Как избавиться от старой ипотеки: кому положено рефинансирование и может ли банк отказать в этом?

Рефинансирование – это новая услуга, которая позволяет получить кредит на более выгодных для заёмщика условиях. На рынке банковских услуг наблюдается жёсткая конкуренция и борьба за надёжных и платежеспособных клиентов.

В связи с этим, для потенциальных клиентов-заёмщиков постоянно разрабатываются новые программы, благодаря которым каждый может выбрать наиболее выгодный вариант для себя.

Процедура рефинансирования позволяет не только сменить процентную ставку, но и при необходимости получить дополнительные денежные средства. Кто может осуществить эту процедуру, и почему банки могут отказать, рассмотрим подробно.

Показать содержание

• Кто имеет право на перекредитование в своем банке?
• Кому положено перекредитование в других банках?
• Могут ли отказать? Причины и основания
• Что делать, если получен отказ?

Кто имеет право на перекредитование в своем банке?

Кто может рассчитывать на повторную помощь при ипотечном кредите? Любой клиент, который оформлял ранее кредит, и имеет действующее кредитное обязательство на территории РФ, может просить у своего банка рефинансирование. Для рефинансирования необходимо собрать пакет следующих документов:

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Справку о доходах за определённое количество месяцев (в зависимости от требований банка-кредитора, но в основном берутся шесть последних месяцев).
3. Копии документов, подтверждающих официальное трудоустройство (копии трудовой книжки или трудового договора).
4. Заполнить заявление по форме кредитного учреждения.
5. Иные документы, которые предусмотрены условиями предоставления кредита в конкретном банке.

О процедуре рефинансирования ипотеки по двум документам читайте в этой статье.

Справка об уже имеющейся задолженности сотрудникам банка не нужна. При обращении за услугой в тот же банк, работники самостоятельно отследят сумму долга клиента, а также посмотрят наличие просрочек.

Важным условием для получения денежных средств в рамках рефинансирования является отсутствие просрочек. Если клиент по уже действующему кредитному обязательству допускал просрочки по платежам, то вероятнее всего, что ему будет отказано.

Кому положено перекредитование в других банках?

Однако все необходимые документы для осуществления процедуры придётся собирать заново. К ним относятся:

• Паспорт гражданина РФ.
• Справка о доходах за определённое количество месяцев (в зависимости от требований банка-кредитора, но в основном берутся шесть последних месяцев).
• Копии документов, подтверждающих официальное трудоустройство (копии трудовой книжки или трудового договора).
• Заполненное заявление по форме кредитного учреждения.
• Справка об отсутствии задолженности на текущий момент.
• Документ, в котором зафиксирована общая сумма долга на текущий момент.
• Копия действующего кредитного договора, оформленного в другом банке.
• Иные документы, которые предусмотрены условиями предоставления кредита в конкретном банке.

Подробнее о процедуре рефинансирования ипотеки в своем или другом банке читайте здесь.

Могут ли отказать? Причины и основания

Поскольку рефинансирование является востребованным и выгодным для клиентов продуктом, заявки на его одобрение рассматриваются с особой внимательностью и тщательностью. Должны быть соблюдены все условия, в противном случае заёмщик получает отказ.

Почему банки отказывают? К основным причинам отказа относятся:

1. Наличие негативной кредитной истории. Рефинансирование приравнивается к процедуре выдачи нового кредита. Поэтому, при получении документов от клиента сотрудники банка проводят тщательную проверку, включая анализ кредитной истории заявителя. Кредитная история – это самый важный фактор, которому уделяется особое внимание. Следовательно, если у заёмщика испорчена кредитная история и имеются просрочки по выплатам, то большая вероятность в получении отказа.
   Предупредить такой отказ можно одним способом: оповестить заранее банк о том, что были просрочки по кредитам ранее, и предоставить документы о том, что все кредиты выплачены.

   В целом, лучше не допускать просрочек и вносить денежные средства своевременно. А если такая ситуация уже возникла, то банк будет действовать на своё усмотрение.

   Возможно, некоторые просрочки были совершены даже не по вине клиента, а, например, по ошибке ввода данных при оплате операционным сотрудником. Желательно предоставить какие-либо доказательства своевременной оплаты, если просрочки были не по вине заёмщика.

   Все банки проводят анализ кредитной истории по-разному. Критерии оценки могут иметь значительные интервалы в плане просрочек.

   Например, в одном банке допускается одна просрочка не более чем на пять календарных дней, а в другом считается удовлетворительным три просрочки, но не более чем на десять дней.

2. Низкий уровень кредитоспособности клиента. Чтобы ежемесячно вносить деньги в счёт кредита, необходимо иметь средства и официальный доход. Для анализа дохода заявителей сотрудники банка требуют предоставление справки о доходах. Она может быть предъявлена как по форме банка, так и по общепринятым стандартам – 2 НДФЛ с места работы.

   Стоит отметить, что ежемесячный платёж по кредиту не должен превышать 40-60% от официального дохода заёмщика. В данной ситуации, если доход небольшой, то необходимо указать дополнительные доходы. Это могут быть справки о зарплате с работы по совместительству, официально зарегистрированный договор по сдаче жилого помещения и т. д.

3. Падение в цене недвижимости, взятой в ипотеку. Причиной отказа может стать резкий скачок в стоимости недвижимого имущества.
   Если квартира, которая находилась в залоге у банка, значительно упала в цене, то в процедуре рефинансирования, скорее всего, будет отказано.

   Кредитные учреждения имеют право предоставлять кредиты на сумму не более 90% от рыночной стоимости жилья.

   Например, если квартира, взятая в ипотеку, несколько лет назад стоила 1,5 млн. рублей, а на сегодня её стоимость стала ниже – 1 млн. рублей и заёмщик брал ссуду на 1 млн. рублей, то получается, что сумма остатка судной задолженности равна сумме рыночной стоимости квартиры. А такой вариант недопустим.

   В этом случае клиент может либо внести недостающую сумму, либо отказаться от проведения сделки. В противном случае ему откажет сам банк. Чтобы предупредить отказ, необходимо внести денежные средства.

4. Незаконная перепланировка. Если заёмщик самостоятельно и незаконно сделал перепланировку в жилом объекте, то этот факт также является причиной для отказа. В случае проведения узаконенной перепланировки в квартире, препятствий в получения ссуды не возникнет. Поэтому, лучше не проводить никаких незаконных действий с ипотечным жильём, во избежание отказа в рефинансировании.

5. Отсутствие страхования. Очень важное условие для рефинансирования кредита – это подключение страховки. Обычно это страхование жизни и здоровья человека. Не смотря на то, что такая страховка является в целом услугой дополнительной и необязательной, в ситуации с оформлением ипотеки – это практически главное условие предоставления кредита, которое входит в тарифный план. Чтобы банк одобрил сделку, клиенту следует согласиться на страхование.

6. Использование субсидий при получении прошлого займа. При использовании материнского капитала действует важное правило: все члены семьи должны быть наделены долями (супруги, дети). В ситуации с рефинансированием возникает правовой риск, связанный с невыполнением этого правила (о других рисках и подводных камнях рефинансирования читайте тут).

7. Несоответствие ипотечного договора условиям рефинансирования. Условия предоставления кредитов различны в зависимости от банка-кредитора.

   Например, возраст заёмщика может не соответствовать требованиям банка. Или, сумма рефинансирования может быть меньше или больше той, которую возможно рефинансировать в конкретном кредитном учреждении.

   Чтобы предупредить отказ, необходимо заранее изучить все условия предоставления кредита и выбрать подходящий банк.
8. Несоответствие цели ипотеки условиям программы рефинансирования. Цель кредита играет немаловажную роль. Например, если первый кредит был взят на покупку дома и земли, то вполне возможно получить отказ в рефинансировании. Цель кредита не может отличаться от той, которая была указана в первом кредитном договоре. Во избежание отказа, нужно указывать цель – приобретение квартиры.

9. Маленькая разница между ставками. Рефинансирование будет иметь смысл, если разница в процентных ставках составит минимум один, а лучше 2-3 пункта.

   Это связано с тем, что процесс перекредитования несёт с собою много затрат и сопутствующих расходов. Чтобы не получить отказ, клиент должен самостоятельно изучить ставки в различных банках и провести сравнительный анализ, чтобы этот пункт был соблюдён.

10. Отсутствие залога. Пожалуй, самая распространённая причина для отказа – это подача документов и оформление заявки без залога недвижимости. То есть, клиент просит рефинансировать кредит, который не является ипотечным. Поэтому, необходимо обязательно предоставлять недвижимое имущество в залог, чтобы получить положительный ответ.

11. Повторное обращение за рефинансированием. Услуга второго перекредитования имеется не в каждом банке. Однако можно найти такого кредитора. В любом случае придётся потратить много времени, чтобы банк согласился перекредитовать именно ваш кредит на более выгодных условиях для обеих сторон. Если выделить время и серьёзно подойти к данному вопросу, то всё получится.

12. Развод. Если супруги являются созаёмщиками, то их развод может негативно повлиять на принятие решения в просьбе рефинансирования, если имущество не было разделено по закону.
    При разводе сначала необходимо решить все вопросы, связанные с жильём, а уже потом разводиться.

Что делать, если получен отказ?

В первую очередь нужно провести анализ отказа и постараться устранить возможные причины. Если окажется, что кредитов много, а сумма в месяц при их оплате превышает 50% от зарплаты, необходимо погасить досрочно некоторые взятые ссуды.

Если суммы доходов не хватает, а в реальности клиент зарабатывает больше, он может попросить бухгалтера написать корректную сумму в справке. Соответственно, при звонке работника банка ответственное лицо, начисляющее заработную плату, должно подтвердить сумму дохода, указанную в справке.

Очень важно при выборе банка учесть все условия и требования к документам для оформления перекредитования. При отказе в одном кредитном учреждении, можно обратиться в другое. Однако при получении отрицательного решения во многих банках всегда открыта дорога к кредитному брокеру.

Подводя итоги, отметим, что при выборе банка-кредитора необходимо внимательно изучить все условия и требования к процедуре рефинансирования. Все документы должны быть собраны в соответствии с требованиями выбранного банка. Получить отказ можно в нескольких случаях. Причин на это может быть около 12 перечисленных выше.

Если получен отрицательный ответ, нужно провести анализ и устранить причины отказа. Также есть возможность подать документы в другое кредитно-финансовое учреждение, а если откажут и там, то обратиться за помощью к кредитному брокеру.