Как происходит обмен комнаты на квартиру или дом с доплатой? Разбираем нюансы сделки

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Нет такого человека, который не мечтал бы о своем жилье в виде отдельной квартиры со всеми удобствами. Но не всем повезло стать обладателем подобной жилплощади. Многие все еще живут в коммуналках, общагах и только мечтают о переезде.

Как обменять комнатку в коммуналке или общежитии на дом или же квартиру с доплатой, читайте далее.

Показать содержание

Можно ли обменять жилье в коммуналке или общежитии?

Если недвижимое имущество является собственностью (приватизировано), то вы можете делать с ним что угодно, если это не запрещено законом, в том числе продавать или менять.

Если занята жилплощадь, принадлежащая другому, то изменить место жительства возможно лишь в случае, если имущество принадлежит муниципалитету, а основанием проживания является договор социального найма. В таком случае возможен только обмен.

Разница между комнатой в коммунальной квартире и в общежитии, в том, что последнее предназначено для временного проживания, а в коммуналке для постоянного. Комнаты в коммунальной квартире могут быть приватизированы, а в общежитии – нет. Но обменять можно любой из этих объектов.

Внимание! Процедура обмена будет одинаковой и для комнаты в коммуналке, и для комнаты общежития. Законодатель не различает эти понятия, он использует лишь термин «жилое помещение».

Кому принадлежит такое право?

Право на обмен комнаты принадлежит:

  • собственнику жилья;
  • нанимателю на условиях договора соцнайма.

Каковы условия?

  1. Собственнику необходимо собрать с соседей письменный и заверенный нотариусом отказ в покупке комнаты, т.к. они имеют первоочередное право купить комнату. Когда в комнате прописан ребенок, не достигший совершеннолетия, нужно получить разрешение от органов опеки.
  2. Для нанимателя потребуется:

    • согласие собственника (местной администрации);
    • согласие членов семьи (при его отсутствии разрешение на обмен можно добиться в судебном порядке);
    • если прописан несовершеннолетний, то согласие комитета по опеке и попечительству;
    • согласие соседей.

Продажа во втором случае невозможна, только обмен. Но при приватизации появляется возможность продажи комнаты.

Описание процедуры

Следует начать с оценки своего финансового состояния. Чаще всего требуется произвести доплату. Дальше нужно оценить стоимость жилплощади и предложить соседям (т.к. они имеют право первоочередной покупки) совершить приобретение по этой цене, а если жилье муниципальное, то запросить разрешение на обмен у государства.

Варианты нового жилья можно поискать в интернете самостоятельно, изучить газетные статьи, сайты о продаже недвижимости.

Процедура обмена требует составления значительного пакета документов. Конечно, их образцы легко можно найти, но современное законодательство так подвижно, что легко упустить из вида какой-либо нюанс. Если придет понимание невозможности проведения операции самостоятельно, значит нужно обратиться за помощью к профессионалам, специализирующимся по данным вопросам.

Важно! Следует внимательно и подробно изучить информацию о лице или агентстве, которому вы поручите заниматься обменом. Собрать реальные отзывы людей, которые уже воспользовались услугами указанных лиц. Лучше будет осуществлять поиск через знакомых.

С учетом множества тонкостей, с которыми придется столкнуться, и количеством бумаг этот вариант предпочтительнее.

Необходимые документы для размена

На отдельную квартиру

Список документов почти не отличается от перечня бумаг, необходимых для обмена квартиры на квартиру. Как правило, добавляется только согласие соседей на сделку.

Потребуются:

  • заявление сторон;
  • документы, подтверждающие право на объект (выписка из реестра недвижимости либо ордер и договор соц.найма, согласие местной администрации);
  • справка о выписке жильцов;
  • выписка из БТИ;
  • кадастровый план помещения;
  • нотариально подтвержденное согласие соседей;
  • бумага, подтверждающая отсутствие задолженности по коммуналке;
  • документ об оплате госпошлины;
  • акт приема-передачи;
  • паспорта участников сделки;
  • согласие органов опеки (в определенных законом случаях);
  • согласие супруга (если комната приобретена в браке).

Нюансы обмена квартиры на комнату с доплатой мы рассматривали в этой статье.

На дом в деревне или городе

В дополнение к перечисленному, понадобятся документы на землю:

  • выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности на землю;
  • кадастровые документы;
  • документ о проведении межевания.
Внимание! Перед тем, как оформить обмен квартиры на дом, необходимо проверить, не имеет ли дом статус аварийного или подлежащего сносу.

Квартира и комната на квартиру

Список документов не изменится, изменится их объем. Придется собрать вышеперечисленный пакет документов на квартиру и такой же пакет на комнату. Разница будет лишь в том, что для обмена квартиры согласие соседей не понадобится.

Заключение договора

Для нанимателя на условиях соцнайма:

  1. Подписание договора об обмене жилой недвижимости.
  2. Направление договора на рассмотрение наймодателю – государству или муниципалитету (не более 10-ти дней с момента его подачи).
  3. Заключение нового договора социального найма с новым наймодателем.

Для собственника:

  1. Заключение предварительного договора, в котором прописываются условия сделки с итоговой ценой и суммой аванса.
  2. Далее идёт основной договор. В нем обязательно нужно подробно описать имущество, права и обязанности сторон, порядок расчёта. Надо написать о размере сумм, месте и времени, где проводят оплату, информацию о том, на ком лежат расходы по государственной регистрации. Договор заверяется у нотариуса.
  3. Полный пакет документов по сделке подается в Росреестр.

Определение цены и доплаты

Для приватизированного

Производится в следующем порядке:

  • Цена: стоимость метра (можно посмотреть в интернете) умножить на площадь жилья или пригласить риэлтора для оценки.
  • Доплата: зависит от ряда факторов – этаж, район. Доплата увеличивается пропорционально престижности района, как правило, в полтора раза, но в целом все же ее расчет зависит от стоимости квадратного метра площади.

Для муниципального

При значительной разнице в стоимости объектов собственник не дает разрешения на обмен. Поэтому сумма доплаты не может быть большой. Она не может указываться в договоре обмена и оформляется в виде отдельного соглашения или расписки. Чтобы установить ее размер стороны заказывают оценочную экспертизу своих квартир.

Как происходит внесение добавочной суммы?

  1. Заранее, до заключения сделки, доплачивающая сторона заключает с банком договор аренды ячейки.
  2. Деньги кладутся в ячейку.
  3. Ключ передается владельцу жилой площади.
  4. Сразу после регистрации сделки банк проверят юридическую смену собственников, а гражданин получает право на изъятие средств.

Оформить доплату можно с помощью расписки или нотариально заверенного соглашения. В содержании этих документов обязательно указывается, что средства передаются в целях доплаты при обмене неравноценными объектами недвижимости.

Скачать бланк расписки о получении наличных средств в счет доплаты по договору мены квартир

Сроки и стоимость оформления

Это будет зависеть от того, кто будет этим заниматься. Агентства делают быстрее, но дороже. Граждане могут оформлять сделки и самостоятельно. Это будет дешевле, но дольше.

Примерная сумма сделки составит:

  • пошлина 2000 рублей;
  • нотариус 0,5 процента суммы договора, мин. 300 рублей макс. 20 тыс. рублей;
  • риэлтор 2–3 % от суммы договора.
Справка! Срок оформления – 7 рабочих дней, если документы приняты Росреестром и 9 дней при подаче через МФЦ.

Регистрация сделки

Осуществляется уполномоченным на то органом, им является Федеральная Регистрационная Служба (Росреестр). Росреестр вправе отказать в регистрации при нехватке в представленных пакетах хотя бы одного второстепенного документа или же из-за ошибочного оформления.

Подать документы можно четырьмя способами:

  1. При личной явке в местное подразделение регистрирующего органа.
  2. Через многофункциональный центр.
  3. На портале государственных услуг РФ — www.gosuslugi.ru.
  4. Почтой, с приложением копии паспорта заявителя, нотариально заверенной подписью заявителя в заявлении, и самой, подлежащей государственной регистрации, сделки.

Налогообложение

В размере 13% (статья 567 ГК РФ) будет взиматься налог лишь в случае обмена приватизированного жилья, которое пребывало в собственности последнего владельца менее трех лет и стоит дороже 1 млн. рублей. Налог рассчитывается с суммы, которая превышает 1 млн.

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

  • По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  • К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Обмен муниципальным жильем налогом на добавочную стоимость физических лиц не облагается.

Больше информации об особенностях налогообложении при заключении договора мены вы найдете здесь.

Заключение

Любая сделка с недвижимостью это риск нарваться на мошенников. Во избежание подобного необходимо проверять все обстоятельства и документы, подключать специалистов с высокой квалификацией, своевременно контролировать их работу. Только тогда вы будете спать спокойно в своем новом жилье.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 6
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Анна

    Здраствуйте.у меня такой вопрос.
    У меня 2 комнаты в общитии.хочу купить 1-ую кв.но таких средст нет.могу ли я с ними договориться под расписку . проводить оплату после продаже комнат?или частями?

  2. Валерия Богданова

    а можно ли обменять 2 комнаты в общажитии на 2 комнатную квартиру с доплатой мат капитал?

    • Ольга

      Здравствуйте, Валерия. Да, это вполне возможно. Обратитесь в проверенное агентство недвижимости, чтобы они подобрали вам подходящий вариант.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Валерия. Это возможно, если комиссия, которая проверяет жилищные условия для использования мат. капитала, подтвердит, что данная квартира подходит по всем параметрам.

    • Алена

      Валерия, добрый день.
      Теоретически конечно это возможно,а вот на практике вы скорее всего не найдете того, кто обменяет вам квартиру на общежитие.

    • Анна

      Валерия, добрый день.
      Если вы найдете тех, кто согласится на данный обмен, то в теории это можно сделать. На практике, маловероятно.