Оформление кредита на детей: можно ли несовершеннолетним выделять доли в ипотечной квартире и как это сделать?

Как правило, проблем у заемщиков не возникает, если они оформляют ипотечный кредит на дееспособное и совершеннолетнее лицо. Однако, если ситуация отличается от стандартной, сразу же возникает множество вопросов, ответы на которые далеко не всегда удается найти — по крайней мере быстро и в полном объеме.

Мы постараемся это исправить, предоставив в настоящей статье максимум полезной информации об особенностях такого кредитования. Рассмотрим подробно, можно ли оформить ипотеку на несовершеннолетнего, как наделить долями ребенка до выплаты за ипотечную квартиру или после нее и другие нюансы.

Показать содержание

• Можно ли оформить ипотечную квартиру на несовершеннолетнего?
• Можно ли выделить часть?
• Как наделить до и после погашения кредита?
• Подводные камни и сложности

Можно ли оформить ипотечную квартиру на несовершеннолетнего?

Да, это возможно: владельцем недвижимости может выступать как дееспособное, так и недееспособное лицо (дети до 14-ти лет являются недееспособными лицами в соответствии со ст. 28 Гражданского Кодекса РФ). Однако нужно понимать, что банковские организации крайне неохотно идут на подобную сделку.

Если заемщик откажется выплачивать по кредиту или попросту не сможет это делать из-за плачевной финансовой ситуации, банку придется быстро реализовывать недвижимость, чтобы возместить и предотвратить будущие убытки. Но это становится практически невозможно сделать, если одним из собственников является несовершеннолетнее лицо, т. к. за исполнением их прав активно следят органы опеки и попечительства, а также другие государственные структуры.

Поэтому органы опеки не пойдут навстречу родителям (разрешение от органов опеки нужно в обязательном порядке получать для оформления ипотеки с участием детей). По этой причине банки и органы опеки практически никогда не дают согласие на то, чтобы приобретаемая недвижимость была полностью зарегистрирована в собственности ребенка. Но условия смягчаются, если ипотека оформляется и на родителей тоже, а несовершеннолетнее лицо становится всего лишь владельцем доли в квартире или доме.

Можно ли выделить часть?

Наделение долями — более чем возможная процедура. Более того, родители все чаще прибегают к этой возможности, т. к. оформленная доля на ребенка ко времени его полного взросления значительно вырастет в цене. Существует список требований и условий, несоблюдение которых грозит родителям невыдачей кредита, а в некоторых случаях даже лишением родительских прав:

1. При переезде из одной квартиры в другую с продажей первого жилья, согласно ст. 292 ГК РФ, родители обязаны получить разрешение у органов опеки, если одним из собственников предыдущей квартиры было несовершеннолетнее лицо.
2. Площадь приобретаемой недвижимости должна быть больше или равна первоначальной площади. Причем это касается даже тех случаев, когда ребенок не является одним из собственников первоначального жилья, а всего лишь прописан там как член семьи владельцев жилья. Подтвердить органам опеки и попечительства (ООП) увеличение жилплощади можно с помощью предъявления основного или предварительного договора купли-продажи.
3. Новое жилье должно быть в более совершенном техническом состоянии, чем первоначальное — год постройки должен быть более современный, износ дома, наоборот, поменьше и так далее.
   Чтобы подтвердить улучшение жилищных условий, органам опеки и попечительства нужно предоставить документы из БТИ.
4. Если на новую приобретаемую в ипотеку недвижимость накладывается обременение, родители должны предоставить банку справки о доходах или иные документы, подтверждающие платежеспособность. Это нужно для того, чтобы ООП убедились в финансовой возможности семьи оплатить кредит полностью, потому как в противном случае банк будет иметь право в одностороннем порядке реализовать недвижимость, как только финансовая ситуация семьи сильно ухудшится.
5. Если квартира в ипотеку приобретается с использованием государственных средств (материнский капитал, сертификат об улучшении жилищных условий для молодых семей и так далее), собственность в обязательном порядке должна быть оформлена на всех членов семьи, в том числе и на несовершеннолетних лиц (подробно о том, что такое льготное ипотечное кредитование и какие условия для получения такого ипотечного займа, читайте тут).

Как наделить до и после погашения кредита?

Условно можно поделить процедуру на два этапа: до погашения задолженности по ипотеке и после погашения. Рассмотрим, как можно выделить долю ипотечной квартиры несовершеннолетнему ребенку до погашения или после него? Первым делом необходимо обратиться в банк, чтобы получить от его сотрудников письмо-ходатайство из банка о предоставлении несовершеннолетнему долю в квартире, приобретаемой в рамках ипотеки.

Если сотрудники сообщают, что выдача письма возможна, необходимо полностью провести предварительную процедуру получения ипотеки:

1. Подать документы для ипотеки в банк:
   • справки о доходах;
   • паспорт;
   • свидетельство о рождении;
   • согласие супруга на приобретение недвижимости и так далее.
2. Получить предварительное одобрение кредита.
3. Найти продавца и получить от него пакет документов на приобретаемую недвижимость.

После этого с письмом-ходатайством необходимо обратиться в органы опеки и попечительства, а также следующими в списке документами:

1. Заявление, содержащее в себе просьбу выдать разрешение на смену жилья.
2. Полный пакет документов на продаваемую квартиру, в которой ребенок зарегистрирован как один из собственников, а также документы на приобретаемую квартиру:
   • технический паспорт;
   • поэтажные планы и экспликацию из БТИ;
   • отчет о проведенной оценке (о том, как проводится оценка рыночной стоимость объектов недвижимости, можно узнать здесь);
   • предварительный договор купли-продажи.
3. Документы, подтверждающие способность родителей выплатить кредит:
   • справки о доходах по форме 2-НДФЛ;
   • копии трудовых книжек с отметками о рабочем стаже и/или заключенные трудовые договора (допускается также предоставление договора ГПХ).
   Понадобится предоставить также документы, удостоверяющие наличие иной ценной собственности: транспортных средств, банковских вкладов, другой недвижимости и так далее.

После подачи документов уполномоченное лицо от органов опеки и попечительства проводит беседу с родителями, выясняет преследуемые ими цели, оценивает соблюдение прав ребенка и так далее. По итогам беседы ООП устанавливает необходимую величину доли в праве собственности на недвижимость, приобретаемую в ипотеку.

В течение 2-3 недель, максимум в течение 30 календарный дней ООП выносит решение — это может быть как выдача письменного разрешения, так и отказ с подробной аргументацией такого вердикта. Дальнейшая процедура оформления ипотеки мало чем отличается от обычного ипотечного кредитования: документы продавца недвижимости вместе с письменным разрешением ООП направляются в банк, после чего руководство банка принимает решение о подписании или неподписании окончательного договора об ипотеке.

Уже после погашения задолженности родителям необходимо погасить обременение в Росреестре — это очень важный этап, без которого отчуждение прав на недвижимость невозможно (о том, зачем нужна госрегистрация сделки при оформлении ипотечного кредита и как регистрируется договор, читайте в этой статье). Для этого нужно взять у сотрудников банка справку об отсутствии задолженности и претензий, после чего с этим и остальными требуемыми документами обратиться в Росреестр для снятия обременения.

Если банк категорически не желал выдавать кредит с условием, что одним из собственников будет несовершеннолетнее лицо, и при этом в старой квартире ребенок не был зарегистрирован как один из собственников, тогда выделение доли несовершеннолетнему возможно уже после погашения задолженности.

Подводные камни и сложности

• Во-первых, если наделение долей происходит уже на этапе подписания договора купли-продажи (родители не хотят ждать момента, когда задолженность будет полностью погашена), уже в договоре КП должна быть информация о ребенке-собственнике. Другими словами, в договоре должно быть указано, что ребенок получит свою долю, в противном случае органы опеки и попечительства просто не выдадут разрешение на проведение сделки.
• Во-вторых, если возраст ребенка от 14-ти до 18-ти лет, в соответствии со статьей 28 ГК РФ данное лицо считается частично дееспособным. Таким образом, при заключении договоров и обращении в банк от ребенка необходимо получить письменное согласие на приобретение/продажу недвижимости в зависимости от ситуации.

  Согласие составляется и заверяется у нотариуса — только в таком случае документ получает юридическую силу. Без письменного согласия ребенка от 14-ти до 18-ти лет ни банк, ни Росреестр не сможет принять документы и провести сделку до конца.

Оформление доли на ребенка, как правило, вызывает много сложностей у заемщиков, т. к. требуется одновременно попасть под условия и органов опеки, и банка — ни первая, ни вторая организация не в восторге от переезда несовершеннолетнего. По этой причине заемщику нужно очень точно соблюдать все правила, внимательно относиться к документам и сдавать все в срок, потому что в противном случае шанс на отказ со стороны банка или органов опеки крайне высок.