Как произвести обмен 3-комнатной квартиры или “четверки” на 2-комнатную или другую? Варианты с доплатой и без неё

Собственники 3-х и 4-х комнатных квартир могут испытывать потребность разменять свое жилье на одну или несколько жилых площадей в силу разных причин: развод супругов, наследование квартиры несколькими лицами, желание детей разъехаться с родителями, потребность в деньгах, желание улучшить жилищные условия.

Обмен квартиры на квартиру оформляется по договору мены в соответствии со ст. 567 Гражданского кодекса РФ или по договору купли-продажи в соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ.

Показать содержание

• Как обменять 3-комнатное жильё?
Варианты     
• Как обменять 4-комнатное жилище?
Обзор вариантов    
• Основные этапы процедуры
С чего начать и куда обратиться?      Какие требуются документы и куда их подавать?     Регистрация сделки     Стоимость и сроки    

Как обменять 3-комнатное жильё?

Только собственники могут обмениваться жильем. Недвижимость должна быть приватизированна. Не допускается обмен между приватизированным жильем и жильем, используемым по договору социального найма. Неприватизированные объекты можно разменять по договору обмена в соответствии со статьями 72, 73, 74, 75 Жилищного Кодекса РФ.

Для обмениваемого имущества должны соблюдаться условия равноценности. В соответствии со ст. 568 Гражданского кодекса РФ, если обменивается недвижимость не равная по цене, то собственник более дешевого жилья оплачивает разницу в ценах второй стороне.

В договоре мены могут участвовать только две стороны. Если трехкомнатная квартира обменивается на две однокомнатные, то у однокомнатных должен быть один собственник. В противном случае оформить договор мены нельзя.

Например, у обмениваемых квартир разные собственники, которые хотят съехаться. Такая сделка оформляется взаимными договорами купли-продажи, в которых прописывается оценочная стоимость недвижимости. Если предполагается обмен без доплаты, то физическая передача денег не происходит. Получается, что фактическая мена квартир прикрывается купле-продажей.

Параметры сравнения недвижимости:

• район;
• метраж;
• состояние квартир;
• этаж;
• год и материал постройки дома;
• рыночная и кадастровая стоимость.

Равноценность обмена и размер доплаты определяют сами стороны договора. В качестве оплаты могут выступать не только деньги, но и другие объекты движимого и недвижимого имущества: гараж, автомобиль, мотоцикл и т.п.

Варианты

Вот на что можно обменять трехкомнатное жильё:

• На 2 однокомнатные или на одну, но с доплатой. Трехкомнатную квартиру можно обменять на одну или несколько однокомнатных. Проще всего будет найти обмен на одну 1-комнатную квартиру с доплатой. Обмен на два 1-комнатных жилья, скорее всего, потребует доплату со стороны собственника 3-комнатного имущества, ведь рыночная стоимость 1-комнатных квартир выше при пересчете на квадратные метры.
• На 3 однокомнатные. Обменять трехкомнатную квартиру на три однокомнатные будет довольно сложно. В этом случае 3-комнатное жилье должно находиться в более престижном районе, хорошем доме, иметь улучшенную планировку и большой метраж. Такая сделка будет возможна, если трехкомнатная квартира находится в центре города, а однокомнатные в пригороде или провинции.
• На 2-комнатную. Трехкомнатное жилье можно поменять на 2-комнатное с доплатой, если имущество обладает примерно равными параметрами стоимости и площади. Поменять 3-комнатную недвижимость на 2-комнатную можно и без доплаты, если двухкомнатная квартира находится в более престижном районе, имеет улучшенную планировку или находится в новостройке, а трехкомнатная квартира в более старом доме.
• На 2-х и 1-комнатную. Обменять трехкомнатное имущество на двухкомнатное и однокомнатное сложно. Здесь потребуется доплата собственника 3-комнатного жилья, поскольку суммарная рыночная стоимость 2-комнатной и 1-комнатной квартиры будет значительно выше. Возможен вариант и равноценного обмена, но в этом случае трехкомнатная квартира должна значительно превосходить по многим параметрам жилье, на которое производится обмен.
• На 3-комнатную. Менять можно объекты и с одинаковым количеством комнат. В этом случае наличие доплаты будет зависеть от того, насколько отличается друг от друга обмениваемая недвижимость по параметрам цены, района, площади, ремонта, качеству дома.
• На дом. Трехкомнатную квартиру можно обменять на дом. Скорее всего, потребуется доплата от собственника квартиры, хотя возможен и равноценный обмен. Здесь все зависит от параметров сравниваемого жилья. Квартира может находиться в центре мегаполиса, а дом в пригороде. Важна также площадь обмениваемого жилья, его состояние, ремонт, материалы постройки и т.д.

Как обменять 4-комнатное жилище?

Четырехкомнатная квартира, как и любая другая, может размениваться по договору мены или купли-продажи. Площадь, количество комнат, место расположения, кадастровая или рыночная стоимость обмениваемых помещений с обеих сторон не влияют на юридическую возможность совершения сделки мены.

Собственники обмениваемой недвижимости самостоятельно решают, приемлемы для них условия сделки или нет. Четырехкомнатная квартира может свободно обмениваться на любое количество квартир с доплатой или без.

Обмен квартир может оформляться по договору мены или взаимным договорам купли-продажи в зависимости от числа собственников и их предпочтений. Если обмен осуществляется с доплатой, то сторона, получившая деньги, должна заплатить налог в размере 13 %. Если сделка оформляется по договору купли-продажи, то покупатель сможет оформить налоговый вычет за покупку жилья.

Обзор вариантов

• На одну или несколько 1-комнатных. В случае обмена на одну или две 1-комнатные квартиры собственник 4-комнатного жилья может рассчитывать на доплату. Размен 4-комнатной недвижимости на три и более однокомнатные квартиры осуществить сложнее. Следует помнить, что цена квадратного метра в 1-комнатной квартире будет значительно выше, чем в 4-комнатной.
• На 2-комнатную, на две 2-комнатные. Поменять 4-комнатное жилье на 2-комнатное можно с доплатой или без. Здесь все зависит от характеристик недвижимости. Как соотносятся рыночные цены объектов, их площадь, качество ремонта и место расположения. Совершить обмен 4-комнатной квартиры на две 2-комнатные в одном населенном пункте довольно сложно, ведь суммарная стоимость последних будет значительно выше.
• На 3-комнатную и 1-комнатную. Обмен 4-комнатной квартиры на 3-комнатную и 1-комнатную возможен, но, скорее всего, понадобиться доплата со стороны собственника четырехкомнатного жилья.

Основные этапы процедуры

С чего начать и куда обратиться?

1. Оплатить все счета за коммунальные услуги – долгов быть не должно.
2. Выписать всех проживающих.
3. Получить разрешение от собственников на проведение сделки.
4. Если в квартире прописан несовершеннолетний, то понадобиться разрешение из органов опеки.

Для поиска вариантов обмена жилья можно поместить свое предложение на электронные площадки объявлений, информационные порталы своего города или обратиться в агентство недвижимости. У риелторов больше шансов быстрее найти вторую сторону для сделки.

Какие требуются документы и куда их подавать?

• Паспорта участников сделки.
• Свидетельства о праве собственности на обмениваемые квартиры.
• Письменное согласие на проведение сделки от супругов и/или сособственников квартир (нотариально заверенное).
• Разрешение от органов опеки, если в обмениваемых квартирах прописаны несовершеннолетние.
• Техпаспорта квартир.
• Кадастровые паспорта квартир.
• Выписки из Росреестра по каждой квартире.
• Квитанции об оплате госпошлины.

Весь пакет документов и договор мены подается в территориальное отделение Росреестра или в МФЦ.

Регистрация сделки

Сотрудник Росреестра принимает от заявителей договор мены и все необходимые документы. Сторонам договора выдается справка о принятии документов на рассмотрение. В назначенный срок участники сделки должны явиться в отделение Росреестра для получения свидетельств о регистрации права собственности, каждый на свое новое жилье.

Оформление сделки может быть приостановлено (в соответствии со ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г.), если:

• на одной из квартир есть обременение;
• предоставлены не все документы;
• предоставленные документы не являются подлинными;
• документы подписаны неправомочными лицами.

Стоимость и сроки

Госпошлина за регистрацию права собственности на недвижимость для физических лиц составляет 2000 рублей. Госпошлину должен оплатить каждый участник договора мены.

Сроки регистрации сделки мены установлены в ст.16 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ:

• семь рабочих дней при подаче документов в Росреестр;
• девять рабочих дней при подаче документов в МФЦ.

Законодательство Российской Федерации разрешает обмен жилыми помещениями через договоры мены и купли-продажи. Сделки совершаются на обоюдовыгодных условиях с доплатой или без. Собственники самостоятельно выбирают, как оформить сделку через продажу или обмен.

Важно правильно составить договоры, собрать все необходимые документы, иначе в регистрации сделки может быть отказано. Чтобы избежать ошибок и не попасть к мошенникам, лучше привлекать к заключению сделки профессионального риелтора.