+7 (499)  938-46-18 Москва

Эффективные схемы обмена старой квартиры на новую и жилья в недавно построенном доме на аналогичное

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Система трейд-ин набирает все большую популярность среди тех, кто хочет безопасно и быстро обменять вторичное жилье на новостройку.

В статье рассмотрим, как обменять вторичное жилье на новостройку, какие для этого необходимы документы, а также узнаем какие подводные камни ожидают покупателя и продавца.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Как обменять вторичное жилье на новостройку?

Процедура трейд-ин или взаимозачета проходит в несколько этапов:

  1. Между клиентом и риэлтерской компанией заключается договор о продаже вторичной недвижимости.
  2. Бронируется жилплощадь по фиксированной цене в строящемся или уже построенном доме. Обычно срок брони не превышает нескольких месяцев.
  3. За обозначенный период риелтор реализует вторичную жилплощадь. Сумма с продажи квартиры засчитывается в качестве первоначального взноса.

Схема трейд-ин для старой недвижимости

Прежде чем принять решение для сделки трейд-ин, нужно учесть несколько факторов:

  • Агентства недвижимости или застройщики принимают к участию в сделке только квартиры, располагающиеся в том же городе, что и продающаяся недвижимость.
  • Квартира обязательно должна находиться в собственности продавца и иметь «прозрачную» документацию: отсутствие долгов, несовершеннолетних собственников (так как потребуется дополнительное время на разрешение на продажу от органов опеки), лиц, стоящих на регистрационном учете в квартире.
  • К участию в сделке принимаются только квартиры.

Если все условия сделки соблюдены, риелтор мгновенно выкупает недвижимость для ее реализации. Здесь возможны два варианта.

  1. В первом случае клиенту бронируется новостройка с фиксацией срока и стоимости, а старая квартира выставляется на рынок по заниженной стоимости. Для ускорения процесса продажи риелтор выставляет недвижимость стоимостью на 20-30% ниже рыночной.
  2. Во втором случае бронирование нового жилья не предусматривает фиксацию срока и стоимости. В таком случае есть возможность продать старое жилье по более выгодной цене. Но существует риск того, что при продаже по более высокой стоимости старого жилья, поднимается в цене и новое.

Альтернативой этих случаев может стать схема, названная обратный трейд-ин. Покупатель новостройки оформляет ипотечный кредит с условием, что после продажи старой жилплощади, он сможет погасить долг с помощью вырученных средств. В таком случае покупатель может не спеша продавать недвижимость по выгодной цене.

Сбором документов, поиском покупателей и продажей продавец будет заниматься сам. Такой вариант подходит для тех, кто имеет средства на первоначальный взнос по ипотечному кредиту и имеет время, требующееся для продажи недвижимости.

Плюсы и минусы

Самым главным достоинством схемы взаимозачета можно назвать оперативность. На протяжении всего времени сделку будут вести грамотные специалисты, которые помогут подобрать жилье и осуществят ее юридическое сопровождение.

Схема трейд-ин может стать хорошим выходом для тех, у кого есть денежные накопления и свободная недвижимость. Несмотря на эти достоинства, низкая популярность данной услуги в системе сделок с недвижимость обусловлена и целым рядом минусов.

  • Цена старой квартиры почти всегда ниже рыночной стоимости из-за сжатости сроков реализации. В результате этого клиент может потерять до 30% реальной стоимости квартиры.
  • Агентства предлагают к покупке только те квартиры, которые выгодны им. В результате клиент весьма ограничивается в выборе покупки.
  • Нередко в продажу идет еще строящаяся жилплощадь, сроки сдачи которой могут быть растянуты на длительный срок. На этот случай клиент будет вынужден арендовать жилье до ввода в эксплуатацию нового дома. Есть нюанс и с уже готовой новостройкой. В ней нет возможности зарегистрироваться сразу, следовательно, нужно быть зарегистрированным где-то в другом месте.

Какие документы нужны?

  1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
  2. Правоустанавливающая документация: завещание, договор купли-продажи, договор дарения.
  3. Выписка из домовой книги.
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Квитанция об уплате госпошлины.
  6. Справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей.
  7. Нотариально заверенное согласие супруга или супруги, если квартира приобретена в браке.
  8. Согласие органов опеки, если в собственниках квартиры есть лица, не достигшие возраста 18 лет.

Далее нужно будет оформить договор, в котором будут указаны:

  • сроки обмена;
  • стоимость и описание недвижимости, участвующей в сделке;
  • данные участников сделки.

После подписания его нужно будет сдать в Кадастровую палату для внесения в Государственный кадастр недвижимости (Федеральный закон о регистрации недвижимости и проводимых с нею сделок от 27.07.97 г.) Таким образом, при обмене квартиры по схеме трейд-ин клиент в максимально сжитые сроки может приобрести новое жилье. Средний срок продажи и приобретения нового жилья составляет три месяца.

Однако нужно быть готовым к тому, что придется понести немалые расходы:

  1. «Вторичка» может потерять в цене до 40% стоимости.
  2. Следует учесть и расходы на съемное жилье, пока будут оформляться документы на новое или пока застройщик не сдаст объект в эксплуатацию.
  3. Также старые квартиры продаются по цене гораздо меньше «новостроек», поэтому нужно быть готовым к доплате за приобретаемую недвижимость.

Стоимость и сроки

Процесс сделки по схеме трейд-ин занимает в среднем три-четыре месяца. За этот срок будет продана старая квартира и оформлена сделка по приобретению новой недвижимости. Оформление права собственности на новую недвижимость занимает минимум одну неделю при условии, что в документах не будет ни одной ошибки.

В случае обнаружения ошибки процесс может затянуться на неопределенное время. Налог в размере 13% нужно будет оплатить в службу Росреестра при заключении сделки. Также не стоит забывать об оплате услуг агентству недвижимости, сумма оговаривается при подписании договора.

Подводные камни сделки

Существует вероятность столкновения с непорядочным агентством недвижимости. Бронируя для клиента квартиру в новостройке на определенный срок, агентство не успевает реализовать старое жилье на рынке. Далее начинает оказываться давление на клиента, вынуждая продать его жилье по заниженной стоимости. Клиент, и так неся определенные убытки, связанные с оплатой услуг риелтору, теряет часть денег от продажи старой квартиры.

Немного реже, чем обмен старой квартиры на новую, возникает необходимость обменять уже приобретенную квартиру на другую. Не устроил этаж, требуется увеличение жилплощади – жизненные ситуации могут быть абсолютно разными.

Как можно обменять новое жилье на аналогичное?

Для того чтобы поменять потребуется согласие застройщика. Если квартира была приобретена по ипотечному кредиту, то потребуется еще согласие банка, в котором был осуществлен заем (о том, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую или на дом и как это сделать, читайте тут).

Прежде чем подавать заявление в банк, нужно убедиться, что соблюден ряд условий:

  1. Ипотечный кредит должен быть без просрочек по платежам.
  2. Стоимость нового залога должна быть ниже прежней на 20% с учетом процентов по кредиту.
Решение по обмену одной недвижимости на другую будет зависеть и от того, насколько он выгоден застройщику.

В случае отказа застройщика, продавцу самому придется искать покупателей на квартиру и продавать ее по переуступке прав требования. Далее можно будет покупать новую квартиру у застройщика по договору долевого участия.

      

Особенности сделки с застройщиком по договору долевого участия

При приобретении жилья по ДДУ важно понимать, что приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем. Также нелишним будет ознакомиться с законами, которые регулируют отношения в этой сфере: Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004.

Варианты и порядок действий

Здесь возможно два варианта:

  1. Если покупатель после введения дома в эксплуатацию принимает решение поменять квартиру, не зарегистрировав при этом право собственности, то он должен будет сначала передать свои права на квартиру третьему лицу. Однако в ряде случаев застройщик может одним из пунктов в договоре указать невозможность передачи прав на квартиру третьему лицу. В таком случае обмен по данной схеме будет невозможен.
  2. Если покупатель хочет обменять квартиру по договору уступки на квартиру большей площади с доплатой, есть возможность осуществить данную сделку, заключив еще одну сделку по уступке права по долевому соглашению. При этом дольщик берет на себя поиск покупателя для переуступки права. Как только дольщик получит от него деньги за квартиру, он сможет приобрести у застройщика новую жилплощадь.

Переуступка договора долевого участия состоит из нескольких этапов:

  1. Получить согласие на переуступку от застройщика.
  2. Получить от застройщика справку, подтверждающую отсутствие долгов по договору.
  3. Получить справку по форме ЕГРН в Росреестре.
  4. Нотариальное согласие супруга или супруги на проведение сделки.
  5. Если квартира взята по ипотечному кредиту, получить согласие банка на сделку и справку об отсутствии просрочки по платежам.

Для регистрации договора потребуются следующие документы:

  1. Заявление от каждой из сторон в двух экземплярах.
  2. Квитанция об оплате госпошлины (350 рублей).
  3. Сам ДДУ с приложениями.
  4. Нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
  5. Паспорт дольщика.
После подписания договор нужно будет сдать в Кадастровую палату для внесения в Государственный кадастр недвижимости.
Возможно, вам будут интересны другие наши материалы о разных вариантах обмена квартир с доплатой и без неё, а именно:

Стоимость и сроки

Оформить право собственности на квартиру можно будет только после ввода здания в эксплуатацию. Оформить недвижимость может либо застройщик, либо дольщик. Если застройщик по каким-то причинам отказывается заниматься оформлением, дольщик может оформить право собственности через суд. В этом случае ему придется оплатить госпошлину за имущественный иск (до 60 тысяч рублей) и госпошлину в Россрестр в размере 2 000 рублей.

После того, как у дольщика на руках будет право собственности на жилье, можно будет заниматься оформлением прописки через миграционную службу.

Современный рынок предлагает несколько вариантов приобретения или обмена недвижимости. Какой бы вариант вы не избрали, правильно оформляйте правовые отношения и не жалейте своего времени и денег на грамотную консультацию юриста, который поможет вам избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: