общий рабочий стаж не меньше одного года, а также стаж на последнем рабочем месте больше шести месяцев. В таком случае банк будет более или менее уверен в стабильности дохода и серьезности заемщика.
5. Иностранным гражданам такой кредит недоступен (заемщику необходимо иметь внутренний паспорт РФ для подтверждения своего гражданства).

Обращение к риэлтору

В некоторых ситуациях обратиться к риэлтору просто необходимо, так как они делают всю работу за вас. Все дело в том, что риэторские услуги, во-первых, значительно сокращают время, необходимое на поиск продавца жилья, а во-вторых, берут всю основную работу на себя, в том числе процедуру сбора документов, переоформления прав и так далее.

Для обращения заемщику потребуется предоставить риэлторской компании или агентству недвижимости следующие бумаги:

• Документ, подтверждающий личность.
• Уведомление о предварительном одобрении ипотечного займа.
• В некоторых ситуациях потребуется выписка со счета или иной документ, подтверждающий наличие средств для оплаты риэлторской комиссии.

После быстрого рассмотрения предоставленных бумаг между сторонами подписывается договор. Существуют несколько видов договоров:

• мягкий;
• эксклюзивный;
• договор о предоставлении информационных услуг.

Первый отличается невысокими требованиями к предоставляемым документам, а также не полным пакетом услуг; во втором типе договоров прямо указывается, что клиент на время действия данного документа не имеет права обратиться в какую-либо иную риэлторскую фирму, иначе ему придется заплатить штраф. Договор о предоставлении информационных услуг обычно заключается с продавцами квартир или при сделках с арендой недвижимости.

И хотя между всеми типами договоров имеются отличия, есть несколько важных пунктов, на которые нужно обращать внимание вне зависимости от типа документа:

1. В договоре должна быть четко прописана цель предоставляемой услуги. Сюда же относится подробное описание пожеланий клиента.
2. Обязательства сторон, в том числе обязанности риэлтора: что входит в услуги, в каком объеме их будут производить.
   Отдельно нужно отметить, какая из сторон будет заниматься сбором документов — зачастую именно то, что эту функцию берут на себя риэлторские фирмы, и привлекает клиентов.

   Но если в договоре будет указано, что этим должен заниматься клиент, доказать обратное будет невозможно.

3. Сроки исполнения обязательств. Заемщику необходимо учесть, что в договоре может быть прописана возможность пролонгации сроков, поэтому перед подписанием данный пункт нужно внимательно вычитать.
4. Стоимость вознаграждения, а также порядок расчетов.
5. Очень важный пункт — порядок расторжения договора. От него зависит, как решится конфликт в случае, если одна из сторон не будет довольна другой стороной (например, риэлторская компания не выполняет свои обязательства). В пункте должно быть прописано, в течение какого срока возможно расторжение договора в одностороннем порядке без штрафных санкций, а также полагается ли оплачивать объем уже выполненных услуг.

• Скачать бланк договора с риэлтором на оказание услуг
• Скачать образец договора с риэлтором на оказание услуг

После подписания договора риэлторская фирма приступает к работе:

1. подыскивает подходящее жилье, в некоторых случаях — даже подходящую ипотечную программу, т.к. далеко не все банки предоставляют ипотеку с нулевым первоначальным взносом;
2. проверяет юридическую чистоту жилья, продавца или застройщика, собирает документы;
3. также оказывает юридическую помощь покупателю до самого завершения сделки, а именно — подписания акта о приеме-передаче квартиры.

Несмотря на очевидные плюсы действий через риэлтора — скорость оформления сделки, легкость процесса в связи с передачей всех бумажных дел, юридическая чистота процедуры, — у них имеются и минусы.

• Основная проблема заключается в дороговизне услуг: в зависимости от региона и ценовой политики компании стоимость услуг может колебаться от 15 000 рублей до 150 000 рублей. Такие большие суммы могут получаться из-за комиссии в размере 3-6% от стоимости приобретаемой квартиры, если в договоре не была прописана фиксированная сумма денежного вознаграждения.
• Второй минус выражается в том, что, к сожалению, на рынок данных услуг уже давно обратили внимание мошенники, поэтому попасть на них достаточно легко.
  Важно внимательно вычитывать договор перед его подписанием; в противном случае все может обернуться против покупателя недвижимости в ипотеку.

Стоит ли оформлять такой ипотечный кредит?

Разберем, стоит ли брать ипотечный кредит без первоначального взноса.

Плюсы:

• Первый взнос обычно составляет 300 000 — 800 000 рублей. Такие суммы далеко не каждому удается накопить в условиях экономического кризиса и падения реальных зарплат. При этом выплата первоначального взноса практически всегда является необходимостью для банка, в противном случае ипотека попросту не выдается заемщику.

  В связи с этим наличие ипотечных программ, где первоначальный взнос не предусмотрен — зачастую единственный вариант быстро приобрести недвижимость для тех заемщиков, у кого невысокий доход.

• Если у заемщика имеются денежные средства, но их недостаточно, чтобы взять стандартную ипотеку с первым взносом, данные средства можно сразу внести в счет ипотеки. Это снизит долговую нагрузку и позволит быстрее избавиться от задолженности.

Минусы:

• Наличие первоначального взноса показывает банку, во-первых, финансовую состоятельность и грамотность заемщика, а во-вторых, серьезный характер его намерений. Из-за отсутствия первого взноса банк не может быть уверен в заемщике, из-за чего наблюдается высокий процент отказов по данному виду кредитования.
• Для минимизации рисков банк устанавливает очень жесткие условия: требование предоставить как можно больше документов о платежеспособности, в некоторых случаях в отделениях банка прямо заявляют, что без поручителя кредит вряд ли будет одобрен; высокие процентные ставки, а также небольшие суммы и сроки займа.

Ипотека без первоначального взноса достаточно невыгодное предложение для потенциального заемщика, ведь процентные ставки тут выше, требований больше, а суммы займа меньше, если сравнивать со стандартной ипотекой.

Однако отсутствие необходимости предоставления первоначального взноса настолько существенная уступка, что ради этого все большее число граждан идет на уступки. Таким образом, для наиболее выгодного исхода клиенту нужно только определиться, что ему важнее — конечная финансовая выгода или сроки, в течение которых можно приобрести недвижимость в собственность?

Если выгода важнее, следует все-таки накопить денежные средства и получить квартиру по стандартной ипотеке; если нужна срочность, ипотека без первого взноса — идеальный вариант.