+7 (499)  938-46-18 Москва

Предстоит сделка по обмену квартиры с доплатой или без неё? Узнайте полную информацию об этой процедуре

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Рост рынка недвижимости и благосостояния населения привели к тому, что цены на жилье стали разнородными, неравномерно распределенными по районам и так далее. В связи с чем все больше людей практикуют не продажу и/или покупку квартиры, а обмен. Однако, такая процедура вызывает много вопросов у неподготовленных граждан: как все правильно оформить, можно ли оплатить разницу материнским капиталом и так далее. Статья написана с целью помочь всем, кто желает произвести обмен с наиболее выгодными для себя условиями.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Порядок проведения процедуры

Сделка в рамках «договора мены» регламентируется статьями 567-571 ГК РФ; сделка с муниципальной собственностью регламентируется статьей 72 ЖК РФ, а основным документом сделки является «договор обмена». Прежде всего необходимо выяснить, к какому типу жилья относится квартира гражданина.

Как обменять недвижимость с разницей в цене или без неё?

  1. Уточнить у муниципальных органов, к какому типу жилья относится объект – муниципальному или приватизированному.
  2. После выяснения статуса жилья гражданину необходимо определиться: осуществлять ли обмен через два договора купли-продажи или же по договору мены. Разница между тем и тем минимальна; более того, согласно ст. 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи полностью приравнены друг к другу.

    Договор купли-продажи оформляется обычно в том случае, если есть разница в цене между двумя объектами сделки; договор мены применяется чаще всего в том случае, если ценовая разница минимальна или отсутствует вовсе. Это редкость, поэтому чтобы поменять жилье практически всегда оформляют договор купли-продажи.

  3. Собрать все необходимые документы, договориться со вторым участником сделки о взаимной стоимости недвижимости, составить договор на обмен квартиры с доплатой или договор купли-продажи (для обоих типов договоров требуются одни и те же пакеты документов), заверив его у нотариуса.
  4. Получить или передать доплату с регистрацией сделки у нотариуса. Заявиться в Росреестр с заявлением о переоформлении недвижимости, после чего гражданину выдается информация о сумме налога, рассчитанная в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ и в соответствии со статьей 224 Федерального закона N 117-ФЗ от 05.08.2000.

    На 2018 год и при заключении договора купли-продажи, и при заключении договора мены (ст. 567 ГК РФ) налоговая выплата установлена в размере, равному 13% от суммы сделки.
  5. После уплаты налога и предоставления в Росреестр квитанции, а также остальных документов, гражданин встает в очередь на рассмотрение дела. Если будет вынесено положительное решение по вопросу об обмене, процедура будет завершена.

Куда обращаться и какие документы потребуются?

Гражданину необходимо заручиться поддержкой нотариусов, т. к. только их записи и регистрации будут приняты во внимание органами власти; также не будет лишним прибегнуть к помощи юристов, т. к. легко допустить ошибку в процессе оформления сделки, чем, кстати, часто пользуются мошенники. Сложность бюрократического оформления только помогает им.

Для грамотного оформления сделки с обеих сторон потребуются следующие обязательные документы:

  • Документ, основывающий право собственности на квартиру, то есть объяснение, по какой причине гражданин обладает данной собственностью. Это может быть договор передачи жилья в собственность, договор дарения или иной документ. Данная бумага необходима для выяснения «юридической чистоты» квартиры и должна быть при себе у владельцев квартир.
  • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Это может быть выписка из ЕГРП или Свидетельство о праве собственности.
  • Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки, в том числе зарегистрированных в квартире жильцов, если таковые имеются.
  • Кадастровый или технический паспорт на квартиру.
  • Выписка из домовой книги (или «Единый жилищный документ»).
  • Квитанция об уплате налога на регистрацию недвижимости.

К необязательным, но в некоторых ситуациях требуемым документам относятся:

  1. Соглашение о разделе общего имущества супругов или согласие супруга на продажу квартиры. Актуально в тех случаях, когда одной из сторон сделки неясен вопрос о правовом статусе квартиры настоящей или бывшей супружеской пары.
  2. Согласие органов опеки и попечительства. Актуально в случаях, когда права на квартиру имеет недееспособное или несовершеннолетнее лицо.
  3. Согласие банка на отчуждение квартиры. Актуально, если один из объектов сделки был выдан банком в кредит.
  4. Копия финансового лицевого счета (ФЛС), свидетельствующая об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Необходима только для обмена муниципального жилья.

Как оформить сделку?

После обсуждения вопросов между участниками сделки, сбора документов и иных процедур, указанных выше, заключается два договора купли-продажи с указанием оценки стоимости жилья и необходимости доплаты с одной из сторон; то же самое делается и для договора мены.

В договоре, помимо обязательных реквизитов, должны быть указаны:

  • Оценочная стоимость двух квартир. На практике этот пункт обычно обсуждается сторонами сделки еще до формальных процедур.
  • Адрес и техническое описание квартиры. Обратите внимание: указанные данные обязаны во всем совпадать со сведениями, перечисленными в кадастровом паспорте.
  • Сроки передачи доплаты в случае, если она указана в договоре, а также способ, с помощью которого будет передана доплата.
  • Подробное указание, какая сторона и в каком порядке берет расходы на оформление сделки.
  • Точный срок, по окончанию которого квартиры должны быть взаимно переданы сторонами сделки.
  • Обязательство составить акт приема-передачи проданной квартиры обеими сторонами, а также сроки и порядок данной процедуры.

При заключении договора с доплатой важно прописать сумму доплаты, а также то, на каком основании происходит доплата.

Не лишним будет приложить экспертное заключение об оценке квартиры, если таковое имеется. В случае, если одна из сторон сделки подаст в суд с заявлением о недействительности сделки, экспертное заключение станет весомым доводом в пользу той стороны, которая предусмотрительно провела и нотариально заверила оценку квартиры.

Есть ли особенности составления договора мены не равного по стоимости жилья?

Нет, договор заполняется точно так же, как и договор мены с доплатой. Просто в случае, если доплата предусмотрена, она должна быть указана в договоре с подробным объяснением сроков и порядка передачи денег; если же обмен происходит между двумя владельцами равноценных квартир, единственное, на что дополнительно нужно обратить внимание в договоре — это указание стоимости квартир.

Цены должны совпадать полностью — только в таком случае можно избежать дополнительных бюрократических процедур, связанных с доплатой, и обременительных судебных тяжб.

Важно: отсутствие в договоре пункта о доплате не защищает сторон сделки полностью. Если кто-либо из сторон обратится в суд, может быть вынесено решение о принудительной доплате на основании разницы стоимости квартир.

Поэтому при равноценном обмене желательно указать в договоре абсолютно одинаковую стоимость у обеих квартир.

Скачать образец договора мены квартир без доплаты

Сроки и траты

Основными тратами для граждан будут являться оплата налога (13% НДФЛ) и оплата нотариальных услуг. Для примера приведем следующие цифры:

  • На проведение обмена недвижимостью нотариусы в 2018 году берут в среднем 5000 рублей за техническую и правовую работу, а также 7000 рублей + 0.2% от суммы сделки. Нотариальные тарифы указаны примерно, в разных организациях могут быть разные цены.
  • Выписка из ЕГРП на 2018 год стоит 200 рублей, выписка из БТИ в пределах той же суммы.
  • Госпошлина за оформление права собственности (регистрацию имущества) составляет на 2018 год 2000 рублей, при этом сумма пошлины распределяется между участниками сделки (обычно участников двое, соответственно каждый платит 1000 рублей).

Сроки регистрации имущества регламентируются Федеральным Законом № 218-ФЗ от 13.07.2015. На 2018 год указаны следующие сроки:

  • Для договоров купли-продажи, оформленных без помощи нотариуса — 7 рабочих дней.
  • Для договоров купли-продажи, оформленных по нотариальной форме, срок иной — 3 рабочих дня.
  • Для договоров ипотеки — 5 рабочих дней.

Обращаем внимание на то, что договор мены приравнен законодательством к договору купли-продажи, то есть сроки его рассмотрения будут те же.

Срок передачи доплаты прописывается в договоре отдельно. Обычная практика — передача денег через банковскую ячейку в тот же день, когда закончится процедура переоформления прав на имущество.

Как происходит государственная регистрация?

  1. Для принятия заявления у сторон сделки должен быть полный пакет документов, указанный нами выше. К этому моменту участники сделки должны иметь на руках заполненный по всем правилам договор мены или купли-продажи, а также заявление на регистрацию и квитанция об уплате госпошлины.

    Внимание: если госпошлина не будет уплачена, регистрацию в Росреестре просто не станут оформлять.
  2. Подать заявление можно в УФРС, то есть местное отделение Росреестра, а также в Многофункциональных центрах госуслуг (МФЦ). Еще перед подачей документов желательно сделать контрольный звонок в УФРС или МФЦ, уточнить состав требуемого пакета документов и сроков, в течение которых будут переоформлены права на собственность.
  3. Если регистратор принял заявление и документы без замечаний, процедура регистрации происходит уже без участия граждан. По истечению срока (см. выше) регистрация будет завершена, а участникам сделки потребуется лишь составить два акта о приеме-передачи квартир.
      

Пошлина и налоги

При равноценном обмене действует следующее правило: если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, обязанность платить налог в размере 13% НДФЛ отпадает; если же квартирой обладают в течение большего, чем три года, срока, полагается оплатить вышеуказанную госпошлину.

Стоит обратить внимание, что если при равноценном обмене (стоимости квартир одинаковы) первая жилплощадь находилась в собственности менее трех лет, а вторая — более трех лет, владелец второй квартиры платит 13% налога за свою жилплощадь. Первого участника обмена данные расходы не касаются.

Однако при обмене с доплатой налог на сумму сделки обязателен. Если владелец квартиры обладал собственностью в течение меньшего времени, чем три года, ему полагается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Это значит, что если сумма сделки, например, составляет 2,5 млн. рублей, то облагаться налогом будет только 1,5 млн. рублей.

Можно ли доплатить разницу материнским капиталом?

Обмен квартир, в котором материнский капитал выступает в качестве доплаты, напрямую невозможен.

Однако, юридически другая сделка, но фактически обмен — возможны. Реализуется такая возможность через систему ипотечного кредитования. Иных вариантов для доплаты материнским капиталом нет. Для доплаты через ипотеку необходимо предпринять следующие действия:

  1. Продать имеющееся жилье, предусмотрительно заручившись разрешением органов опеки и попечительства.
  2. Оформить ипотеку на жилье, предлагаемое продавцом.
  3. Оплатить сумму частично средствами, вырученными за продажу предыдущего жилья, частично материнским капиталом.

В результате некоторые потери все же будут: даже при досрочном погашении ипотеки выплаты по процентам могут «съесть» существенную часть суммы. Но это неизбежная мера, потому как в законодательстве РФ пока еще не предусмотрены иные пути для обмена с участием материнского капитала.

Чаще всего доплата требуется при обмене комнаты на квартиру или наоборот, а также если квартира меняется на дом, дачу или земельный участок. Все эти варианты имеют свои нюансы и особенности, читайте о них на страницах нашего сайта.

Процедура обмена квартиры пугает в основном только новичков в сфере недвижимости, особенно тех, кто редко сталкивался в жизни с юридическими процедурами.

Поэтому нелишним было бы обратиться за помощью к юристам, риэлторам или нотариусам — оставленная у них сумма может в итоге предотвратить потерю куда больших сумм, что часто случается из-за действий мошенников, неправильно составленного договора или заявления и так далее. Скрупулезность и внимательность — самые главные качества в таких делах. Только тогда шанс нежелательного исхода дела стремится к нулю.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Инна Шульц

    Хочу обменять квартиру на нежилое помещение с доплатой. Квартира меньше 3 лет в собственности, куплена на мат капитал, какой налог я должна буду заплатить?

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Олег

      Ваше описание вызывает ряд вопросов. Во-первых, если в приобретении объекта недвижимого имущества использовался маткапитал, то без решения вопросов выделения долей на детей, а также предоставления им аналогичной собственности, никакого обмена или продажи осуществить вы по закону не вправе. Компенсация нежилым в качестве аналогичных долей — можно даже не думать. Органы опеки не разрешат.
      Во вторых, по самому договору мены оплату НДФЛ по факту осуществляет тот собственник, у кого вышел положительный доход по итогу обмена. Однако есть еще нюансы, связанные с кадастровой оценкой.

      Бесплатная юридическая помощь
      +7 (499)  938-46-18 Москва

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: