Подводные камни и риски, имеющие отношение к процедуре рефинансирования ипотеки

Рефинансирование ипотеки помогает снизить размер кредитных платежей и уменьшить итоговую переплату. Чтобы процедура была действительно эффективной, желательно уменьшить ставку по кредиту минимум на 1-2 процентных пункта. Каковы подводные камни и проблемы, связанные с рефинансированием ипотечного кредита? Далее мы взвесим все «за» и «против».

Показать содержание

• Плюсы и минусы переоформления ипотечного кредитования
Преимущества     Недостатки    
• Чем опасно получение услуги в другом банке?
На что следует обратить пристальное внимание?    
• Риски и подводные камни: в чём может быть подвох?
• Есть ли смысл и если да, то когда?
• Видео по теме

Плюсы и минусы переоформления ипотечного кредитования

Преимущества

Рефинансирование означает полное погашение ипотечного кредита другим банком с одновременным открытием нового ссудного счета с меньшими расходами. Программы рефинансирования предлагают сейчас многие банки, рассчитывая таким образом привлечь заемщиков с наработанной позитивной кредитной историей.

Положительные стороны рефинансирования:

• уменьшение размера ежемесячных платежей;
• возможность изменить срок кредитования (например, сократить или продлить выплату займа), валюту кредита, схему выплат (аннуитет или дифференцированный вариант), дату погашения;
• сокращение суммы переплаты;
• возможность поменять условия страхования, страховщика, объединить до 3-5 кредитов в один.

С 2018 года в России заработала уникальная программа рефинансирования с государственной поддержкой под 6% годовых в рублях в первые три-пять лет. Столь существенное снижение ставки может быть сверхвыгодно заемщикам. Для сравнения, при сумме кредита в 1 млн. рублей под 11% годовых за 8 лет клиент банка переплатит 508 млн. рублей. Если снизить ставку до 6% годовых, то эта сумма уменьшиться до 261,5 тыс. рублей, то есть больше, чем в два раза.

Однако эта программа доступна только для семей с детьми, которые появились на свет с 2018 по 2022 год (включительно). К тому же низкая ставка доступна максимум 8 лет (при учете рождения новых детей), а позднее повышается до 9,75% годовых. Детальнее о выгодах рефинансирования ипотеки и о том, когда это делать нежелательно, читайте тут, а из этой статьи узнаете о выгодных условиях перекредитования.

Недостатки

У перекредитования есть и свои недостатки. Заемщику придется фактически заново пройти процедуру оценки своей платежеспособности и залога только на этот раз – у другого банка-кредитора. Могут потребоваться и дополнительные расходы в связи с перерегистрацией залога в пользу другого залогодержателя.

Отрицательные стороны рефинансирования:

• нужно пройти процедуру сбора документов и одобрения заявки;
• возможны дополнительные расходы на нотариальное заверение документов, оценку жилья, регистрацию договора ипотеки и пр.;
• пройдя процедуру можно потерять возможность рефинансировать кредит в будущем.

Если разница между ставками невелика, то перекредитования просто не имеет особого смысла. Заемщик может просто обратиться в свой же банк с заявлением с просьбой снизить ставку по кредиту или поменять сроки, валюту займа. В основном кредиторы идут навстречу хорошим заемщикам, но, конечно, существенное снижение ставки происходит только в особых случаях.

Еще один минус: рефинансирование доступно только заемщикам с идеальной кредитной историей, то есть без просрочек по кредиту более месяца. Устанавливают банки и минимальный лимит кредитования – от 500 тыс. рублей до 1 млн. рублей. Если заемщикам осталось погасить меньшую сумму, то он фактически теряет право на переход в другой банк на более лояльные условия кредитования.

Чем опасно получение услуги в другом банке?

Например, после рефинансирования у заемщика могут вырасти штрафы за просрочку платежей либо сократиться срок, который банк готов терпеть неоплату кредита до начала процедуры принудительной продажи залога.

Клиенту могут навязать комплексное ипотечное страхование, например, под угрозой повышения ставки по займу на 1-2 процентных пункта. Если на момент оформления ипотеки у заемщика была только страховка залога, то при рефинансировании может добавиться еще и страхование жизни и здоровья, которое придется оплачивать каждый год из своего кармана. У нового страховщика вполне могут оказаться более высокие тарифы на страхование залоговой квартиры, чем у старого.

На все эти нюансы стоит обращать внимание при подписании договора с новым кредитором. Правда, повлиять на пересмотр условий рефинансирования заемщик скорее всего не сможет. Он может просто поменять банк для дальнейшего обслуживания. Более подробно о том, как рефинансировать ипотеку в своем или другом банке, читайте в нашей статье.

На что следует обратить пристальное внимание?

Пристальное внимание стоит обратить на размер ставки, неустойки, условия выплаты кредита, сроки погашения первоначального займа, размер итоговой переплаты, а также сумму всех сопутствующих расходов на прохождение процедуры рефинансирования.

Риски и подводные камни: в чём может быть подвох?

Риски рефинансирования такие же, как и у обычного кредитования. Смена кредитора не снимает серьезных обязательств с заемщика. Если он не справится с выплатой займа, то придется продавать купленную квартиру и рассчитываться с банком досрочно.

Вместо сокращения переплаты можно получить даже еще большие расходы на выплату кредита, если у заемщика изменятся доходы и его начнут штрафовать за просроченную задолженность. Под видом более лояльных условий (например, низкой ставки) банк может подсунуть клиенту кредитный договор, в котором будут предусмотрены весьма солидные размеры неустойки за просрочку.

Еще один нюанс: при рефинансировании клиент не вправе требовать налоговый вычет. Если он не воспользовался им до этого, то уже не сможет этого сделать в будущем (по данному кредитному договору).

Есть ли смысл и если да, то когда?

Рефинансирование выгодно в том случае, когда разница между ставками составляет хотя бы несколько процентных пунктов и при этом затраты на саму процедуру – минимальны. Желательно, чтобы сумма кредита еще была довольно крупной, а до окончания выплат оставалось много времени.

Если у заемщика не один кредит, то услуга рефинансирования дает возможность объединить до пяти займов в один и оплачивать его по более низкой ставке. Продление срока выплаты кредита, которое часто предлагают при рефинансировании, часто оборачивается более крупной переплатой. С осторожностью стоит подходить и к выбору аннуитетной схемы погашения, особенно, если заемщик намерен погашать кредит с опережением графика.

Рефинансирование помогает снизить кредитную нагрузку на заемщика. Но при небольших суммах кредита экономия на ежемесячных платежах может быть крайне незначительной. Выгодней всего рефинансировать крупную задолженность и, желательно, в рамках программы с господдержкой (под ставку 6% годовых).

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о плюсах и минусах рефинансирования ипотеки: