Ипотека на вторичное жильё: отличия условий рефинансирования от кредита на квартиру в новостройке или комнату

Рефинансирование ипотечного кредита – новый, но пользующийся спросом вид банковского кредитования, позволяющий заемщикам сократить переплату за приобретение недвижимости до 2-х раз. Главной особенностью данного займа являются жесткие требования к заемщику, предъявляемые новым банком-кредитором.

Не все клиенты, ранее приобретавшие недвижимость в ипотеку, могут воспользоваться этим вариантом кредитования.

Показать содержание

• Требования к заёмщику при переоформлении кредита на недвижимость в новостройке и на вторичное жильё
• Условия для долевого имущества или коммунального жилья
• Нужна ли оценка квартиры?
Как это сделать?     Как обойтись без этого?    
• В каких банках можно получить новый заём на квартиру или комнату?
• Как проходит переоформление?
В чём разница для собственности в строящемся доме и на вторичном рынке?     Необходимые бумаги     Отличия    
• Процедура переаккредитации на комнату
Документы     Отличия    
• В каких случаях банк может отказать?

Требования к заёмщику при переоформлении кредита на недвижимость в новостройке и на вторичное жильё

При оформлении услуги клиент обязан соблюдать требования банка, предоставляющего заем. В каждой кредитной организации, кроме общепринятых требований, могут предъявить дополнительные условия, поэтому перед оформлением заявки рекомендуется проконсультироваться с кредитным специалистом.

Общие требования, предъявляемые к заемщикам при оформлении рефинансирования на ипотеку квартиры (в новостройке и на вторичном рынке):

• Возраст заемщика от 21 до 65 лет (нижние и верхние границы срока могут быть увеличены).

  При расчете платежеспособности учитывают максимальный срок предоставления кредита исходя из возраста клиента. Например, клиенту в возрасте 60 лет могут одобрить займ только на 5 лет (несмотря на средние сроки кредитования – до 30 лет).

• Гражданство РФ. Если заемщиков несколько, например, супруги, каждый из них должен быть гражданином России.
• Наличие регистрации по месту оформления заявки. Допускается временная регистрация (с обязательным предоставлением постоянной прописки).
• Наличие постоянного дохода за последние 6 месяцев. Совокупный стаж работы клиента должен составлять не менее 1 года за последние 5 лет.

Срок рефинансируемого кредита должен составлять не менее 180 дней со дня оформления заявки, кроме того, до конца выплаты должно оставаться не менее 90 дней. Дополнительно банки могут предъявить требования к минимальной сумме кредита, например, не менее 500 тыс. рублей. Также кредиторы не выдают ссуды клиентам, которые за последние 12 месяцев допускали просрочки по платежам (в расчет берутся все долговые обязательства заемщика).

О том, кому положено рефинансирование ипотеки и в каких случаях заемщику могут отказать, написано тут.

Условия для долевого имущества или коммунального жилья

Программа действует только на последнюю комнату в квартире или коммунальное жилье. При покупке квартиры с использованием средств по программе ипотечного кредитования жилье находится в залоге у банка. Кроме того, при оформлении даже доли недвижимости в ипотеку (в том числе рефинансировании), например, комнаты, обременение накладывается на весь объект недвижимости.

Требования банка к заемщику и ранее выданному кредиту на квартиру и комнату совпадают. При ипотеке на комнату дополнительно требуется представление документов на согласие от остальных владельцев (собственников комнат/долей).

Нужна ли оценка квартиры?

Оценка недвижимости при оформлении услуги требуется практически во всех случаях.

Как это сделать?

1. Перед оценкой квартиры необходимо обратиться к новому кредитору, чтобы уточнить, с какими компаниями сотрудничает финансовая организация (получить список оценщиков). Это важно, так как банк принимает оценку недвижимости только у проверенных партнеров.
2. Далее следует выбрать оценщика из списка и оплатить услуги.

Как обойтись без этого?

Такое возможно в двух случаях:

1. Отчет об оценке проводился не более месяца назад (с учетом стабильности цен на рынке недвижимости), или банк готов принять ранее оформленный документ (о возможности рекомендуется уточнить у менеджеров компании).
2. При рефинансировании у первоначального кредитора.

В каких банках можно получить новый заём на квартиру или комнату?

Оформить кредит для снижения переплаты на покупку недвижимости клиенты могут в следующих банках:

• «Сбербанк»;
• «Тинькофф банк»;
• «Россельхозбанк»;
• «Раффайзенбанк»;
• «Открытие»;
• «ДельтаКредит»;
• «Газпромбанк»;
• «ВТБ»;
• «Уралсиб»;
• «Альфабанк».

Условия перекредитования и сроки предоставления кредита в каждой организации различаются между собой. Оформить заявку клиенты могут на сайте компании или в офисе банка.

Список компаний, предлагающих данный продукт, уступает списку банков, занимающихся рефинансированием более крупных объектов недвижимости на первичном и вторичном рынках:

• «ДельтаКредит»;
• «Российский капитал»;
• «Тинькофф».

Данный продукт не так популярен, как рефинансирование квартиры, поэтому не все банки, предлагающие снизить процентную ставку на крупные объекты, рефинансируют ипотеку на приобретение комнаты.

Как проходит переоформление?

Чтобы оформить рефинансирование на квартиру, требуется выполнить следующие действия:

1. Выбор кредитора. Перед подачей заявки следует внимательно ознакомиться с условиями, которые предлагают банки. Рекомендуется отдать предпочтение финансовой организации с наименьшей процентной ставкой, так как основной причиной выбора рефинансирования в качестве кредитного банковского продукта является уменьшение переплаты по предыдущему займу на приобретение жилья.
2. Сбор документов. Чтобы сократить сроки рассмотрение заявки и сэкономить собственное время, следует подготовить требуемые справки заранее.
   Справка: список рекомендуемых документов для оформления услуги может быть представлен на сайте компании в разделе «Рефинансирование ипотечного кредита».
3. Подача заявки. На выбор заемщика: онлайн оформление продукта или обращение в офис по месту регистрации. При оформлении онлайн-заявки в некоторых банках необходимо представить список документов после предварительного одобрения, другие кредиторы требуют плательщиков присылать копии справок одновременно с подачей заявки.
4. Выдача кредита. Так как рефинансирование представляет собой получение кредита на погашение предыдущего, то после положительного решения от банка клиент должен погасить задолженность перед кредитором. Для этого, в момент подачи заявки, заемщик должен уточнить, каким способом банк перечисляет средства. Если деньги поступают напрямую на ссудный счет, то после получения одобрительного решения клиенту остается только забрать справку об отсутствии задолженности.

   При выдаче кредита на сберегательный счет следует оформить досрочное полное погашение ипотечного кредита, дождаться исполнения заявки и только после этого обратиться в отделение за представлением сопутствующих документов.

В чём разница для собственности в строящемся доме и на вторичном рынке?

Процедура оформления рефинансирования ипотеки для жилья в строящемся доме и на вторичном рынке совпадает. Разница заключается только в том, что готовая недвижимость на вторичном рынке уже находится в залоге у банка, и при получении нового кредита с выгодной ставкой обременение накладывает уже новый кредитор (собственность выступает гарантом долговых обязательств).

На квартиры, купленные в ипотеку в строящемся доме, обременение накладывается только после завершения строительства – когда покупатель получает свидетельство о праве собственности. До этого момента гарантом выполнения обязательств для банка является право, прописанное в договоре долевого участия (ДДУ), то есть, после рефинансирования меняются банк-кредитор и условия ДДУ. Об особенностях рефинансирования ипотеки по ДДУ написано тут.

Необходимые бумаги

При подаче заявки заемщику(ам) требуется представить следующие документы (при рефинансировании нового жилья и недвижимости на вторичном рынке):

• Паспорт РФ.
• Сведения о регистрации. При оформлении жилья не по прописке наличие временной регистрации обязательно.
• Справки о доходах за последние 6 месяцев. Для клиентов, получающих заработную плату в банке, достаточно предъявить паспорт и счет (банковской карты или сберегательный). Для остальных заемщиков (список может меняться в зависимости от банка): копия трудовой книжки, 2-НДФЛ, выписка со счета заработной платы (минимум за полгода).
• Реквизиты для перечисления средств предыдущему кредитору: выписка со сберегательного счета, если необходимо оформить полно досрочное погашение, или реквизиты ссудного счета (при списании напрямую).
• Справка о задолженности по действующему ипотечному договору на дату поступления средств.
  Важно: при рефинансировании банки могут перечислять всю сумму займа за текущий период или только остаток основного долга.

  Перед оформлением следует уточнить, какой из способов использует выбранный кредитор, так как при втором варианте ответственность за внесение процентов в текущем месяце ложится на заемщика.

• Справка об отсутствии задолженности по кредитам за последние 6-12 месяцев.
• СНИЛС.

Отличия

Пакет документов для рефинансирования купленного в ипотеку жилья в новостройке и на вторичном рынке совпадает. Исключение – после одобрения заявки заемщик, покупающий квартиру в новостройке, предъявляет ДДУ. Если недвижимость приобреталась на вторичном рынке, необходимо представить свидетельство о праве собственности.

Если ипотечный кредит был продан, необходимо уведомить об этом нового кредитора, так как предъявленные ранее реквизиты будут недействительны.

Согласно п. 3 ст. 6 ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при погашении части долга средствами материнского капитала (или использовании его в качестве первоначального взноса) необходимо представить согласие из органов опеки и попечительства на залог.

Процедура переаккредитации на комнату

Алгоритм действий для недвижимости с меньшей площадью идентичен процедуре для квартиры:

1. Выбор банка.
2. Сбор справок.
3. Заявка на рефинансирование.
4. Получение средств.

Срок рассмотрение кредитной заявки на комнату – до 15 рабочих дней.

Документы

Стандартный пакет документов, требуемых для оформления заявки в банке на квартиру и комнату, совпадает:

• Паспорт РФ.
• Подтверждение дохода.
• Сведения о регистрации.
• Реквизиты для поступления средств.
• Остаток задолженности по ипотеке.
• Справка об отсутствии долга по действующим обязательствам.
• СНИЛС.

Отличия

Для переаккредитации ипотеки на комнату всегда дополнительно требуется документ о залоге, так как при действующем договоре на комнату как долю квартиры обременение накладывается на все имущество. Кроме того, заемщик обязан представить разрешение других жильцов на оформление ипотеки (исключение – кредит на комнату в коммунальной квартире).

В каких случаях банк может отказать?

Не все клиенты могут получить выгодный кредит для погашения действующего обременения. Причинами для отказа в 90% случаев являются:

1. Отсутствие справок, ошибки в предъявленных документах (неверный счет, срок действия справки о доходах истек и т.п.).
2. Несоответствие требованиям банка: текущие/ погашенные задолженности в течение 12 месяцев с подачи заявки, недостаточная платежеспособность, наличие реструктуризации по ипотечному договору, срок выплаты действующего кредита не превышает 6 месяцев (или остаток – менее 3-х месяцев).
3. Отсутствие регистрации по месту оформления заявки.
4. Смена реквизитов. Такое случается, если во время оформления заявки кредит был продан другой финансовой организации. В таком случае необходимо повторно отправить заявку на рефинансирование.

Причины отрицательного решения в переаккредитации ипотечного кредита на комнату в 99% случаев совпадают с условиями по ипотеке на квартиру. Исключение – непредставление свидетельства о праве собственности на весь объект недвижимости, в том числе несоблюдение сроков подачи документации.

Рефинансирование ипотеки на квартиру и комнату позволяет значительно уменьшить ежемесячный платеж. Из-за сложности процедуры оформления продукта и выгоды для клиента срок получения кредита и пакет документов, по сравнению с обычным займом на недвижимость, увеличены.