5 нюансов, которые нужно учесть при покупке квартиры с несовершеннолетними — риски покупателей

При покупке недвижимости с участием несовершеннолетнего гражданина есть свои нюансы.

В этом случае следует более тщательно проверять все документы и дополнительно узнавать необходимую информацию, чтобы не оказаться в неприятной ситуации.

Показать содержание

• Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми
📄 Отсутствие разрешения органов опеки     📝 Проблемы с выпиской ребенка после продажи квартиры     📜 Способы, которым была получено жилье     🤷‍♂️ Квартира продана, а новая еще не куплена    
• ✍️ Возможность подписания документов несовершеннолетним ребенком
• Вопросы читателей

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

📄 Отсутствие разрешения органов опеки

Ребенок по отношению к выставленной на продажу недвижимости может быть собственником. В этом случае — он участник сделки и на совершение ее, требуется разрешение органов опеки.

Покупателю же желательно посетить вместе с продавцом органы опеки и убедиться в том, что разрешение будет получено. Или направить запрос на подтверждение легальности документа, если он уже есть.

📝 Проблемы с выпиской ребенка после продажи квартиры

Риск заключается в том, что после того, как сделка была оформлена и там до сих пор прописаны дети, снять их с учета принудительно будет сложно, поскольку судебная система страны приоритетно защищает интересы несовершеннолетних.

Чтобы обезопасить себя от возможных затруднений в будущем, требуйте продавца снять с регистрационного учета всех жильцов до момента проведения сделки и предоставить справку, подтверждающую этот факт.

Емельяненко Наталья Леонидовна

6 лет проработала помощником юриста в юридической компании

Задать вопрос

Также можно составить предварительный договор купли-продажи, в котором указать, что все жильцы должны быть сняты с регистрации до момента переоформления прав собственности. Стоит учесть, что у продавца должно быть место, куда можно прописать ребенка с пригодными для жизни условиями.

📜 Способы, которым была получено жилье

В этом пункте покупателя должны интересовать два факта:

• квартира была приватизирована;
• жилье приобретено на материнский капитал.

В первом случае риск заключаются в то, что, если ребенка выписали из квартиры менее, чем за год до приватизации, органы опеки могут посчитать, что это было сделано намерено, чтобы лишить несовершеннолетнего прав на недвижимость.

Таким образом, ребенок может быть восстановлен в своих правах и стать еще одним собственником квартиры. Чтобы избежать неприятных ситуаций, нужно уточнять:

• Когда и кем была приватизирована квартира.
• Были ли на тот момент в квартире прописаны дети.
• Имело ли место разрешение от органов опеки на отказ от участия ребенка в приватизации.

Если упустить из виду хотя бы один пункт, высока вероятность лишиться приобретенного жилья рано или поздно.

Во втором случае опасность заключается в следующем: если недвижимость куплена за счет материнского капитала, его собственниками должны стать все члены семьи, включая детей. Если эта норма права не выполняется, решение о продаже квартиры может быть оспорено в суде. Исключить риск можно следующим образом:

• Попросить предоставить неиспользованный сертификат на материнский капитал.
• Если он все-таки был использован на покупку жилья, необходимо проверить все ли собственники дали согласие на продажу квартиры и учли ли ребенка в качестве собственника при сделке с материнским капиталом.

🤷‍♂️ Квартира продана, а новая еще не куплена

Необходимо, что родители или опекуны позаботились об альтернативном жилье для ребенка, в котором условия проживания не хуже, чем в предыдущей квартире.

Если в установленные сроки ребенку так и не было предоставлено жилье, органы опеки могут начать оспаривать сделку и покупатель в этом случае окажется в затруднительном положении, ведь закон будет на стороне несовершеннолетнего гражданина.

Рассмотрим ситуацию на примере.

Некая гражданка приняла решение продать квартиру, в которой были прописаны двое ее малолетних детей, каждому из которых принадлежало ⅓ доли. Женщина обратилась в службу опеки и получила разрешение на сделку, при условии, что одновременно будет приобретено иное жилье, в котором дети получат по 1/3 доли. В итоге сделка состоялась, но новой хозяйке недолго пришлось пожить в приобретенном жилье в связи со следующими событиями:

• Прежняя владелица не выполнила договоренностей со службой опеки и не приобрела недвижимость, которая могла бы стать собственностью и ее детей.
• Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной, ссылаясь на ст. № 168 ГК РФ и на то, что были ущемлены права несовершеннолетних детей.
• Новая хозяйка обратилась в суд. В качестве аргументы ею было предоставлено следующее: при выдаче разрешения ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.
• Вопреки встречному иску новой владелицы, суд согласился с доводами опеки. И удовлетворил признать недействительным договор купли-продажи квартиры.
• Жилье вернули в собственность прежней владелицы и ее детей.
• Истцу присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.

✍️ Возможность подписания документов несовершеннолетним ребенком

Согласно законодательству граждане, не достигшие возраста 18 лет, делятся на две основные группы:

• малолетние, до 14 лет (ст. № 28 ГК РФ);
• несовершеннолетние, от 14 до 18 лет (ст. № 26 ГК РФ).

Первая группа детей не может заключать сделки самостоятельно и ставить подписи в документах. Это право имеют их законные представители (родители, опекуны).

Вторая группа имеет право совершать сделки и ставить подписи самостоятельно с письменного разрешения своих представителей.

Можно выделить еще одну категорию граждан, не достигших совершеннолетия — с 16-18 лет. В этом возрасте человек может быть объявлен полностью дееспособным (эмансипация) по решению органов опеки, с согласия родителей или по решению суда.

В этом случае гражданин несет ответственность за свои действия и может совершать сделки от своего имени, а также ставить подписи без чьего-либо согласия.

Вопросы читателей